降溫趨勢確立背后：房地產(chǎn)“支柱”地位告急

詳解二季度金融、地產(chǎn)增速

2016年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況已經(jīng)揭曉。初步核算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值340637億元，同比增長6.7%。二季度增長6.7%，增速與一季度持平。其中，第三產(chǎn)業(yè)同比增長7.5%，占GDP的比重是54.1%，服務(wù)業(yè)仍然是支撐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的主動(dòng)力。值得注意的是，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了今年1-4月的火熱局面后，5月已經(jīng)開始降溫。另外，受股市成交量大幅下降以及M2增速放緩的影響，上半年金融業(yè)對GDP增長貢獻(xiàn)下降，金融業(yè)不變價(jià)的增長速度為6.7%，相比去年也有所回落，對GDP增長的貢獻(xiàn)率在9%左右。

隨著70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)的發(fā)布，經(jīng)歷了短暫火爆之后的房地產(chǎn)市場，降溫趨勢正式確立。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年6月，全國70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.73%，漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。此前公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年的房地產(chǎn)投資增速、開竣工面積增速、銷售增速同樣連續(xù)兩個(gè)月收窄。

“降溫趨勢確立”是各大機(jī)構(gòu)對該組數(shù)據(jù)的一致解讀，且在需求出現(xiàn)透支性釋放、政策難以繼續(xù)松動(dòng)的情況下，下半年市場恐難以再度升溫。

作為國民經(jīng)濟(jì)中實(shí)質(zhì)上的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場從2015年年末開始進(jìn)入升溫周期，并在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長方面起到了重要作用。但隨著供需基本面的徹底反轉(zhuǎn)，這種作用的弱化趨勢已經(jīng)不可避免，并可能影響到地產(chǎn)股在資本市場的權(quán)重。分析人士指出，這也將對嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長模式帶來考驗(yàn)。

多項(xiàng)指標(biāo)連續(xù)下滑

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年6月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有55個(gè)和48個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和1個(gè)。房價(jià)下降的城市數(shù)量則有所增加。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，隨著房地產(chǎn)市場的升溫，70大中城市新建商品住宅價(jià)格自去年11月開始出現(xiàn)上漲，到今年4月，漲幅達(dá)到1.06%的高點(diǎn)。但5月和6月，該項(xiàng)指標(biāo)連續(xù)出現(xiàn)下滑，6月的漲幅為0.73%。

這種變化趨勢同樣體現(xiàn)在其他指標(biāo)上，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，過去兩個(gè)月間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速、商品房銷售增速均出現(xiàn)明顯下滑。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從高點(diǎn)的7.2%降至6.1%；新開工面積增速從21.4%降至14.9%；商品房銷售面積增速從36.5%降至27.9%，銷售金額增速從55.9%跌至42.1%。下降幅度不可謂不大。

“本輪市場銷售的周期性的高點(diǎn)已過。”廣發(fā)證券指出，銷售端的頹勢還會(huì)傳遞到投資、開工等其他指標(biāo)上，造成數(shù)據(jù)整體下滑。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，導(dǎo)致近期市場降溫的主要因素，一方面在于市場需求在前期出現(xiàn)透支性釋放，后續(xù)釋放乏力；另一方面，政策層面總體“去杠桿化”，且個(gè)別熱點(diǎn)城市出臺(tái)更為嚴(yán)厲的收緊措施，進(jìn)一步抑制需求。

7月14日，廈門市房管局確認(rèn)了新的房貸政策。該城市亦從7月15日起，全面提高貸款購買住宅的首付比例。至此，除四個(gè)一線城市外，被稱為“房價(jià)上漲四小龍”的南京、蘇州、合肥、廈門也均出臺(tái)了調(diào)控政策。

張大偉指出，在因城施策的思路下，預(yù)計(jì)未來其他房價(jià)漲幅較大的城市也會(huì)出臺(tái)類似的政策。他還認(rèn)為，政策因素是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)市場升溫的主因，因此這些收緊的措施也將極大地抑制市場成交。

值得關(guān)注的，還有房企的態(tài)度。據(jù)悉，上半年大部分房企的銷售規(guī)模出現(xiàn)明顯增長，并完成全年任務(wù)的半數(shù)以上。因此，除非其項(xiàng)目分布在三四線城市，否則房企的降價(jià)動(dòng)力不足，這也將在很大程度上抑制市場成交。

按照廣發(fā)證券的預(yù)測，今年全年全國商品房銷售面積15億平方米，同比增長17%；金額11.4萬億元，同比增長30.4%。投資方面，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額10萬億元，同比增長4.9%。中泰證券的觀點(diǎn)更為悲觀，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，預(yù)計(jì)全年地產(chǎn)投資增速為4%，而年末單月同比增速將可能降至2%。

變數(shù)存在于政策層面。日前有媒體報(bào)道稱，18日上午，住建部部長陳政高帶隊(duì)約談萬達(dá)、保利、融創(chuàng)和恒大四家房企，希望這四家代表企業(yè)為下一步政策調(diào)整支招。但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，該會(huì)議上并未傳出實(shí)質(zhì)性消息。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，政策進(jìn)一步刺激的可能性不大，現(xiàn)有的政策思路亦很難做出調(diào)整。

地產(chǎn)股權(quán)重下滑

在近期整體經(jīng)濟(jì)增速下滑的背景下，房地產(chǎn)市場的升溫，實(shí)際已經(jīng)起到了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，占同期固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比重為18.0%。而2015年全年，該比重為17.4%。

上海易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這主要是由于經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低速增長的區(qū)間，而房地產(chǎn)市場恰好進(jìn)入一個(gè)小的上行周期。

但過去幾年來，作為“支柱產(chǎn)業(yè)”的房地產(chǎn)，對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在削弱。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重，已經(jīng)從2011年的20.4%，一路下滑到2015年的17.4%，5年間下降了3個(gè)百分點(diǎn)。

此外還有間接影響。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2015年，全國水泥產(chǎn)量連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑。平板玻璃產(chǎn)量也在2015年出現(xiàn)下降。近幾年來，家具市場同樣延續(xù)著較為低迷的態(tài)勢。總體上看，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用正在緩慢下滑。

今年“兩會(huì)”期間，全國人大代表、建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，受困于土地出讓金縮水和房地產(chǎn)市場低迷，2015年上半年，河南省多數(shù)城市的財(cái)政收入下滑了2到3成。

在這背后，房地產(chǎn)市場的供需基本面已經(jīng)發(fā)生變化。廣發(fā)證券指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)在大周期層面上已經(jīng)進(jìn)入成熟期，人口紅利（年齡結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布）快速爆發(fā)期過后，新房的需求逐步下降。戶均住房套數(shù)在2012-2013年之后已經(jīng)超過1，整體供需已基本平衡。該機(jī)構(gòu)還表示，近年來新房的銷售面積年均復(fù)合增速逐年放緩，且新房銷售面積高點(diǎn)逐步下移，高點(diǎn)出現(xiàn)的間隔時(shí)間明顯拉長。這都是行業(yè)長周期增速持續(xù)放緩的表征。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從中長期的視角看，未來房地產(chǎn)企業(yè)拿地和房屋新開工等數(shù)據(jù)可能會(huì)削弱，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位確實(shí)會(huì)弱化。對于嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長模式來說，也將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

不僅如此，這種變化還將影響地產(chǎn)股在資本市場的權(quán)重。中信建投指出，行業(yè)的邊際成長在下降、投資對經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)作用也在下降，地產(chǎn)板塊的估值難以回到過去的榮耀。同時(shí)，越來越多企業(yè)選擇剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或退出房地產(chǎn)業(yè)，也使得地產(chǎn)板塊中可投資的地產(chǎn)標(biāo)的減少，過去地產(chǎn)股“一呼百應(yīng)”帶來的藍(lán)籌效應(yīng)正在減弱。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然龍頭地產(chǎn)股和區(qū)域經(jīng)濟(jì)、多元化轉(zhuǎn)型相關(guān)的股票仍然具有配置價(jià)值，但從更長遠(yuǎn)的角度來看，地產(chǎn)邏輯變化很難扭轉(zhuǎn)，板塊的權(quán)重下降也不可逆。

但嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)的變革與轉(zhuǎn)型，一種隱性的支撐力會(huì)增加，如智能家居、房地產(chǎn)金融等，會(huì)給經(jīng)濟(jì)增長提供新的支撐。此外，存量市場的發(fā)展，也會(huì)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整大有裨益。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。