一線城市二手房成交現(xiàn)回暖跡象，降準(zhǔn)有助市場(chǎng)筑底回升

一線城市11月的二手房成交量，環(huán)比均出現(xiàn)回暖跡象，但同比降幅依然較大。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，北京二手住宅網(wǎng)簽11851套，環(huán)比增長(zhǎng)26.9%，同比下降31.4%；上海二手住宅成交約1.5萬(wàn)套，環(huán)比增加12.5%，同比減少53.3%。

另?yè)?jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，廣州11月二手住宅共網(wǎng)簽6044套，環(huán)比增長(zhǎng)15.06%，同比下降58.02%。

此外，深圳二手住宅成交結(jié)束了七連跌行情。深圳市官方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳共成交2118套二手住宅，成交套數(shù)較10月的1605套，環(huán)比上漲32%，但成交仍處于歷史低位；二手住宅成交面積為20.07萬(wàn)平方米，同比大跌60.09%。

價(jià)格方面，據(jù)中指院百城二手住宅價(jià)格指數(shù)，2021年11月全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為16013元/平方米；其中，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.06%。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，除四個(gè)一線城市，11月以來(lái)杭州、武漢、成都等重點(diǎn)城市二手房成交量均有所回升，表現(xiàn)出筑底企穩(wěn)的信號(hào)；價(jià)格方面，這些重點(diǎn)城市穩(wěn)中有降。

其進(jìn)一步表示，11月市場(chǎng)成交略有好轉(zhuǎn)，主要受兩方面因素驅(qū)動(dòng)。“首先是信貸環(huán)境有所改善，廣州、深圳、成都等城市主流貸款利率降低、放款加快，北京、上海、杭州等部分銀行在清理前期的按揭存量單，也有銀行恢復(fù)正常放款，整體放款周期加快，使得部分首次置業(yè)和前期賣(mài)房業(yè)主獲得售房款項(xiàng)，加快購(gòu)房進(jìn)程，帶動(dòng)市場(chǎng)交易有所恢復(fù)。”

“另一因素是，三季度市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱使得售房者預(yù)期回歸，無(wú)論是掛牌價(jià)還是調(diào)價(jià)動(dòng)作都更趨向于市場(chǎng)真實(shí)水平，使得交易過(guò)程摩擦相對(duì)減少，市場(chǎng)成交量恢復(fù)。影響二手房成交的驅(qū)動(dòng)因素還在，預(yù)計(jì)成交量將繼續(xù)增加，而價(jià)格則保持平穩(wěn)或出現(xiàn)小幅回調(diào)。”許小樂(lè)補(bǔ)充道。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，二手房市場(chǎng)此前已經(jīng)連續(xù)數(shù)月下調(diào)，今年下半年全國(guó)樓市降溫其中一個(gè)關(guān)鍵原因是信貸收緊。“以北京為例，7月后新房、二手房放款速度放緩，制約了市場(chǎng)成交。”

從近期貸款市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)了邊際改善。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，11月100城房貸平均放款周期為68天，較10月縮短5天，放款周期自4月以來(lái)首次縮短。

另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海、成都、南京等城市放貸周期大幅縮短，如上海放款周期由此前的4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月，合肥由此前的6個(gè)月以上縮短至3個(gè)月。

“多地二手房成交量環(huán)比有所增長(zhǎng)，出現(xiàn)了回暖的跡象或態(tài)勢(shì)，但也要注意到，目前還沒(méi)有回到此前的水平。不過(guò)，最近央行降準(zhǔn)向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)，市場(chǎng)成交向好態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)下去。”中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦告訴記者。

盧文曦指出，降準(zhǔn)對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心具有重要作用，但樓市穩(wěn)定運(yùn)行的大基調(diào)不會(huì)改變。“降準(zhǔn)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)多傾向性，樓市還會(huì)在‘房住不炒’的大原則下運(yùn)行。與此同時(shí)，新房及二手房市場(chǎng)合理需求會(huì)得到滿(mǎn)足。”

“此次降準(zhǔn)并不等同于救市，不過(guò)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，我們認(rèn)為政策底已經(jīng)到來(lái)，但市場(chǎng)底還需進(jìn)一步檢驗(yàn)。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎尽?/p>

在盧文曦看來(lái)，相比前幾輪調(diào)控，目前來(lái)看房地產(chǎn)政策全面放松的概率不大。各城市根據(jù)自身情況因城施策，或?qū)⒊雠_(tái)支持自住需求這樣有針對(duì)性的政策，但政策反轉(zhuǎn)的可能性較小。即使有利好政策，但市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向的傳導(dǎo)，也需要一定時(shí)間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。