大量資金脫離信貸流入房地產(chǎn) 銀行緊急剎車

隨著融信以110億元拿下上海靜安中興地塊，創(chuàng)下目前的地王紀(jì)錄，房地產(chǎn)企業(yè)融資，尤其是土地融資，再次令市場(chǎng)神經(jīng)緊繃。

8月24日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，有股份行近期下發(fā)通知，要求原則上不支持地王、異地、純商業(yè)體和別墅項(xiàng)目。此前，還有一家華北股份行已下發(fā)通知，提示地王項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，“不做成本過高的項(xiàng)目”。

“在房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入上，原則上要2015年銷售百?gòu)?qiáng)；項(xiàng)目方面，剛需或首改住宅是首選，綜合體項(xiàng)目的話，原則上可售住宅類銷售收入要覆蓋貸款金額的2倍(含)以上。”前述股份行內(nèi)部人士表示。

銀行大量資金涌入地產(chǎn)領(lǐng)域，已經(jīng)相當(dāng)程度上脫離了央行和銀監(jiān)的信貸數(shù)據(jù)所反映的情況。

央行數(shù)據(jù)顯示，7月非金融企業(yè)對(duì)公貸款減少26億元。上海地區(qū)今年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)貸也一路下跌。

但這僅是銀行表內(nèi)信貸的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)并不意味著銀行實(shí)際流入房地產(chǎn)的資金在減少。大量銀行資金通過表外自營(yíng)投資和理財(cái)，以“明股實(shí)債”的方式參與房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地和開發(fā)。另外，通過委托貸款，大量國(guó)企的資金也在進(jìn)入這一領(lǐng)域。

“影子銀行的盛行，使房地產(chǎn)開發(fā)商拿地突破了原有央行貸款通則關(guān)于信貸資金不得支付土地款的限制，潘多拉魔盒被打開。”有銀行業(yè)資深人士直指這是土地價(jià)格暴漲的本質(zhì)邏輯，而非市場(chǎng)作用。

“我們土地融資是做的，但是現(xiàn)在委托貸款的這個(gè)通道總行批不過了，因?yàn)槲匈J款要嚴(yán)格參照表內(nèi)貸款來(lái)”，某華北股份行資管人士表示：“現(xiàn)在還是對(duì)接理財(cái)資金比較多，注入資管計(jì)劃。但是銀行理財(cái)新規(guī)(意見征求中)后，可能就只能對(duì)接信托計(jì)劃了。”另有江浙地區(qū)信托人士透露，對(duì)于房地產(chǎn)公司拿地階段的融資，也在收緊。

有接近監(jiān)管人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，今年以來(lái)正在開展銀行表外業(yè)務(wù)檢查。就銀行為土地融資配資，涉及資金來(lái)源較為復(fù)雜，跨區(qū)特點(diǎn)突出，在監(jiān)管上確實(shí)存在難點(diǎn)。“關(guān)鍵問題，還在于資管這一塊，明股實(shí)債究竟合不合規(guī)。”該人士表示。

此外，發(fā)行債券也是房企融資的重要方式之一。房地產(chǎn)發(fā)行公司債利率進(jìn)入3時(shí)代已有一段時(shí)間，甚至跌破過3%。

保利地產(chǎn)去年就發(fā)行過票面利率3.4%的公司債，而今年初甚至發(fā)行了5年期，票面利率僅為2.95%的公司債。7年期的票面利率也僅為3.19%。最新的一只房企債，是8月中海地產(chǎn)剛剛發(fā)行的今年第一期公司債，票面利率3.10%。

“特別的是房地產(chǎn)公司發(fā)行的長(zhǎng)期債，利率低的，現(xiàn)在會(huì)出掉一些。”談及債券市場(chǎng)波動(dòng)，有股份行資管部人士如是應(yīng)對(duì)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，一些銀行投資債券，作為海外配置的一部分，會(huì)把國(guó)內(nèi)房企在境外發(fā)行的美元債作為重點(diǎn)投向。“同樣的發(fā)行主體，因?yàn)樵诰惩庠u(píng)級(jí)比較低，所以同期限的發(fā)行利率會(huì)比較高。”一名銀行系基金研究部人士表示，其受托銀行委外資金，投向海外債，對(duì)象主要是這些銀行本身授信的一些房地產(chǎn)公司。

“不過現(xiàn)在我們確實(shí)非常謹(jǐn)慎，定期財(cái)務(wù)報(bào)告就不用說(shuō)了，每次有區(qū)域銷售數(shù)據(jù)出來(lái)，就要全面分析，但凡有一點(diǎn)不好的跡象，投資就要注意了。”該研究部人士甚至用“刀上舔蜜”，來(lái)形容當(dāng)下的海外境內(nèi)地產(chǎn)公司債投資。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。