專家建議：一二線城市可先試征房屋空置費(fèi)

近日，關(guān)于房產(chǎn)稅的話題再度升溫。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉撰文指出，中國(guó)房地產(chǎn)稅終究是要向業(yè)主開征的，但當(dāng)下不合時(shí)宜。為房地產(chǎn)稅的開征鋪路，政府可從空置費(fèi)、個(gè)稅、遺產(chǎn)稅等多種方式入手，逐漸建立針對(duì)住戶部門的有效稅收征管。

可四方面為房地產(chǎn)稅鋪路

鐘偉表示，中國(guó)樓市庫(kù)存巨大，7億平方米的待售面積不能作為庫(kù)存指標(biāo)，僅商品房庫(kù)存就可能接近50億平方米。同時(shí)，中國(guó)樓市冷熱不均嚴(yán)重，目前一二線城市的樓市升溫，并不意味著三四線城市也能順利去庫(kù)存，“幾乎沒有人會(huì)在房?jī)r(jià)下跌時(shí)持續(xù)買入房產(chǎn)，局部地區(qū)樓市的爛尾看似難以避免”。

“中國(guó)樓市多年高溫有其巨大貢獻(xiàn)也帶來諸多害處，其中最引人關(guān)注的是加劇了貧富分化。”鐘偉說，處理中國(guó)樓市泡沫的重心并不在價(jià)格，而在緩解貧富不均，虛實(shí)脫節(jié)。為緩解甚至根治這些問題，為未來房地產(chǎn)稅的開征鋪路，可從四方面入手：一是房屋空置費(fèi)。開征房地產(chǎn)稅必然是期望提高房屋持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，避免富裕階層購(gòu)置大量住宅占據(jù)過多公共資源。因此可以考慮以水電燃?xì)馐召M(fèi)部門為抓手，以房屋物業(yè)管理部門為幫手，制定如何認(rèn)定空置房的標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)空置房征費(fèi)，拒絕繳費(fèi)者可能會(huì)在未來空置房交易過戶時(shí)遭遇懲罰。建議一二線城市的房屋空置費(fèi)可先行先試。二是減少現(xiàn)金使用，改善個(gè)稅的源泉征繳。中國(guó)至今仍是大量使用紙幣現(xiàn)金的國(guó)家，基于現(xiàn)金收支為主的住戶部門必然使個(gè)稅征管淪為事實(shí)上的不可能。其對(duì)滋生腐敗，對(duì)巨富階層幾乎不繳納累進(jìn)制個(gè)稅有直接影響，也使商品房成為較好的洗錢載體。中國(guó)政府始終有必要持續(xù)減少流通中紙幣現(xiàn)金，使住戶部門收支基于銀行等金融機(jī)構(gòu)，這是央行和財(cái)政長(zhǎng)期忽略卻事關(guān)重大的基礎(chǔ)工作。個(gè)稅源泉征繳將為政府提供可持續(xù)的稅收來源。三是嘗試開征遺產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅即便開征也是地稅，中央出意見地方出細(xì)則為宜，如果真的將該項(xiàng)權(quán)力落實(shí)到地方，地方可能會(huì)十分謹(jǐn)慎，畢竟中國(guó)普通家庭幾乎60%的財(cái)產(chǎn)為房產(chǎn)，該稅意味著對(duì)中國(guó)住戶部門重大的財(cái)富再分配。而遺產(chǎn)稅是國(guó)稅，僅涉及代際之間的財(cái)富分配，在確定合理的免征額之后開征難度較小。四是在庫(kù)存巨大、去化遲緩的三四線城市，地方政府可試行“房票”制，為留住人才、財(cái)富和加速去化創(chuàng)造條件。

征空置稅有利活躍二手樓市

十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃日前經(jīng)調(diào)整后再次公布，一、二類立法項(xiàng)目從原有的68件增至102件，實(shí)際增加了制定能源法、房地產(chǎn)稅法、編纂民法典等34件項(xiàng)目。全國(guó)人民代表大會(huì)財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員郝如玉表示，房地產(chǎn)稅迄今已試點(diǎn)征收了5年多，但是操作難度很大。

廣州房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師肖文曉表示，對(duì)比房地產(chǎn)稅，征收空置稅要更為合理，更能抑制不合理的投資投機(jī)性需求，防止市場(chǎng)出現(xiàn)高空置率的“鬼城”、“空城”。這個(gè)建議不僅不會(huì)壓縮二手樓市空間，還有利于盤活二手樓市的存量房源，因?yàn)榧偃鐦I(yè)主持有空置房產(chǎn)就會(huì)被征稅，而業(yè)主為了避免被征空置稅就會(huì)把房子賣掉或租掉，這對(duì)于活躍二手房買賣和租賃市場(chǎng)都是有利的。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，如何界定“空置”是個(gè)問題。房天下廣州二手房電商部總監(jiān)邱秀珍認(rèn)為，“空置”的界定是空置稅征收的最大難題。比如，廣州人在佛山買房，周末或假期才去佛山住，一個(gè)月才住幾天算不算空置？其次，怎么統(tǒng)計(jì)確認(rèn)房子沒有人住等都是空置稅需要解決的技術(shù)障礙。但是，如果空置稅確定實(shí)施，對(duì)抑制投資型買房肯定是顯而易見的，一旦征收就等于是投資增加成本，應(yīng)會(huì)選擇觀望不會(huì)持續(xù)購(gòu)房，投資買房一定程度會(huì)降溫；另一方面，投資買家減少，二手樓市中的住房轉(zhuǎn)手頻率下降，房源供應(yīng)減少，對(duì)二手樓市的空間造成壓縮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。