房企“補倉”上海土地：風險轉嫁市場 調控漸近

房企在上海土地市場積極補倉正顯現(xiàn)出各自戰(zhàn)略布局思路。

8月3日，青浦土地三連拍，分別由首創(chuàng)以19.13億元，溢價107.31%摘下。中南以19.6億元的價格，溢價54.38%獲得綜合用地。碧桂園+東原地產聯(lián)合體以14.12億元，溢價100.71%拿下。

21世紀經濟報道記者查詢獲悉，上半年，中南在上海拿了2塊地，分別位于朱家角與太倉；首創(chuàng)在上海徐徑、浦東各拿一塊地。至于東原、碧桂園聯(lián)合體，鏈家研究院上海高級分析師錢寧羅指出，二者今年在滬上均未有土地斬獲，但目前二者在上海原有的兩三個項目也已進入銷售后期，即將面臨青黃不接局面，因此斬獲土地意愿強烈。在近期新江灣土地拍賣過程中，東原即已聯(lián)合保利競價。與此同時，資金較為充裕的二者也不斷在武漢、成都等二線城市吃下土地。觀察近期的土拍市場，主流房企大部分缺席，而對于排名并不靠前的一些開發(fā)企業(yè)來說，在轉型艱難且需要一定時間成本的情況下，想要生存，都離不開土地儲備。顯然，一線城市土地成本雖高，但仍讓他們不計成本地走馬圈地，因為可以說他們已無路可退。

錢寧羅指出，此次斬獲三幅地塊的開發(fā)企業(yè)可以說都屬于滬上“非主流”。對于首創(chuàng)這種京籍國企而言，進入北京以外的一線城市依舊要付出不小代價，而其發(fā)展路徑也主要從外圍區(qū)域土儲開始，首創(chuàng)此前已在青浦斬獲4塊土地，當然也開啟了輔以合作開發(fā)等方式，首創(chuàng)也已將觸角伸及松江，但整體來說，首創(chuàng)的大本營仍集中在西南遠郊區(qū)域，而經過一段經營期后，首創(chuàng)也開始零星布局核心區(qū)域，如2015年在楊浦平涼社區(qū)斬獲的地塊。這種點面結合的方式，也可以從整體上拉低布局成本及開發(fā)風險。

中南已二次入主青浦，作為一家江蘇南通的近滬房企，從去年斬獲奉賢區(qū)地塊入滬，獨立拿地的行事作風決定了其資金實力并非那么充裕，因此可承受的地塊風險有限，其今年2月拍得的該區(qū)域純宅地樓板價與此次拍得的商住地塊均價較為接近，雖然對中南來說，能夠拍得原有地塊對面的宅地進行整體開發(fā)或更佳，但兩塊宅地拍賣過程中，中南均未出價，可見其整體拿地作風并不激進，布局上海穩(wěn)扎穩(wěn)打。

來自上海中原市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)2015年底的庫存為580.89億元，今年1-7月去化148.9億元；而碧桂園2015年底庫存1712億元，今年1-7月去化1250.7億元。相比之下，碧桂園補倉需求更為迫切。

上海中原市場研究部資深研究經理龔敏指出，青浦三房企的城市布局戰(zhàn)略并不一致，其中只有首創(chuàng)將上海作為重要的戰(zhàn)略布局點，首創(chuàng)曾表示上海是其踐行城市運營商的重要陣地；而對于中南而言仍是深耕二三線，一線城市是其探索發(fā)展之地。

碧桂園作為千億級綜合地產開發(fā)商，其深耕點及開發(fā)戰(zhàn)略都不同，一線城市也并非其主要戰(zhàn)略布點。從近7年的拿地情況來看，碧桂園在上海只取得過4幅地塊，建筑規(guī)模計33.1公頃；而首創(chuàng)拿地8幅，累計建筑面積77.95公頃；相對來說中南最少僅拿了2幅，累計建筑面積8.7公頃。

2016年各地采取分類調控政策，非一線城市量價增長顯著，一線城市上海盡管實施了更嚴厲的限購政策，但對量價沖擊并不大，伴隨郊區(qū)地王不斷誕生，不差錢房企湊熱鬧現(xiàn)象成為家常便飯。

龔敏更指出，對于房企而言，高價拿地并不可怕，因為可以風險共擔或是風險轉嫁，如前期首創(chuàng)注入51%資本與保利聯(lián)合開發(fā)周浦地王項目，此次碧桂園與東原地產再度聯(lián)手等。高價拿地對于上市企業(yè)而言也可以增加其市值從而獲得更多融資額。她認為，高價拿地之后的風險都轉移到市場中去了，市場繁榮但非真繁榮，距離下半年市場進一步調整已不遠。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。