房企土地儲(chǔ)備告急：瘋搶浦東祝橋地王 補(bǔ)倉(cāng)心態(tài)明顯

7月27日，兩個(gè)多小時(shí)、23家房企、超500輪競(jìng)拍，上海浦東這塊相當(dāng)于20個(gè)足球場(chǎng)大的純宅地——浦東祝橋G-10地塊被金地集團(tuán)（簡(jiǎn)稱金地）以88億元收入囊中。

23家房企包括仁恒、保利、建發(fā)、大名城、招商等眾多知名開發(fā)商。幾乎所有在唐鎮(zhèn)附近有項(xiàng)目的房企都參與了。

這塊地位于祝橋鎮(zhèn)核心地段，祝橋作為第一批自貿(mào)區(qū)這一點(diǎn)本身就是一種標(biāo)簽，而作為大飛機(jī)的制造基地在產(chǎn)業(yè)上也較為高端。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，亞洲最大都市型航空城支撐了此次地王的產(chǎn)生。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2012-2016年祝橋的房?jī)r(jià)每年以17%左右上漲，2016年祝橋的住宅均價(jià)為2.5343萬(wàn)元/平方米。

一名業(yè)內(nèi)人士分析，房企不懼拿地王的心理其實(shí)是可體會(huì)到的。首先，上海是大部分已經(jīng)進(jìn)駐的房企都看好的市場(chǎng)，都想在這里分一杯羹；其次，房企去年下半年以來(lái)受銷售行情影響，去化情況出乎意料地好，導(dǎo)致庫(kù)存幾乎與銷售接近，土地儲(chǔ)備頗顯短缺勢(shì)頭，補(bǔ)倉(cāng)是必然之舉。

但他又指出，盡管金地拿地有底氣，但最終銷售如何不得而知，2015年其在上海拿下的宅地就達(dá)4幅，總建筑面積40.2萬(wàn)平方米，在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)展明顯。如果集中開發(fā)，資金壓力很大，2016年第一季度集團(tuán)存貨達(dá)818.7億，比去年第四季度、第三季度都有所提高，如果遇到市場(chǎng)或融資問(wèn)題很容易使其陷入困局之中，畢竟在市場(chǎng)好的2015年才實(shí)現(xiàn)突破600億元的銷售額，未來(lái)市場(chǎng)如何還要看政策如何調(diào)整，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升總會(huì)引發(fā)政府的調(diào)控，一旦遇到政策風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)陷入僵局之中。

房企土地儲(chǔ)備告急？

“補(bǔ)倉(cāng)”心態(tài)以融創(chuàng)最為明顯。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)目前存貨有498.7億元，2015年銷售金額704.1億元，銷售周期只有0.71。很顯然，融創(chuàng)目前必須進(jìn)入開發(fā)-拿地-開發(fā)階段才能讓產(chǎn)業(yè)鏈得以續(xù)存。

而市場(chǎng)中與融創(chuàng)情況接近的企業(yè)不少，比如龍湖、金地、保利等等。融創(chuàng)最近頻頻出現(xiàn)在多個(gè)土拍現(xiàn)場(chǎng)，彰顯了房企錢多、土地儲(chǔ)備告急的現(xiàn)狀。

而融創(chuàng)去年以來(lái)在市場(chǎng)上不斷兼并收購(gòu)，也彰顯了其資金實(shí)力。據(jù)2016年中期數(shù)據(jù)顯示，今年上半年融創(chuàng)合約銷售591億。據(jù)知情人士透露，其中上海區(qū)域銷售150億，上海單個(gè)城市就將近100億。

營(yíng)收的增長(zhǎng)催生了房企繼續(xù)積極拿地的需求。上海中原市場(chǎng)研究部資深經(jīng)理龔敏分析指出，金地敢于拿地王主要原因有兩點(diǎn)：其一是金地2015年實(shí)現(xiàn)銷售額618億元，2015年前11個(gè)月，金地累計(jì)獲取項(xiàng)目總地價(jià)241.2億元（按100%權(quán)益計(jì)算），拿地金額/銷售金額比重46%，投資力度較強(qiáng)，獲取項(xiàng)目總建面355.6萬(wàn)平方米，略小于同期銷售面積386.1萬(wàn)平米，呈現(xiàn)出良好的補(bǔ)庫(kù)存節(jié)奏。

實(shí)際上，如果剔除保障房、公建部分及自持部分，金地祝橋地王樓面地價(jià)更是高達(dá)41572元/平方米。金地集團(tuán)華東區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳喆接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，其實(shí)應(yīng)該是3.3萬(wàn)/平方米。4.1萬(wàn)/平這樣的說(shuō)法是把15%的自持資產(chǎn)算作0價(jià)值了。但這部分物業(yè)的價(jià)值特別大，作為長(zhǎng)租公寓、短租公寓、持有型酒店等等未來(lái)給金地帶來(lái)巨大價(jià)值。

唐鎮(zhèn)區(qū)域目前二手房7萬(wàn)多元/平方米，因此不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，能否順利回款，最終還是取決于房企的產(chǎn)品打造能力，以及內(nèi)部運(yùn)營(yíng)挖掘利潤(rùn)的能力。據(jù)了解，金地目前正在申請(qǐng)金地·天地云墅的國(guó)家專利產(chǎn)品。而陳喆透露，金地將會(huì)在這塊地上打造全新產(chǎn)品系，至于是否天地云墅并沒(méi)有給出最終答案。“金地華東致力于新的自營(yíng)業(yè)務(wù)的開拓，包括長(zhǎng)租公寓、短租公寓、寫字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園，祝橋?qū)⑹俏覀兊囊粔K成果輸出基地。”

“可能從企業(yè)層面來(lái)講，如果要尋求合作的話，金地會(huì)找一個(gè)產(chǎn)品溢價(jià)能力比較強(qiáng)的合作方。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，比如浦東某個(gè)時(shí)間段的需求量是1000套房子，1000萬(wàn)以上需求量就可以達(dá)到200套，能否做出符合這200名消費(fèi)者的產(chǎn)品就看房企的產(chǎn)品打造能力了。

此次參與競(jìng)拍的23家房企也流露出房企爭(zhēng)奪區(qū)域話語(yǔ)權(quán)的一面，例如融創(chuàng)此前在唐鎮(zhèn)收購(gòu)了一個(gè)100萬(wàn)平方米左右的項(xiàng)目，自然想在附近繼續(xù)拿地，實(shí)現(xiàn)深耕與布局。

房地產(chǎn)仍然是資金流向

資產(chǎn)荒之下，資金持續(xù)流向房地產(chǎn)?！?016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，銀行貸款正加速涌向房地產(chǎn)行業(yè)，這對(duì)于房企而言是把雙刃劍。“同時(shí)具備產(chǎn)品溢價(jià)與金融輸血兩個(gè)能力的房企目前并不多見(jiàn)。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

他進(jìn)而分析，考驗(yàn)房企的除了產(chǎn)品力，仍然是融資能力，包括銷售回款速度。銀行放貸給房企也是看產(chǎn)品去化情況、信用及榜單排名。此前兩年，房企與諾亞財(cái)富合作較多，但成本略高，目前房企都希望打造金融屬性，形成內(nèi)部交易閉環(huán)，減少運(yùn)營(yíng)成本。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢獲悉，目前全球500強(qiáng)企業(yè)中2/3以上擁有自己的財(cái)務(wù)公司或資金結(jié)算中心。而推進(jìn)大金融戰(zhàn)略在房地產(chǎn)行業(yè)近兩年也成潮涌之勢(shì)。萬(wàn)達(dá)、綠地等均已進(jìn)入大金融布局，7月26日，綠城集團(tuán)資金結(jié)算中心正式成立，這可以看作是綠城在地產(chǎn)金融化的道路上邁出了第一步，最終將以實(shí)現(xiàn)成立集團(tuán)財(cái)務(wù)公司為發(fā)展目標(biāo)。綠城推動(dòng)資金結(jié)算中心建設(shè)，將整個(gè)集團(tuán)資金進(jìn)行歸集、統(tǒng)一管理，通過(guò)資金協(xié)調(diào)機(jī)制，讓閑置資金得到有效使用，補(bǔ)充房企現(xiàn)金流，進(jìn)行資金池封閉運(yùn)作，打造一個(gè)完整的金融鏈條。

值得一提的是，在金地前十名股東列表中，前七位均為保險(xiǎn)公司，持有股份已超過(guò)50%。

然而，資本市場(chǎng)會(huì)買單嗎？在拿下祝橋地王之后，金地股價(jià)隨即大幅下挫超4%，當(dāng)天下午開市后仍然低位震蕩，一度超跌5%，股價(jià)徘徊在9.80元左右。當(dāng)天，金地股價(jià)收于9.83元。當(dāng)天地產(chǎn)股受大盤影響，整體下跌了2.91%，但金地的跌幅為4.38%，略低于房地產(chǎn)板塊。

一名市場(chǎng)人士反映，券商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年與明年表現(xiàn)持保留態(tài)度。比如，中金于今年6月下旬發(fā)布研究報(bào)告指出，對(duì)2016年下半年房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)持中性觀點(diǎn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將呈現(xiàn)區(qū)間震蕩行情。從當(dāng)前較低的估值水平來(lái)看，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)有20%左右的上行空間。預(yù)計(jì)2016下半年房地產(chǎn)實(shí)體市場(chǎng)大體趨勢(shì)向下。

雖然2016年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望達(dá)到歷史高點(diǎn)，但中金房地產(chǎn)研究部門認(rèn)為，在主要指標(biāo)增速都在逐漸放緩的情況下（例如，2016年前五個(gè)月房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)51%，而2016全年銷售預(yù)計(jì)增長(zhǎng)17%；2016年前五個(gè)月房地產(chǎn)投資增7%，而2016全年投資預(yù)計(jì)增長(zhǎng)7%；2016年前五個(gè)月新開工面積增長(zhǎng)18%，而2016全年新開工面積預(yù)計(jì)增長(zhǎng)5%），市場(chǎng)的增長(zhǎng)動(dòng)力將逐步衰弱。2016下半年地產(chǎn)股表現(xiàn)有望重現(xiàn)2013年行情，約有20%的向上空間。增長(zhǎng)存在上限主要因?yàn)椋贺泿耪哒饾u由過(guò)度寬松轉(zhuǎn)向中性；預(yù)計(jì)越來(lái)越多的城市將出臺(tái)收縮性措施來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)仫j升的房?jī)r(jià)；由于基數(shù)增高以及市場(chǎng)情緒逐漸降溫，房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)動(dòng)力預(yù)計(jì)將逐漸減弱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。