連發(fā)三文評(píng)樓市 新華社釋放出哪些信號(hào)？

    編者按：中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速走“L”型的時(shí)候，部分城市房?jī)r(jià)卻一飛沖天。今年以來，地王數(shù)量不斷刷新紀(jì)錄更令人咋舌。上周五公布的二季度GDP增速同比持平一季度，房地產(chǎn)投資的慣性增長(zhǎng)正是核心動(dòng)力之一。

樓市表現(xiàn)可以反映中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、國(guó)企改革的進(jìn)程。相應(yīng)地，其中的問題也是層層嵌套。在樓市銷售量?jī)r(jià)增速雙雙連月回落的檔口，市場(chǎng)激辯樓市景氣期是否已經(jīng)過去？實(shí)際上，更直接的問題是，一旦政府加杠桿托底經(jīng)濟(jì)L型的情況出現(xiàn)些微的變化，過高的樓市杠桿會(huì)帶來多大的危機(jī)？

本周二到周四，新華社連發(fā)三篇時(shí)評(píng)，講中國(guó)樓市的現(xiàn)狀。綜合來看，中國(guó)樓市問題雖然尚未到危如累卵的地步，但在經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，面對(duì)積重難返的舊問題和層出不窮的新問題，宏觀調(diào)控的分寸和政策落實(shí)的力度實(shí)在是執(zhí)政智慧的莫大考驗(yàn)。當(dāng)然，還得有些運(yùn)氣。

新華社三評(píng)論：19日：一評(píng)樓市變局：警惕繁榮背后有風(fēng)險(xiǎn)；20日：二評(píng)樓市變局：小心地產(chǎn)市場(chǎng)的“地王”盛宴；21日：三評(píng)樓市變局：“去庫(kù)存”要打持久戰(zhàn)。

猜測(cè)一：更多城市或通過降信貸杠桿控房?jī)r(jià)

《一評(píng)》中，新華社稱，本輪部分城市房?jī)r(jià)暴漲、地王頻出，更多與金融杠桿的撬動(dòng)有關(guān)。房?jī)r(jià)過高背后最值得警惕的風(fēng)險(xiǎn)是過高的金融杠桿。

根據(jù)該評(píng)論，雖然加杠桿雖然有助于消化房地產(chǎn)庫(kù)存，但杠桿過高令房子變成金融產(chǎn)品，泡沫就會(huì)滋生、蔓延樓市、金融體系甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體。因此，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)過度杠桿化的苗頭，就必須消滅。

如何防止房地產(chǎn)過度杠桿化，除了“因城施策”的老生常談，從宏觀調(diào)控層面，該評(píng)論指出：

防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵要繼續(xù)實(shí)施逆周期的宏觀調(diào)控政策，并加快相關(guān)領(lǐng)域改革，以便釋放更多合理的新需求，并調(diào)整供給以匹配新需求。針對(duì)下半年和明年可能出現(xiàn)的市場(chǎng)短期調(diào)整，宜采取“細(xì)水長(zhǎng)流”的調(diào)控策略，不宜“頻施一攬子猛劑”，把握好貨幣、財(cái)稅、土地等政策的出臺(tái)時(shí)機(jī)、節(jié)奏和力度，協(xié)調(diào)搭配，保持調(diào)控有“溫度”可持續(xù)。

今年上半年，一線京、滬、深，二線四小龍“廬、鷺、蘇、寧”等城市的政府監(jiān)管層多措并舉控房?jī)r(jià)。或許，到下半年，降低信貸杠桿將成為更多城市為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的重要方案。

猜測(cè)二：國(guó)企央企搶地王勢(shì)必有所收斂

根據(jù)《二評(píng)》，新華社針對(duì)上半年的“地王頻現(xiàn)”至少羅列出四大問題：

1）近九成異常交易地塊沒有報(bào)備，市場(chǎng)信息有失真，不少地王身世成謎。

2）國(guó)企央企成為地王主力，必須直面其“在改革重組中爭(zhēng)取賬面好看”的問題，給予分析引導(dǎo)。

3）對(duì)開發(fā)商來說，風(fēng)險(xiǎn)還是在過度杠桿：

在當(dāng)前相對(duì)寬松政策下，部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房?jī)r(jià)上漲自我解套；在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大，后續(xù)償債壓力如何舒解？

4）后患無窮：

一方面，普通住宅供應(yīng)不足，供應(yīng)高端化、豪宅市場(chǎng)去化壓力劇增。另一方面，很多“地王”項(xiàng)目要想上市盈利，未來兩年房?jī)r(jià)必須要在目前基礎(chǔ)再上漲100％或更多。這里面包含產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)有資本流失風(fēng)險(xiǎn)，不能視而不見。

據(jù)媒體6月報(bào)道，央企“地王”的瘋狂讓監(jiān)管層坐不住。繼住建部召集開發(fā)商座談之后，國(guó)土部也出來喊話為土地市場(chǎng)降溫，國(guó)資監(jiān)管部門近日亦“約談”了相關(guān)國(guó)企央企，要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為。

央企借地保命是怎么一回事？據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》6月下旬報(bào)道來梳理，主要是這么個(gè)邏輯：

當(dāng)前地產(chǎn)央企“退出并購(gòu)潮”來襲，許多地產(chǎn)業(yè)務(wù)不夠“發(fā)達(dá)”的央企非常擔(dān)心自己即將成為被并購(gòu)的對(duì)象。為了在并購(gòu)浪潮中生存下來，這些央企只能在“留給自己不多的時(shí)間里”快速做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這就意味著這些央企存在迫切拿地的需求。

更重要的是，地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地可以較好地為地方政府“補(bǔ)充”財(cái)政收入，“地王”使部分地方政府和開發(fā)商的利益保持一致。

央企‘地王’憑借國(guó)企背景獲得低息貸款，拿高價(jià)地，這意味著用更高的成本、更大的代價(jià)去經(jīng)營(yíng)，按照目前一二線城市高價(jià)‘地王’頻出的狀況，房?jī)r(jià)必須要漲一倍左右，多數(shù)地王才能解套。

新華社時(shí)評(píng)指出，不可聽任國(guó)企央企“地王輪流坐，下周到我家”的現(xiàn)象繼續(xù)，但并未就如何約束給出具體指引。從近期監(jiān)管層表現(xiàn)看，他們頻繁運(yùn)用的方式是“約談”，但專家指出，滅地王的關(guān)鍵在“財(cái)稅體制改革”。

猜測(cè)三：下半年將有更多去庫(kù)存的細(xì)化政策出臺(tái)

《三評(píng)》回到了房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本，也是人人都看得見的問題——去庫(kù)存。

當(dāng)前的現(xiàn)狀是，第一、部分二線城市和三四線城市庫(kù)存總量仍在高位。第二、相比住房，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存問題更大。

該評(píng)論指出，化解樓市庫(kù)存，無論國(guó)家層面還是地方政府，都在積極出招，這更需要有系統(tǒng)思維，科學(xué)規(guī)劃，細(xì)化政策。

比如，讓新市民不再為購(gòu)房猶疑，基本公共服務(wù)的全覆蓋就需要“加速跑”，免除他們的后顧之憂。化解商業(yè)地產(chǎn)存量，地方政府應(yīng)合理把控土地供應(yīng)節(jié)奏，不能一邊庫(kù)存高企，一邊大量批地。部分省市明確提出“商改住”政策，那么一旦改變土地用途，土地出讓金的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)是什么，是按照起拍價(jià)還是參考周圍其他地塊的價(jià)格等，都需要政策進(jìn)一步細(xì)化。

由于人口凈流出是樓市去化難的關(guān)鍵之一。評(píng)論指出，去庫(kù)存應(yīng)通過“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿。

事實(shí)證明，加杠桿只會(huì)導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應(yīng)”，資金過度向一二線城市集中，既使熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位跳漲，也增加了三四線城市去庫(kù)存的難度。

繼全面放開二胎之后，為尋找人口“新紅利”，最新的消息是，中國(guó)計(jì)劃設(shè)立移民局類似機(jī)構(gòu)來吸引海外人才。彭博報(bào)道援引知情人士稱，公安部可能通過合并及擴(kuò)大邊境防控和出入境管理部門來創(chuàng)立移民局，這個(gè)新機(jī)構(gòu)可能在年底前成立。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。