張敬偉：三四線樓市去庫存 寄希望于“熱傳導(dǎo)邏輯”不靠譜

“金九銀十”，是樓市傳統(tǒng)熱銷。但是不同線際城市呈現(xiàn)出不同的風(fēng)景——傳統(tǒng)的一線城市，北京樓市持續(xù)高位；上海新房卻只夠賣5個月；廣州樓市熱點區(qū)域供應(yīng)充足；深圳“金九”首周遇冷。

年內(nèi)房價漲幅過高的廈門、武漢、南京、蘇州、合肥則忙著實施樓市調(diào)控，有的限貸有的限購。沈陽忙著去庫存——對于農(nóng)村大中專畢業(yè)生購買商品住房，鼓勵開發(fā)企業(yè)給予“首付分期付”等，鼓勵金融機(jī)構(gòu)給予購房貸款優(yōu)惠利率等。

“金九銀十”在上一周期的樓市繁榮期，各線際城市是共享房價高企的市場蛋糕。但是在去庫存的市場環(huán)境下，中國樓市則出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化現(xiàn)象。一線樓市一直熱得發(fā)燙，不得不啟動第一波的樓市調(diào)控。而在這種熱傳導(dǎo)下，周邊衛(wèi)星城市開始熱起來，隨后就是實施新一輪樓市調(diào)控的二線熱點城市。除此之外，還有其他的慢熱型二線城市樓價也跟著逐漲。譬如中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的鄭州市，伴隨著新一波的自貿(mào)區(qū)獲批，一些樓市將掀開新的市場漲價潮。

但是大部分城市，例如，東北的沈陽等三四線城市，去庫存依然是年內(nèi)最嚴(yán)峻的任務(wù)。具體來看，上半年，70個城市中有44個城市庫存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。另有26個城市的庫存規(guī)模不降反升。從未來的庫存去化周期來看，截至6月底，70個城市新建商品住宅存銷比為11.0，說明市場需要用11個月的時間消化這些庫存。

應(yīng)該說，去庫存的政策釋放還是有效的。但從樓市的市場態(tài)勢看，頂層設(shè)計的去庫存，應(yīng)該調(diào)整為因城施策和一城一策。樓市去庫存，不再有通用的“藥方”。

一線城市，不存在庫存壓力，政策面和監(jiān)管層要對這些城市的量價做好全流程的監(jiān)控。既要保障供給，又要維持合理的價格定位，還要遏制引發(fā)樓市泡沫化風(fēng)向標(biāo)的地王出現(xiàn)。而對于熱點二線樓市來說，除了先期的5個城市開始推出限購限貸的措施以外，不排除還會有更多的其他熱點城市會跟進(jìn)。像這類城市，搞樓市的宏觀調(diào)控不一定是為了將房價降下來，而是將房價控制在市場合理水平，防止出現(xiàn)新一輪的樓市泡沫。

三四線城市，當(dāng)然也包括像沈陽這樣的二線城市，受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的低迷，而且也沒有更多的概念性政策引導(dǎo)刺激。因而，去庫存依然是這些城市的重要任務(wù)。而相對于熱點城市限購限貸，當(dāng)然是鼓勵和放開購房限制，并在信貸方面給予購房者更多優(yōu)惠措施。但這要建立在這些城市有足夠的購房消費訴求的基礎(chǔ)上。

正因如此，去庫存不要寄望于今年樓市的熱傳導(dǎo)邏輯——一線城市限購帶熱衛(wèi)星城，衛(wèi)星城限購限貸又帶熱二線熱點城市。但是，二線城市樓市限購限貸并不一定傳導(dǎo)至三四線城市。即使能夠傳導(dǎo)，也是傳導(dǎo)至一般的二線城市，更多的二線城市也存在著庫存消化問題。因而，從上游城市過來的熱傳導(dǎo)，到了普通的二線樓市已經(jīng)遇冷。所以，三四線城市的樓市去庫存，靠市場傳導(dǎo)不靠譜。

更重要的是，當(dāng)前一二線城市樓市的熱火，一定程度地存在不正常的投機(jī)資本參與其中的現(xiàn)象。而這從年內(nèi)流動性沒有釋放到實體經(jīng)濟(jì)上可窺端倪。

投機(jī)資本進(jìn)入一二線城市的樓市，是因其樓市已經(jīng)虛熱，有利可圖。但是對于三四線城市的樓市，投機(jī)資本缺乏興趣。

“金九銀十”對分化的樓市而言就像是一個傳說。即使有，一線和二線熱點城市也需要降溫；而對于大多數(shù)三四線城市的樓市而言，則更可能是一個遙遠(yuǎn)的幻象。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。