上海地王倒逼房?jī)r(jià) 7月賣地250億高踞全國(guó)第一

中指院數(shù)據(jù)，僅七月份上海的土地出讓金收入就達(dá)到250億元，八月初首周的土地收入約70億元。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年滬出讓的30幅土地賣出了506億元；全國(guó)50個(gè)大城市上半年賣地收到達(dá)9656億元，同比飆升了38.5%。

受地王效應(yīng)影響，在樓市的傳統(tǒng)淡季滬樓市反映越來(lái)越旺，與全國(guó)樓市成量的下滑形成了鮮明的反差。中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)，全國(guó)核心54城市七月份共成交商品住宅29.2萬(wàn)平方米，環(huán)比成交量跌幅達(dá)到了7.4%。而上海七月份僅二手住宅的成交量就上漲37%，交易資金上漲四成。

房多多聯(lián)合創(chuàng)始人曾熙認(rèn)為，上海土地和商品房市場(chǎng)的火爆，反應(yīng)了各方對(duì)未來(lái)市場(chǎng)空間的看好。“上海房?jī)r(jià)持續(xù)高溫，不止是上海本地的購(gòu)買力，而是全國(guó)購(gòu)買力涌入進(jìn)來(lái)，推高并支撐了上海的房?jī)r(jià)和地價(jià)。”曾熙說(shuō)。

七月吸金王

往年樓市的淡季，新房和土地兩個(gè)市場(chǎng)卻出現(xiàn)了少見(jiàn)的雙重火熱。八月剛剛開(kāi)始，才一周多的時(shí)間，上海賣地的收入就接近70億元。

8月3日首創(chuàng)置業(yè)以19.13億元的價(jià)格拍下上海青浦區(qū)一幅住宅用地。該地塊3.1萬(wàn)元/平方米的單價(jià)創(chuàng)下了該區(qū)域價(jià)格的新高，青浦單價(jià)地王。

中原地產(chǎn)分析師指出，除去保障房部分，首創(chuàng)所拍地塊未來(lái)的成本售價(jià)至少在4.6萬(wàn)元/平方米以上；而該區(qū)域周邊目前在售房源的售價(jià)只有3萬(wàn)元/平方米左右。

首創(chuàng)奪得青浦單價(jià)地王的當(dāng)天，碧桂園和東原地產(chǎn)聯(lián)合體和中南地產(chǎn)分別以14.12億元和19.6億元的價(jià)格，分別拍下了青浦另外兩幅土地。

八月份頭一周，上海出讓三幅遠(yuǎn)郊土地的收入就達(dá)到68億元。“現(xiàn)在每逢土地拍賣，上海必定會(huì)出地王。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示。

一個(gè)月多的時(shí)間里，上海先后誕生了今年的全國(guó)單價(jià)地王和上?？們r(jià)地王。

7月15日，新城控股以37億元的代價(jià)競(jìng)得上海虹口涼城單價(jià)地王，約9.7萬(wàn)元/平方米的單價(jià)不僅刷新了上海土地拍賣單價(jià)的紀(jì)錄，而且成為國(guó)內(nèi)目前為止單價(jià)最高的地塊。業(yè)界預(yù)期，以這樣的土地單價(jià)推算，未來(lái)新城控股的保本價(jià)在12萬(wàn)元/平方米，實(shí)際售價(jià)預(yù)計(jì)在13萬(wàn)元/平方米以上。

新城控股拍出今年全國(guó)單價(jià)地王后，七月底金地在浦東祝橋斥資88億又拍下了今年上海的總價(jià)地王。8月4日金地又以15.34億元的代價(jià)拍下青浦朱家角一塊地，不到兩周的時(shí)間里，金地在上海土地市場(chǎng)已經(jīng)砸下去103億元。

八月初賣地的火爆，從一個(gè)側(cè)面反映出土地經(jīng)濟(jì)的火熱。上海是諸多熱點(diǎn)城市中，今年通過(guò)土地市場(chǎng)吸金能力最強(qiáng)的城市。

中指院公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海僅僅在七月份賣地的收入就高達(dá)250億元，列全國(guó)城市榜首。武漢和杭州分別以187.6億和134.4億元分列亞軍、季軍，北京七月的賣地收入為87億，排在第五位。

地王倒逼效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)

“今年是產(chǎn)生地王最多的年份，上海下半年賣地?cái)?shù)量如果增加，全年收入可能會(huì)相當(dāng)驚人。”一位愿具名的分析師說(shuō)。

在地王的不斷涌入下，出現(xiàn)了一種少見(jiàn)的景象：遠(yuǎn)郊高房?jī)r(jià)開(kāi)始圍攻中心房?jī)r(jià)，土地價(jià)格倒逼新房和二手房房?jī)r(jià)。

上半年持續(xù)處于亢奮狀態(tài)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，原本在六月份已經(jīng)出現(xiàn)了一些疲態(tài)；然而在地王不斷涌現(xiàn)的背景下，市場(chǎng)出現(xiàn)了恐慌性需求加快入市的反?，F(xiàn)象。

分析師告訴記者，七八月市場(chǎng)交易節(jié)奏放緩、價(jià)格略有下調(diào)是正常的情況。然而在不涌涌現(xiàn)各式各樣地王的重重倒逼之下，購(gòu)買力不但沒(méi)有觀望，反而加快了入場(chǎng)的速度。

信義房產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海七月二手房成交3.85萬(wàn)套，較六月環(huán)比上漲37%。而七月份上海僅二手房的成交規(guī)模就達(dá)到889.6億元，環(huán)比上漲了近四成。

另一個(gè)新現(xiàn)象是，上海的成交最活躍的區(qū)域由中心城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。據(jù)房多多監(jiān)測(cè)，去年下半年上海樓市交易最為活躍的是中環(huán)區(qū)域，但今年上半年的熱點(diǎn)區(qū)域則開(kāi)始向外擠壓，外環(huán)沿線總價(jià)300萬(wàn)的房子交易量相當(dāng)大，

在地王效應(yīng)的催化下，開(kāi)發(fā)商也加快了推盤的速度。依托大虹橋的龍湖天璞75—135平方米房源，銷售人員告訴記者項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)盤價(jià)格可能在7萬(wàn)元/平方米左右。“最近房?jī)r(jià)漲得很快，周邊二手房和新房?jī)r(jià)跳價(jià)是很普遍的現(xiàn)象。最終會(huì)賣到多少，還要看當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境。”龍湖天璞銷售人員說(shuō)。

信義房產(chǎn)分析師陳麗娜指出，七月地王呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大之勢(shì)，不僅強(qiáng)化了二手房賣家的漲價(jià)預(yù)期，也推動(dòng)了房?jī)r(jià)持續(xù)性上漲。“短期內(nèi)這種成交熱度仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)八月上海的市場(chǎng)成交量和成交價(jià)，仍將保持上漲的勢(shì)態(tài)。”陳麗娜說(shuō)。

曾熙認(rèn)為，一線城市由于公共資源集中，需求基礎(chǔ)仍然龐大，資產(chǎn)價(jià)值、房?jī)r(jià)才會(huì)穩(wěn)中有升。城市冷熱不均說(shuō)明市場(chǎng)已從原先宏觀的大勢(shì)調(diào)節(jié)，轉(zhuǎn)向針對(duì)不同城市的微觀調(diào)節(jié)。而造成這一差異的主要推手是購(gòu)買力。

“過(guò)去購(gòu)買力都是就近傾斜，現(xiàn)在購(gòu)買力則在向有資源優(yōu)勢(shì)的城市傾斜。二線城市出現(xiàn)的分化，以及三四線城市未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，也取決于城市對(duì)人口導(dǎo)入的吸引力。”曾熙說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。