上半年5家房企銷(xiāo)售額破千億 地價(jià)上漲成盈利隱憂

上市房企2016年半年報(bào)已披露完畢。上半年房地產(chǎn)行情火熱，5家上市房企銷(xiāo)售額突破千億元，同時(shí)前百名房企市場(chǎng)占有率提升至47%。分析認(rèn)為，隨著市場(chǎng)分化現(xiàn)象延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。當(dāng)前土地價(jià)格上升已成為威脅房企盈利能力的核心因素。

2016年上半年，中投證券選取的123家A股上市房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5726億元，同比增長(zhǎng)38.7%，歸屬于母公司的凈利潤(rùn)495億元，同比增長(zhǎng)18.3%。

中銀國(guó)際分析認(rèn)為，受益于房地產(chǎn)行業(yè)回暖，上市房企收入端和現(xiàn)金流端大幅回升，但土地成本居高不下使毛利率承壓，而龍頭房企合作項(xiàng)目增多也導(dǎo)致歸屬于母公司的權(quán)益比例下降，表現(xiàn)出凈利增速低于收入增速的現(xiàn)象。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，上半年，萬(wàn)科以1901億元繼續(xù)占據(jù)銷(xiāo)售額霸主地位，但“千億陣營(yíng)”新增恒大、碧桂園、綠地、保利4家房企。5家房企共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額6784億元，同比增長(zhǎng)65%；銷(xiāo)售面積6334萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50%。

中投證券的報(bào)告顯示，A股上市房企上半年預(yù)收款實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)31%達(dá)到12830億元，已超過(guò)2015年全年行業(yè)營(yíng)業(yè)收入。“首開(kāi)、旭輝、新城、碧桂園、金地、融創(chuàng)等房企銷(xiāo)售金額同比增幅超100%。”

火爆的銷(xiāo)售帶動(dòng)房企貨幣資金猛增，企業(yè)財(cái)務(wù)基本面持續(xù)好轉(zhuǎn)。中投證券的數(shù)據(jù)顯示，上半年，上市房企貨幣資金達(dá)6852億元，同比增長(zhǎng)49.6%。

與此同時(shí)，上市房企負(fù)債情況有所優(yōu)化，長(zhǎng)期借款比重提升，短期償債壓力下降至歷史低位。在貨幣資金充裕的情況下，行業(yè)整體償債能力較強(qiáng)。上半年，上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率基本保持穩(wěn)定，隨著銷(xiāo)售回款的增加和股權(quán)再融資的實(shí)施，整體加杠桿的意愿并不強(qiáng)烈。

上半年，房地產(chǎn)行業(yè)分化現(xiàn)象繼續(xù)延續(xù)。來(lái)自中投證券的數(shù)據(jù)顯示，前十名房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額9740億元，同比增長(zhǎng)54.8%，市場(chǎng)占有率上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至20%。前百名房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額22891億元，同比增長(zhǎng)65.8%，市場(chǎng)占有率上升6.7個(gè)百分點(diǎn)至47%。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化延續(xù)，重點(diǎn)布局一二線城市的大型房企將在行業(yè)整合中持續(xù)領(lǐng)先，中小開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)能力減弱，將逐步退出市場(chǎng)。

長(zhǎng)江證券的報(bào)告顯示，上半年，26家上市房企出現(xiàn)虧損，其中資產(chǎn)低于100億元的房企數(shù)量占比達(dá)76.92%。“雖然房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績(jī)邊際改善，但是小型房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)明顯落后。”“一些不具優(yōu)勢(shì)的中小地產(chǎn)商將在不斷洗牌中出局，或是尋求轉(zhuǎn)型。部分房企已明確提出轉(zhuǎn)型，方向大多集中在金融、大健康、高科技等領(lǐng)域。”

中信證券分析認(rèn)為，土地價(jià)格上升是威脅房企盈利能力的核心因素。“2016年土地市場(chǎng)躁動(dòng)，地價(jià)比房?jī)r(jià)上漲更快。土地價(jià)格的上升已嚴(yán)重威脅到行業(yè)基本面，尤其是2017年以后的凈利潤(rùn)水平，給房企帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。