深圳樓市或迎拐點(diǎn)投資客正在悄然退場(chǎng)

前段時(shí)間，一篇《別讓華為跑了》把深圳推到了風(fēng)口浪尖。文章稱，以因?yàn)闊o(wú)法承受深圳的高房?jī)r(jià)高成本，華為已經(jīng)在逐漸搬離深圳。

華為不斷加大東莞的業(yè)務(wù)比重，中興布局河源，富士康的逐漸向河南、四川乃至印度轉(zhuǎn)移……都是這個(gè)大趨勢(shì)下的具體縮影。但越來(lái)越多的指責(zé)，都將全部矛頭指向深圳，指向高房?jī)r(jià)。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)8月1日公布了一組數(shù)據(jù)：7月份，深圳新建商品住房成交價(jià)格為56720元／平方米，環(huán)比下跌8.15％，為2012年以來(lái)環(huán)比最高跌幅。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)3日消息，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)7月，深圳一二手房成交表現(xiàn)不見(jiàn)起色，高價(jià)地塊的短期刺激效應(yīng)正逐漸消退，再加上淡季效應(yīng)的疊加，行情低迷。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端表示，下半年仍需密切關(guān)注政策變化與量?jī)r(jià)之間的變動(dòng)關(guān)系，預(yù)計(jì)下半年深圳樓市平穩(wěn)為主，房?jī)r(jià)不會(huì)有大漲行情。

BWCHINESE中文風(fēng)專欄作家張平撰文稱，不僅在深圳，放眼全國(guó)，7月樓市成交量整體表現(xiàn)增速放緩甚至下滑。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2萬(wàn)平方米，環(huán)比成交量跌幅達(dá)到了7.4%。

面對(duì)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙跌”現(xiàn)象，有學(xué)者認(rèn)為這是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的初現(xiàn)。因?yàn)樯钲谳^其他一線城市而言，土地資源相對(duì)稀缺，這就形成了深圳房?jī)r(jià)有異常堅(jiān)挺的理由。而現(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)初現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”征兆，或?qū)㈩A(yù)示其他一二線城市房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)松動(dòng)可能。

另外，也有業(yè)內(nèi)人士指出，整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于高位僵持期，再加上交易稅費(fèi)增加，這在一定程度上阻擋了購(gòu)房者入市決心。而深圳的業(yè)主們又因長(zhǎng)期看好樓市，惜售心態(tài)濃郁，不肯輕易降價(jià)出售。故買賣雙方之間正處于持續(xù)博弈之中。

而張平認(rèn)為，以深圳為代表國(guó)內(nèi)的一線城市的樓市拐點(diǎn)即將到來(lái)。

首先，面對(duì)去年至今年初的這一輪一線城市房?jī)r(jià)飆漲，各大城市紛紛出臺(tái)調(diào)控新政。特別是深圳的“3·25”樓市新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)過(guò)熱局面馬上得到遏制。二季度新房成交量7852套，環(huán)比一季度，幾近腰斬。3·25新政已起到了作用。

具體內(nèi)容再回顧下：深圳市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；非深戶籍家庭限購(gòu)1套住房，且需提供3年以上在深連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明；二套房最低首付比例為四成。

再者，一線城市在經(jīng)歷了房?jī)r(jià)暴漲之后，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由之前的投機(jī)性需求為主，開(kāi)始轉(zhuǎn)向主要以首次、換房剛需，以及長(zhǎng)期投資者為主。而這一群體一方面購(gòu)房行為較為理性，另一方面購(gòu)買潛力也大不如投機(jī)性購(gòu)房者。預(yù)計(jì)一線城市的成交量在經(jīng)歷快速下滑之后，馬上會(huì)轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性降價(jià)通道，只有通過(guò)降價(jià)才能促進(jìn)成交量的穩(wěn)定。

最后，近期中央政治局會(huì)議首次提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。顯然，一線城市房地產(chǎn)泡沫吹得過(guò)大，資產(chǎn)泡沫過(guò)重，會(huì)給我國(guó)的銀行體系的安全帶來(lái)隱患。各銀行下半年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度會(huì)大幅收縮。

7月13日，深圳包括中行、工行、建行、郵儲(chǔ)銀行等在內(nèi)的7家銀行陸續(xù)收到通知，房貸利率都將調(diào)回9折，并于14日開(kāi)始執(zhí)行。要知道，深圳上述幾家銀行之前的貸款利率此前均為8.8折，上月突然調(diào)整到9折，已經(jīng)許多人對(duì)深圳樓市的未來(lái)感到到擔(dān)憂。結(jié)合7月深圳房?jī)r(jià)下跌8.51%，銀行已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)提高利率折扣，而收縮投向房地產(chǎn)的信貸規(guī)模。

在深圳房?jī)r(jià)暴漲的2015年，深圳個(gè)人住房貸款去年的平均數(shù)為6.5成，500萬(wàn)元以上的房貸，7成貸款占比超過(guò)70%。把杠桿用足成為在深圳買房的潮流。

銀行不是不知道自己承擔(dān)了多少高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，在房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，他們從中獲得豐厚收益，但一旦房?jī)r(jià)下滑，銀行必然會(huì)收縮銀根。而一旦銀行降低杠桿比例，那么深圳等一線城市的高房?jī)r(jià)又豈能維持下去？

深圳房?jī)r(jià)已現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”信號(hào)，下半年一線城市房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)？張平認(rèn)為，這種可能性是非常大的。從政策層面上看，一線城市大多都出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，一城一策的調(diào)控將成主流。而一線城市的房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)去年暴漲之后，因后續(xù)入市力量已現(xiàn)不足。更關(guān)鍵的是，下半年銀行會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銀根收緊，必竟通過(guò)高杠桿推高的房?jī)r(jià)，最后倒霉的還是銀行自己。

一些投資客在悄然退場(chǎng)。見(jiàn)地君得知，一名曾推崇投資房產(chǎn)套利、被深圳業(yè)內(nèi)戲稱為“套哥”的投資客，近期已改行做代購(gòu)。美聯(lián)物業(yè)經(jīng)理陳瑞奇對(duì)見(jiàn)地君透露：“上半年?duì)I改增，稅費(fèi)一下子提高那么多，二手投資客肯定是受影響了，我對(duì)后市不看好，能維持量?jī)r(jià)穩(wěn)定就可以了，準(zhǔn)備‘過(guò)冬’。”

中原研究的王飛還認(rèn)為，經(jīng)過(guò)去年以來(lái)的大漲后，剛性及改善性需求客戶的價(jià)格接受度在減弱，而光靠投資客難以繼續(xù)支持房?jī)r(jià)走高，所以即便政策不打壓，后續(xù)深圳房?jī)r(jià)上漲空間也非常有限。

實(shí)際上，樓市被供求關(guān)系助推，引起土地和房屋均“供不應(yīng)求”的是，深圳這座城市購(gòu)買力的結(jié)構(gòu)性改變。

深圳在上一輪全球金融危機(jī)中開(kāi)始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，從2007年開(kāi)始從互聯(lián)網(wǎng)、文化創(chuàng)新、新能源新材料等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)力。經(jīng)過(guò)七八年的培育發(fā)展，科技創(chuàng)新型企業(yè)、上市公司及金融產(chǎn)業(yè)集聚，購(gòu)買人群逐步向高收入階層靠攏。由于高支付人群的虹吸效應(yīng)，剛需客戶被驅(qū)趕，加之捷運(yùn)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化連接，都使得深圳房地產(chǎn)價(jià)格被一次次重估。

相對(duì)的，大量的資金從三四線城市、從傳統(tǒng)非房地產(chǎn)行業(yè)撤出，涌入像深圳這樣的“風(fēng)口城市”，這些資金對(duì)供應(yīng)量少得可憐的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的“圍剿”，導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果是，供需矛盾進(jìn)一步加劇。

在如此紛繁的局面之下，投資客顯得愈加渺小。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。