南京蘇州房產(chǎn)政策雙雙放大招 預(yù)計(jì)四季度成交量將下降

8月11日消息，南京蘇州相繼曝出房產(chǎn)新政，從提高首付比例、限制戶籍等方面提高了二套房的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，以應(yīng)對(duì)“高燒不退”的房地產(chǎn)市場(chǎng)。廣發(fā)證券房指出，盡管局部收緊在預(yù)期之內(nèi)，但對(duì)于成交量的影響仍為負(fù)面，預(yù)計(jì)進(jìn)入四季度之后，新房成交增速繼續(xù)下降，行業(yè)小周期在明年可能進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌。

南京蘇州收緊二套房購(gòu)買(mǎi)

今天下午，南京和蘇州市政府幾乎同時(shí)發(fā)布了房產(chǎn)新政，均于2016年8月12日起實(shí)施。

《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》指出，為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，新政在保障首套房仍按前期政策執(zhí)行不變的基礎(chǔ)上，將差別化住房信貸政策再次調(diào)整：

一是對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，除高淳、溧水外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%；

二是對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，除高淳、溧水外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

蘇州和南京一致，在居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房首付比例不變的情況下，對(duì)幾種特別情況提高“門(mén)檻”。

根據(jù)蘇州市政府新出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。

并且，若居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

而蘇州不僅提高了二套房購(gòu)買(mǎi)的首付比例，還對(duì)非蘇州戶籍的居民購(gòu)買(mǎi)二套房提出了限制：非本市戶籍居民購(gòu)買(mǎi)第一套住房，不受任何限制；非本市戶籍購(gòu)買(mǎi)第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明；若購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2套住房的，登記部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

謹(jǐn)慎看待未來(lái)樓市

據(jù)了解，南京、蘇州兩市上半年商品房成交均價(jià)同比分別上漲21.7%和25.3%，盡管兩市已經(jīng)采取多項(xiàng)措施遏制房?jī)r(jià)上漲，但是均以較高的房?jī)r(jià)上漲幅度在全國(guó)名列前茅，成為矚目的“強(qiáng)二線”。

廣發(fā)證券指出，兩地的房地產(chǎn)調(diào)控各具特色，因地制宜。“因城因區(qū)施策，保障合理住房需求，對(duì)于像南京這樣新房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)整體熱度均過(guò)高的城市，應(yīng)全面收緊二套房信貸政策；對(duì)于蘇州這樣局部區(qū)域有過(guò)熱跡象的城市，應(yīng)針對(duì)性地提高非本地居民的二套房購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻并收緊二套房信貸政策。”

今年3月蘇州出臺(tái)十條樓市調(diào)控政策后，由于處于政策窗口期，成交量同比仍增長(zhǎng)超9成。而此次新政的實(shí)施效果將如何呢？廣發(fā)證券分析稱(chēng)，盡管此前政策吹風(fēng)不斷，次局部收緊應(yīng)該是在預(yù)期之內(nèi)，但對(duì)于成交量的影響仍然是負(fù)面的。“我們預(yù)計(jì)進(jìn)入四季度之后，新房成交增速將繼續(xù)下降，行業(yè)小周期在明年可能進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌”。

其實(shí)，單從成交量而言，限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是顯而易見(jiàn)的。根據(jù)數(shù)據(jù)，蘇州3月出臺(tái)新政后，4月、5月、6月商品房成交量均呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，7月成交面積更是同環(huán)比大幅下降，庫(kù)存也隨之提升。

中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告指出，當(dāng)前城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，一線城市樓市成交放緩，市場(chǎng)熱度向部分二三線城市不斷傳導(dǎo)，政策收緊趨勢(shì)也逐步蔓延至部分二線及三線城市。而從2016年7月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積來(lái)看，超七成城市環(huán)比下降，同比去年7月上漲10.09%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。