購房熱情催生搶地熱潮 部分地區(qū)已出臺調控措施

全國上半年50個主要城市219宗土地不斷刷新地價，部分地區(qū)已出臺調控措施

炎炎夏日，各大有錢任性的房企讓全國各地的土拍市場也過了一個“酷暑”。

近日，武漢出讓8宗土地，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓，總出讓價77.15億元。其中，三大地塊以高價售出成為此次拍賣看點，僅這三個地塊就貢獻了74.4億元的土地金。

事實上，放眼全國，今年1-6月份，全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，地價貴過房價的狀況已較為普遍。同時，記者發(fā)現，高總價、高單價、高溢價率為特征的“三高”地塊普遍出現在一二線城市，并不斷刺激當地樓市。那么，這樣的“三高”地塊不斷出現的原因有哪些？

中國城市房地產研究院院長謝逸楓向長江商報記者表示：“2016年引爆這輪土地市場熱潮的導火線就是房價上漲，背后的根源有融資成本低廉、直接融資開啟、房企不缺錢；央企維護房地產牌照，以避免退出房地產業(yè)務；土地供應量下降，一二線城市土地供應短缺，倒逼房企有錢沒錢都要買地。”同時，他預言：“土地市場持續(xù)火爆成為一二線城市的常態(tài)，房企搶‘地王’開始從國企蔓延到民企，預計未來土地競爭會愈來愈激烈。但是，這股熱潮或將隨著市場調整的到來以及政府調控收緊，而逐漸趨于平靜。”

二線城市“地王”井噴

除了接棒房價上漲，二線城市的土地市場相比一線城市，同樣毫不遜色。就在最近一段時間，二線城市的土地市場熱潮格外奪人眼球，引發(fā)市場強烈關注。

在沒有設置熔斷機制的武漢，創(chuàng)紀錄的高價地被“批量制造”。就在7月28日上午舉行的武漢8宗土地拍賣中，位于漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經過210輪激烈喊價，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價達20017元/平方米，溢價率高達289%。

據悉，今年上半年，武漢共誕生11宗“地王”，而進入7月后，武漢單價最高地塊已被二度刷新，樓面地價也突破了2萬元大關。

記者了解到，根據2016年武漢市國有建設用地供應計劃，武漢今年住宅用地供應總量為15952畝，為近5年來的最低值。隨著樓市升溫，庫存周期降至9個月、日光盤頻現，武漢土地市場熱度開始蹭蹭上躥。進入2016年，幾乎每一宗熱門優(yōu)質地塊、尤其是住宅用地，都遭到了眾多房企圍搶。

湖北中原研究經理楊麗宇向記者表示，下半年還會有更多更優(yōu)質的地塊推出，武漢土地市場的熱度已毋庸置疑。放眼全國，正迎來“地王”酷暑的也絕不止武漢這一個城市。據悉，今年上半年全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，達到10243億元，遠超去年同期的6973億元。

中原地產研究報告指出，“地王”誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年“地王”出現最多的區(qū)域。溢價率、樓面地價亦創(chuàng)下新高，219宗“地王”中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。

對于二線城市“地王”井噴的現象，克而瑞房地產研究中心分析師楊科偉在接受長江商報記者采訪時指出：“在樓市步入白銀時代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市。但京滬深今年出讓的土地可謂少之又少，對于房企來說明顯‘吃不飽’，且由于一線城市房價的過快上漲，3月底上海、深圳已加強了對樓市的調控，隨后一線城市成交量開始縮水。這種情況下，大量資金向南京、蘇州等二線城市集中。而土地供應量難以匹配企業(yè)投資需求，‘僧多粥少’直接造成了強二線城市逢土拍必出‘地王’的尷尬局面。”

央企引領拿地風潮房價預期或受影響

長江商報記者梳理各方面數據發(fā)現，上半年，“地王”過半為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。在全國超過15億元的總計105宗高總價地塊中，有52宗被國企獲得。

分析人士指出，央企在房地產市場的擴張緣于“不差錢”。對此，謝逸楓表示：“上市房企、央企、國企作為本輪‘地王’潮主力軍團，占到地王房企總數比例的80%以上。由于這三類房企財力雄厚，融資成本低，手握大把現金。特別是一二線城市優(yōu)質地塊稀少，土地供應持續(xù)下降。”

與此同時，“地王”頻出，大眾最為關心的問題是對房價的影響。

謝逸楓指出：“地價對房價的推動力占20%以上，有的城市占50%。高地價與心理預期及房企砸錢搶‘地王’，都會讓房價處于上漲的判斷。不僅周邊樓盤房價會上漲，‘地王’樓盤更會暴漲，呈現解套形勢。”他強調：“歷次‘地王潮’高點的出現都預示著房價同比漲幅將放緩,即房地產景氣度見頂回落。”

記者了解到，2009年和2013年“地王潮”的高點均對應著同期房價同比漲幅的峰值,地價與房價走勢基本同步。2016年5月—6月全國商品房與住宅價格漲幅連續(xù)兩個月收窄，而70大中城市新建商品住宅價格亦呈現連續(xù)幾個月漲幅收窄。結合其它先行指標來看，2016年4月商品房銷售面積同比增速創(chuàng)下2015年以來的新高，高達36.5%，5月累計同比增速開始回落至33.2%，6月累計同比增速開始回落至27.9%，比1月—5月回落5.3%。

謝逸楓坦言：“這也許預示著未來房地產景氣度存在下行趨勢。反映出土地供應相對不足以及土地財政不可持續(xù)的客觀現實。因此，房企要保持冷靜審慎的態(tài)度拿地，密切關注地方政府限購限貸政策變化以及貨幣政策的導向及市場供求變化，至于已拿到手的地王項目，時間換空間并不能讓所有地王解套，需時刻警惕市場轉向帶來的風險。”

土地市場出現盤整跡象

土地市場異?；鸨耐瑫r，不斷攀升的土地價格和房價，讓許多城市不得不推出一系列的專項政策，為防止高價地風險，站在“地王潮”風口浪尖的蘇州、南京先后祭出土拍“熔斷機制”，設置地價紅線，規(guī)定超過紅線競價無效。對此，部分市場人士認為，盡管限價對短期土地價格上漲過快的勢頭有所抑制，但并非長久之計，當務之急是增加住宅用地供給和全面開放土地市場，應給予一二線城市更多的住宅用地指標，減少對中心城區(qū)容積率和建筑高度的管制，在更多的地區(qū)試點農村集體土地直接進入非農建設用地市場，尤其是住宅用地市場。

那么，市場出現盤整跡象，是否會給土地市場熱潮澆上一瓢涼水，從而導致“地王潮”現象的消退？

記者發(fā)現，隨著傳統(tǒng)淡季的到來，土地市場交易情況出現明顯回落跡象。中國指數研究院跟蹤監(jiān)測數據顯示，7月第二周（7月4日至10日），土地市場交易量出現明顯下滑，包括北上廣深等在內的27個主要城市成交量環(huán)比下滑32%。其中，一線城市跌幅最大，共成交75.04萬平方米，環(huán)比下跌41.6%，北京、上海、廣州三個城市環(huán)比跌幅達4成左右，深圳稍好一些，但環(huán)比跌幅也接近3成。

雖然此次成交量的下滑在一定程度上受到氣候因素影響，但不可否認的是，在去庫存的大背景下，持續(xù)的低利率水平以及寬松的購房環(huán)境，已經使得市場購買力得到極大釋放。在這種情況下，未來市場購買力能否保持此前的旺盛態(tài)勢，目前不得而知。

根據偉業(yè)我愛我家集團數據顯示，2016年二季度，全國重點城市的二手房新增房客比開始下降，下半年市場有望降溫。有分析人士指出，隨著市場成交量回落，未來邊際成交將持續(xù)走弱，市場調整的結果會傳導到土地市場，并促使其降溫。

在楊科偉看來：“隨著高價地的頻繁出現，也會導致政策收緊。在今年上半年，部分地區(qū)已經出臺地產調控措施，比如南京、蘇州等城市，對土地進行限價；合肥也出臺調控措施，主要通過“限貸”來打壓投機性需求。由此，‘地王潮’極有可能會隨著市場的自我調整及調控收緊而逐漸消退下去。”

在今年上半年，部分地區(qū)已經出臺地產調控措施，比如南京、蘇州等城市，對土地進行限價。由此，“地王潮”極有可能會隨著市場的自我調整及調控收緊而逐漸消退下去。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。