調(diào)查:杭州樓盤“封盤”是手段 漲價(jià)才是真

7月5日，未來科技城123號(hào)地塊以19664元/m2的樓面價(jià)、208%的杭州樓市史上最高溢價(jià)率，被陽(yáng)光城收入囊中，再創(chuàng)板塊地價(jià)新高。時(shí)間再往前推一周，與其相鄰的兩宗宅地，也分別以15282元/m2和18200元/m2的高樓面價(jià)被中南建設(shè)和東原地產(chǎn)拿下，這兩家房企都是首次進(jìn)入杭州。

今年以來，每次拍出高價(jià)地，都成為周邊樓盤的一次狂歡。就在上周拍地后，引發(fā)了未來科技城樓盤集體“封盤”漲價(jià)。事實(shí)上，今年杭州各板塊高價(jià)地一出，周邊總有一些樓盤宣布“封盤”漲價(jià)，但是像這樣大規(guī)模的集體“封盤”，還是頭一次。

專家認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)高價(jià)地做出的“封盤”反應(yīng)，其實(shí)是漲價(jià)的一塊試金石。而開發(fā)商口口聲聲說的封盤，究竟是怎么回事？記者實(shí)地做了暗訪。

高價(jià)地一出

樓盤關(guān)門兩天上調(diào)價(jià)格

6月27日下午，未來科技城198號(hào)A、B兩宅地出讓，先后刷新地價(jià)紀(jì)錄，其中B地塊最終成交價(jià)定格在18200元/m2，而此時(shí)該板塊內(nèi)不少項(xiàng)目的在售均價(jià)也僅為1.6萬元/m2左右。土拍會(huì)一結(jié)束，某聚集了上百位中介的微信群中就傳出消息：萬科星空、新城峯璟、富力十號(hào)院等一眾板塊內(nèi)樓盤已經(jīng)“封盤”，準(zhǔn)備上調(diào)價(jià)格，暫時(shí)不能帶看。隨后陸續(xù)有樓盤通過海報(bào)、微信朋友圈發(fā)布了“封盤”的消息。

按照相關(guān)規(guī)定，封盤是指對(duì)于已經(jīng)領(lǐng)出預(yù)售證的房源，購(gòu)房者要買開發(fā)商也堅(jiān)決不賣，這屬于違規(guī)行為，可以向有關(guān)部門投訴。那么，杭州這么多塊高價(jià)地邊上的樓盤宣布封盤，是怎么回事？

近日記者以購(gòu)房者的身份實(shí)地探訪了萬科星空項(xiàng)目售樓處。在沙盤旁的一幅燈箱畫面上，東原地產(chǎn)和中南建設(shè)剛剛拿下的兩宗未來科技城地塊已經(jīng)被標(biāo)注了出來，成交價(jià)格、距離星空項(xiàng)目的距離也都一目了然。

置業(yè)顧問向記者介紹，目前1號(hào)樓正在認(rèn)籌，開盤均價(jià)預(yù)計(jì)在28000元/m2左右；記者從透明售房網(wǎng)查到，此前星空項(xiàng)目的整體成交均價(jià)為23856元/m2，近期開盤房源的成交均價(jià)也僅僅是25000元/m2。置業(yè)顧問表示：“未來科技城的地塊成交價(jià)都超過一萬八了，我們直接放了兩天假調(diào)整了價(jià)格。”

一位姓賴的中介經(jīng)紀(jì)人向記者證實(shí)，星空售樓部之前確實(shí)關(guān)停了兩天，兩宗地塊成交后，不少樓盤都“封盤”了。

其中就有富力十號(hào)。在富力十號(hào)的售樓部，一位姓葉的置業(yè)顧問表示：“靠北的五幢洋房雖然已經(jīng)領(lǐng)出了部分預(yù)售證，但目前都暫時(shí)封盤不賣了，接下去要做價(jià)格調(diào)整，位于中心位置的樓王，老板想賣到30000元/m2以上。”記者了解到，項(xiàng)目其他在售房源仍舊正常銷售，且價(jià)格沒有上調(diào)，透明售房網(wǎng)顯示該盤之前的累計(jì)成交均價(jià)為21859元/m2。

此外，在未來科技城板塊，新城、合景等開發(fā)商的項(xiàng)目也有暫時(shí)封盤調(diào)價(jià)的現(xiàn)象。

其實(shí)，不止未來科技城，今年隨著高價(jià)地頻出，熱門板塊的在售項(xiàng)目“封盤”現(xiàn)象屢見不鮮。1月6日，信達(dá)以36679元/m2的樓面價(jià)拿下南星橋地塊后，錢江新城板塊內(nèi)的金隅學(xué)府、錢江御府、融創(chuàng)候潮府三個(gè)樓盤集體封盤調(diào)整價(jià)格。金隅學(xué)府的工作人員透露，在該地塊出讓前，對(duì)該地塊將高價(jià)成交就已經(jīng)有預(yù)估，提前調(diào)整了表價(jià)（售樓部現(xiàn)場(chǎng)各房源的銷售價(jià)格，一般為備案價(jià)的90%左右）準(zhǔn)備推出，看到地價(jià)超過3.6萬元/m2后，當(dāng)天就暫停銷售、關(guān)閉售樓部再次提高表價(jià)，所有在售房源均直接調(diào)整價(jià)格，第二天重新開放后，用新的價(jià)格體系開始銷售。離信達(dá)地塊稍遠(yuǎn)的天陽(yáng)鳳起，封盤后重開，價(jià)格全面上調(diào)了5%。

還有一些樓盤的“封盤”就比較任性了，雖然與高價(jià)地并不相鄰，但也覺得有漲價(jià)必要。比如像碧桂園，7月5日未來科技城拍出19664元/m2樓面價(jià)后，其在售兩個(gè)項(xiàng)目西江月和瓏悅，一個(gè)位于申花板塊，一個(gè)位于錢江世紀(jì)城，均向集團(tuán)申請(qǐng)封盤漲價(jià)。

庫(kù)存少市場(chǎng)供不應(yīng)求

“封盤”是手段，漲價(jià)才是真

開發(fā)商們所謂的“封盤”，更像是一種擦邊球。目前可以歸為兩種套路：其一是暫時(shí)關(guān)停售樓處，申請(qǐng)上調(diào)備案價(jià)格。

“比如萬科·星空，選擇關(guān)閉售樓部?jī)商?，完全可以解釋為員工集體放假兩天，這樣就不屬于違規(guī)情況了，但實(shí)際又達(dá)到了封盤的效果。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛告訴記者，開發(fā)商要漲價(jià)有兩種手段，一是去物價(jià)局申請(qǐng)上調(diào)備案價(jià)，二是把表價(jià)折扣降低或者取消。關(guān)停售樓部一兩天也許來不及到物價(jià)局上調(diào)備案價(jià)，但時(shí)間上已經(jīng)足夠開發(fā)商向公司申請(qǐng)，重新調(diào)整表價(jià)，用新的價(jià)格體系進(jìn)行銷售，并培訓(xùn)置業(yè)顧問新的銷售說辭。

二是雖然售樓處開著，但告訴你不賣，如果一定要買可以，按備案價(jià)原價(jià)買。富力十號(hào)的置業(yè)顧問就表示：“如果購(gòu)房者一定要買封盤的幾幢房源，也可以進(jìn)行銷售，但是在銷售時(shí)會(huì)以備案價(jià)的原價(jià)銷售給購(gòu)房者。購(gòu)房者一般不會(huì)這樣做。”

開發(fā)商的“封盤”并不算真正意義上的封盤，而只是借助封盤，制造一種緊張的氣氛，加快去化，增加利潤(rùn)率。而在高價(jià)地頻出的當(dāng)下，封盤的目的還是達(dá)到了。

6月3日，首開&金茂聯(lián)合拿下申花慶隆單元地塊，樓面價(jià)33106元/m2。6月5日，申花北的浙鐵陽(yáng)光郡宣布“封盤”調(diào)價(jià)。結(jié)果是整個(gè)案場(chǎng)下午一直處于簽約狀態(tài)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，今年1月至今，陽(yáng)光郡的成交價(jià)每月均有500元以上的漲幅，但是成交量卻一直維持在高位，整個(gè)上半年，成交價(jià)上漲了約20%，卻仍然以總成交560套的成績(jī)，位居主城區(qū)成交量第7位。

在熱門板塊，越“封盤”越賣得好，這種現(xiàn)象其實(shí)與庫(kù)存變少，市場(chǎng)變得供不應(yīng)求有關(guān)。還是以未來科技城為例。今年上半年，未來科技城所在的余杭組團(tuán)，共成交住宅10353套，而截止到7月5日晚20時(shí)，余杭組團(tuán)的住宅庫(kù)存僅為7294套。錢江新城板塊，上半年共成交2390套住宅，而住宅庫(kù)存僅為2924套。接下來新開盤的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上去化速度，因此也就給了這些要“封盤”漲價(jià)的開發(fā)商足夠的底氣。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，錢江新城6月份的成交均價(jià)為49484元/m2，相比1月份上漲了近15%。未來科技城板塊內(nèi)，樓盤基本都有1000~2000元/m2的漲幅，記者了解到，板塊內(nèi)的許多樓盤均表示接下去還會(huì)繼續(xù)漲價(jià)。

封盤也是對(duì)市場(chǎng)的試探

購(gòu)房者不必太緊張

“封盤”的背后，是開發(fā)商漲價(jià)的訴求，但客戶是否買賬還是要看板塊的供求關(guān)系。漲得動(dòng)的板塊，往往是本身的供應(yīng)量不大，且未來利好較多，尤其是外來人口的導(dǎo)入能力強(qiáng)的，漲上去的房?jī)r(jià)才有人來消化。

丁建剛認(rèn)為：“目前開發(fā)商所炒作的封盤一說，是鉆了個(gè)空子，根本目的還是為了漲價(jià)。一些開發(fā)商想，我就比周邊地價(jià)賣得貴那么一點(diǎn)點(diǎn)，用這個(gè)新的價(jià)格試探一下市場(chǎng)。”丁建剛表示，多個(gè)板塊地價(jià)一下子提升，甚至超過了不少在售樓盤的均價(jià)，面對(duì)這樣的市場(chǎng)，開發(fā)商也需要反應(yīng)的時(shí)間，后續(xù)的行情、走勢(shì)如何還需要時(shí)間來論證。

華邦房產(chǎn)一手房市場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，目前杭州沒有一個(gè)盤能為了漲價(jià)就做到真正意義上的封盤不賣。即使是在一些對(duì)外宣稱封盤的項(xiàng)目，中介經(jīng)紀(jì)人把客戶帶過去，肯定也是接待的，開發(fā)商最關(guān)心的還是怎樣以更高的價(jià)格把房子賣掉。

丁建剛表示，面對(duì)大量樓盤的“封盤”動(dòng)作，購(gòu)房者不必緊張，一是要判斷板塊的供求關(guān)系，接下去該板塊是否已經(jīng)到了供不應(yīng)求的地步？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)不斷上升？二是要考慮清楚自身需求，一般在現(xiàn)有房?jī)r(jià)10%以內(nèi)的漲幅，大部分購(gòu)房者還是可以接受的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。