一線城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大 城市間房?jī)r(jià)分化恐加劇

邁入年中階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次呈現(xiàn)新的變化苗頭。昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房、二手房價(jià)格環(huán)比漲幅都較5月有所擴(kuò)大，重點(diǎn)二線城市漲幅依然領(lǐng)跑全國(guó)維持較高水平，這些城市與大多數(shù)二三線城市間的分化進(jìn)一步加大。

一線城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大

盡管整體漲勢(shì)繼續(xù)放緩，但6月一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格漲幅卻出現(xiàn)了觸底回升，其中北京、上海、深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均超過(guò)2%，廣州則同比上漲1.8%。此前，由于調(diào)控加碼，一線城市樓市成交量遭受直接沖擊，除深圳因土地資源極度匱乏新房、二手房?jī)r(jià)格保持快速上漲之外，京、滬、穗市場(chǎng)均有所降溫。

與此同時(shí)，6月二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，不過(guò)值得一提的是，部分二線重點(diǎn)城市樓市依舊火熱，合肥、廈門(mén)、南京房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均超過(guò)4%，天津也上漲了2.3%。

“3月底以來(lái)，上海、深圳出臺(tái)更嚴(yán)限購(gòu)政策，北京實(shí)施局部更嚴(yán)限購(gòu)措施，政策主導(dǎo)之下，全國(guó)房?jī)r(jià)整體漲幅已經(jīng)開(kāi)始收窄”，偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉向北京商報(bào)記者分析，不過(guò)受新房豪宅化、高端化的影響，一線城市的房?jī)r(jià)依然存在結(jié)構(gòu)性拉升。更有業(yè)內(nèi)人士坦言，盡管調(diào)控收緊后一線城市房?jī)r(jià)上漲步伐略放緩，但面臨強(qiáng)勁市場(chǎng)需求拉動(dòng)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上行勢(shì)頭無(wú)法被抑制，密集出臺(tái)的政策也只能力保區(qū)域樓市保持相對(duì)穩(wěn)定或溫和上漲。

而鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，一線城市可供應(yīng)土地日益減少，拿地成本的持續(xù)加重推高了新房房?jī)r(jià)，而存量房流通不充分的現(xiàn)狀也導(dǎo)致市場(chǎng)上二手房供需矛盾再度加深，“供需長(zhǎng)期失衡的狀態(tài)下遭遇去年開(kāi)始實(shí)施的寬松貨幣政策，房?jī)r(jià)上漲難以避免”。

土地市場(chǎng)高燒不退

“一線城市6月新房、二手房?jī)r(jià)格重現(xiàn)漲幅環(huán)比擴(kuò)大的主要原因就是5月下旬這些城市開(kāi)始出現(xiàn)土地高價(jià)成交潮。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，6月，一線及部分重點(diǎn)二線城市平均樓面價(jià)均創(chuàng)下歷史新高，合肥、天津等地還在6月創(chuàng)下當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)最高紀(jì)錄。

此前，有統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)土地交易市場(chǎng)中，符合單宗土地成交總額超過(guò)5億元且溢價(jià)率超過(guò)40%，或者出現(xiàn)當(dāng)?shù)睾币?jiàn)高成交價(jià)等條件的高價(jià)地塊多達(dá)73宗，其中上海、合肥、天津等地出現(xiàn)這類(lèi)地塊的頻率相對(duì)更密集，北京、深圳也身處成交高熱市場(chǎng)之列。舉例來(lái)說(shuō)，上個(gè)月葛洲壩曾豪擲24.36億元拿下合肥省府板塊BH2016-08、09號(hào)地塊，樓面價(jià)創(chuàng)下2.2萬(wàn)元/平方米的當(dāng)?shù)刈罡呒o(jì)錄。張大偉分析稱(chēng)，北京、上海出讓的多宗涉住宅性質(zhì)用地，雖然都提出了“7090”這樣嚴(yán)苛的要求，但該政策似乎并沒(méi)有對(duì)地價(jià)上漲形成太有效的抑制，房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，尤其是北京平均樓面價(jià)已高達(dá)3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米的情況下，未來(lái)新房項(xiàng)目豪宅化趨勢(shì)難以避免，房企運(yùn)營(yíng)難度也越來(lái)越大。

對(duì)于后市，有部分分析人士認(rèn)為，一線城市由于供需矛盾集中且短期內(nèi)難以得到緩解，因此高熱狀態(tài)還將繼續(xù)，高價(jià)地頻出的狀態(tài)暫時(shí)不會(huì)明顯改變，但重點(diǎn)二線城市拿地需求充分釋放后，后市可能會(huì)有所趨穩(wěn)。

城市間房?jī)r(jià)分化恐加劇

無(wú)論房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大或收窄、領(lǐng)跑城市如何更迭，一線、二線熱門(mén)城市與三四線城市房?jī)r(jià)的嚴(yán)重分化，始終是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高懸的達(dá)摩克利斯之劍。中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，根據(jù)重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一線城市及二線熱點(diǎn)城市樓市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時(shí)間仍超過(guò)15個(gè)月，湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫(kù)存去化時(shí)間甚至在20個(gè)月以上。受此直接影響，一二線重點(diǎn)城市樓市火熱不減，三四線城市房?jī)r(jià)卻一路探底。

為打破這一困境，今年以來(lái)相關(guān)部門(mén)主打分城施策牌，限購(gòu)、去庫(kù)存多箭齊發(fā)，但效果并不盡如人意。胡景暉直言，從實(shí)際情況看，此前一系列普惠性質(zhì)的稅收、貨幣政策不僅沒(méi)有發(fā)揮預(yù)期的樓市調(diào)控作用，反而適得其反，導(dǎo)致了一線城市房?jī)r(jià)升高、二線城市后來(lái)居上、三四線城市依舊萎靡不振的嚴(yán)重分化現(xiàn)象。

“令人擔(dān)憂的是，下半年這類(lèi)分化還將加劇，具體來(lái)說(shuō)，一線城市樓市經(jīng)過(guò)二季度降溫處理，量?jī)r(jià)將逐漸回歸平穩(wěn)，二線熱門(mén)城市因市場(chǎng)過(guò)熱或遭受政策狙擊，但其余有潛力的二線城市將遞補(bǔ)領(lǐng)跑”，胡景暉表示，“而三四線城市若無(wú)法在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口吸引、公共資源合理配置上有所成效，去庫(kù)存也將淪為偽命題”。需要警惕的是，三四線城市自身也會(huì)出現(xiàn)分化，廊坊、東莞等臨近一線城市熱度會(huì)持續(xù)升高，其他邊緣城市則難逃低迷。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。