21家房企半年業(yè)績?nèi)€飄紅 中國金茂銷售207億漲102%

房地產(chǎn)行業(yè)半年業(yè)績現(xiàn)火爆跡象。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，21家上市房企業(yè)績?nèi)嫔蠞q，合計(jì)銷售額為9069億元，同比上漲74.5%，銷售面積也達(dá)到了7837.52萬平方米，同比上漲53.4%。其中，中國金茂、碧桂園等8家房企銷售額同比漲幅超過100%。

值得注意的是，21家房企成交均價(jià)同比上漲15%；平均完成年度銷售任務(wù)比率為66%，而按照一般規(guī)律，七成銷售任務(wù)會放在下半年完成。

“21家已公布半年業(yè)績的房企銷售額全面飄紅，這是2009年后歷史上首次出現(xiàn)的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，上半年完成年度銷售目標(biāo)率平均超過66%，這也是歷史上首次出現(xiàn)。“一、二線城市樓市火爆成為這些企業(yè)斬獲業(yè)績的重要支撐”。

多家房企上調(diào)銷售目標(biāo)

2016上半年，房地產(chǎn)市場整體量價(jià)齊漲，行業(yè)集中度亦不斷提升。房企前百強(qiáng)銷售額幾乎占全國總銷售額的50%，賣掉了中國近一半的房子。

“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢繼續(xù)呈現(xiàn)。千億元級房企達(dá)到5名。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，其中龍頭房企萬科實(shí)現(xiàn)同比增長73.9%，恒大、綠地、保利增長速度維持在50%左右。而在已公布銷售業(yè)績的21家房企中，同比漲幅超過100%的房企多達(dá)8家，包括中國金茂、碧桂園、融創(chuàng)、龍光、時(shí)代、新城、中駿、瑞安等企業(yè)。

鑒于此，多家房企上調(diào)了銷售目標(biāo)。據(jù)悉，碧桂園上調(diào)今年銷售目標(biāo)，從原定的1680億元提高到2200億元；旭輝控股在公告中表示，集團(tuán)已上調(diào)2016年全年合同銷售目標(biāo)20%，由原定的365億元，調(diào)升至438億元。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，在25家公布半年報(bào)預(yù)告的房地產(chǎn)上市公司中，17家預(yù)告為預(yù)盈或預(yù)增。據(jù)此，張大偉判斷，除部分轉(zhuǎn)型企業(yè)外，房地產(chǎn)可以說半年火爆已經(jīng)全面出現(xiàn)，而這種火爆來自于一、二線城市樓市的發(fā)力。

以中型房企中國金茂為例，2016年上半年，中國金茂實(shí)現(xiàn)207億元銷售額，同比大漲102%，而其“北上廣”三個(gè)一線城市區(qū)域合計(jì)為公司實(shí)現(xiàn)112.94億元的銷售額，在簽約銷售總額占比超過了50%。

據(jù)相關(guān)人士表示，2014年及2015年，中國金茂深度聚焦發(fā)達(dá)的一、二線城市，在北京、上海、南京、重慶等“黃金市場”區(qū)域大力補(bǔ)倉，優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)擴(kuò)充，公司上半年業(yè)績翻倍上漲正是得益于此前兩年重點(diǎn)布局的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。其中，“金茂上海”實(shí)現(xiàn)了68.95億元銷售額，上海大寧金茂府單盤實(shí)現(xiàn)了34.55億元的銷售額；“金茂北京”區(qū)域?qū)崿F(xiàn)合約銷售額33.87億元，北京亦莊金茂悅銷售額達(dá)19.06億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，中國金茂上半年準(zhǔn)一線與核心二線城市迅猛增長，一方面在于中國金茂產(chǎn)品始終堅(jiān)持高端改善型定位，將北京、上海等一線城市中高端產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成功引入了核心的二線城市，帶有綠色科技、智能家居的高端產(chǎn)品屬性極具競爭力；另一方面，還在于公司由上而下統(tǒng)一作戰(zhàn)能力和高超的執(zhí)行力，因此能在“一線城市項(xiàng)目需要高溢價(jià)，二線城市競爭相對激烈”的市場環(huán)境下取得營銷先機(jī)。

拿地積極

“大中型房企在這個(gè)行業(yè)的集中度正在快速提供，其銷售規(guī)模增速明顯，上調(diào)銷售目標(biāo)的欲望較強(qiáng)，主要來自于近幾年在土地市場儲備了優(yōu)質(zhì)貨源。”某業(yè)內(nèi)人士向《證券日報(bào)》記者表示，低成本的大規(guī)模融資為這些房企提供了資金支持，使其拿地更為積極，為追求規(guī)模擴(kuò)張與更新產(chǎn)品線提供了有力支撐。

據(jù)記者了解，2015年以來，隨著債券市場的放開，有央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)多獲得了大量低成本融資，其成本約為5%，多數(shù)則在5%以下。上述有央企背景的中國金茂2015年平均融資成本為5.35%，剛剛在境內(nèi)完成發(fā)行20億元人民幣的可續(xù)債券，票面利率僅為3.7%。

有了融資支持，各大房企均在土地市場發(fā)力。不過，對于中國金茂來說，其拿地雖表現(xiàn)積極，但其主要布局仍聚集在一、二線重點(diǎn)城市，且對拿地有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，其獲取土地的條件是要求內(nèi)部收益率達(dá)到15%和凈利率達(dá)到12%。因此，在項(xiàng)目溢價(jià)空間上，中國金茂有較大優(yōu)勢，其銷售均價(jià)每平方米能夠超過2萬元。

而今年，中國金茂在南京、深圳等地獲取了幾塊價(jià)格較高的土地，但是這幾個(gè)項(xiàng)目公司都是與大型金融機(jī)構(gòu)或央企合作，降低了財(cái)務(wù)壓力，且品牌溢價(jià)預(yù)計(jì)較高。此外，中國金茂在一級土地開發(fā)板塊已占得先機(jī)。一份來自興業(yè)證券(7.71+0.26%,買入)的研究報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2016年，中國金茂的一級土地出讓銷售額可達(dá)60億元。

不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，即使在一線城市、部分二線城市樓市基本面的好轉(zhuǎn)的市場背景下，由于在公開招拍掛土地市場拿地成本偏高，“地王”頻現(xiàn)，房企的未來運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)仍然在增加。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。