東莞寫字樓價格漲幅超過住宅 成為投資者新寵

相比起和普通人息息相關(guān)的住宅市場，寫字樓的價格并不那么受大眾關(guān)注。其實在今年上半年，東莞寫字樓價格的漲幅已經(jīng)默默超過了住宅。但與周邊中山、惠州相比，還處于價值洼地階段，吸引了不少投資者從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向投資寫字樓。昨日，在民盈山國貿(mào)中心的首次媒體見面會上，東莞中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳分享了以下觀點。

住宅價格高企，投資吸引力減弱

“今年上半年全國住宅市場量價齊飛、價格暴漲，但寫字樓市場的量價增幅卻比住宅還要大，在東莞也是一樣。”車德銳在會上分享了他近期的市場研究成果。他表示，過去的十年，是住宅價格增長五倍以上的十年。而東莞從去年至今，由于深圳客的瘋狂掃貨，房價快速暴漲后已經(jīng)處于明顯高位，脫離了本土購買力，租金收益的投資回報率已經(jīng)非常低，投資吸引力在快速減弱。

車德銳認(rèn)為，東莞寫字樓市場的售價比洋房低，租金又遠(yuǎn)比洋房高，加上過去十年東莞的寫字樓價格增長僅三倍左右，累計增幅遠(yuǎn)低于普通住宅，還有一定的上漲空間。其投資潛力越來越受到投資者的關(guān)注，部分住宅投資者開始轉(zhuǎn)向投資寫字樓。

論租售比，投資寫字樓回報高于住宅

深究寫字樓的價格增長快過住宅的原因，還得從兩者的租售比來看。寫字樓的租金水平是比住宅的租金水平高很多的，所以其投資租金收益優(yōu)勢就愈發(fā)明顯。“比如，現(xiàn)在東莞普通洋房的租金水平在20-30元/平方米·月，但售價去到了1.5萬/平方米甚至更高。而寫字樓的租金水平在50-60元/平方米，相應(yīng)的售價才1.3萬-1.5萬/平方米。從租售比計算的投資回報率對比看，洋房的投資吸引力在下降，寫字樓的投資吸引力在上升。”

車德銳也坦言，盡管在目前房價這么高的情況下，還是有投資者愿意投資住宅，主要是住宅的首付水平低，只要2.5-3成左右，令入市門檻較低，而寫字樓必須首付5成，入市資金成本較高。同時，住宅和寫字樓的按揭年限長短不同，洋房可按揭30年，月供承擔(dān)壓力較??；寫字樓最多只能按揭10年。此外，在變現(xiàn)和出租時，洋房總體來說更容易些。

焦點

東莞寫字樓租金低于中山、惠州

據(jù)了解，東莞寫字樓市場標(biāo)桿項目的租金，還處于一個明顯的低谷。不僅是比很多二線城市低，而且甚至比中山和惠州都要低。雖然無論從經(jīng)濟實力和人口等各項指標(biāo)分析，東莞寫字樓價格都沒理由比中山和惠州要低，但事實就是如此。

“這些城市標(biāo)桿地標(biāo)性的寫字樓租金基本都在每月100多元/平方米，而東莞的才每月80-90元/平方米”。究其原因，車德銳認(rèn)為，一方面是東莞寫字樓還沒有形成集群效應(yīng)；二是發(fā)展商企業(yè)品牌支撐力較弱；三是項目的硬件配置和軟性服務(wù)配套還有很大的提升空間。因此，他認(rèn)為，隨著這些方面的逐步完善加強，東莞標(biāo)桿寫字樓的租金和售價還有很大的提升空間。

據(jù)了解，過去東莞寫字樓區(qū)域不夠集中，周邊配套不足，以致空置率較高。但隨著地鐵今年開通，大型商業(yè)綜合體落成，抱團取暖的趨勢下，寫字樓的投資回報率也開始被看好。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。