房企資金高位涌入不差錢 投資脫實向虛顯現(xiàn)

土地市場量價倒掛、開發(fā)商持幣觀望、商業(yè)地產(chǎn)庫存只增不降。國家統(tǒng)計局前8個月的房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已連續(xù)3個月下降，多項房地產(chǎn)市場指標(biāo)背離。

從資金方面看，受益于流動性寬松、銷售資金快速回籠、企業(yè)發(fā)債利率低等利好因素，資金源源不斷涌入，到位率高，投資開發(fā)“不差錢”。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長14．8％，繼續(xù)處于高位。其中定金及預(yù)收款25656億元，增長29．7％；個人按揭貸款15395億元，增長52．2％。

以廣東房企為例，廣州越秀地產(chǎn)8月份完成了30億元第二期公司債發(fā)行，利率低至2．97％；恒大連續(xù)兩個月單月銷售額超400億元；碧桂園在三四線城市大幅度降價賣房。

資金充裕，但投資卻不見起色。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長5．4％。今年3月以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金一直快于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，兩者差距相差近10個百分點。

記者從廣東省統(tǒng)計局了解到，房地產(chǎn)開發(fā)投資按構(gòu)成可分為建設(shè)工程、安裝工程和土地購置等其他費用三個部分。而在8月份全國土地成交價大幅上漲的情況下，1－8月份投資增速僅比1－7月份提高0．1個百分點，可見建設(shè)、安裝投資情況更不樂觀，呈現(xiàn)了“急拿地緩開發(fā)”的苗頭。

再從上市公司房企的上半年財報看，不少房企現(xiàn)金資產(chǎn)得到較大改善。截至今年6月底，融創(chuàng)手中現(xiàn)金超過400億元，萬科持有貨幣資金718．7億元，保利在手現(xiàn)金463億元，而恒大持有現(xiàn)金更是超過2100億元。

手握巨額現(xiàn)金的房企為何投資意愿趨淡？中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)市場一片紅火，但在“高溢價”“高總價”“高單價”三高地頻出的情況下，房企呈現(xiàn)出增收不增利局面。如萬科、保利、綠地等銷售額超千億元房企的凈利潤只在50億元人民幣上下，風(fēng)險和泡沫不斷集聚。

而隨著“地產(chǎn)＋金融”時代的到來，越來越多的房企開始將大量現(xiàn)金投向了金融市場，參股或控股銀行、證券、基金、保險等金融公司，其中，寶能、恒大在資本市場動作頻頻可見一斑。

不少房地產(chǎn)企業(yè)也在資本運作中嘗到了甜頭，在“地產(chǎn)＋金融”這條路上走得更遠。綠地集團7月成立了資金結(jié)算中心，并表示還要建立金融控股公司，繼續(xù)爭取信托、基金等金融牌照。越秀集團則加速開啟金融化之路，已擁有證券、基金、期貨、產(chǎn)業(yè)投資、融資租賃、融資擔(dān)保、信托、小額貸款、銀行等稀缺金融牌照，成為擁有總額超過4000億元人民幣的超大型國有企業(yè)集團。

房企投資“脫實向虛”跡象比較明顯。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析認(rèn)為：“由于房地產(chǎn)行業(yè)正從暴利向微利轉(zhuǎn)型，在利潤回報率回歸常態(tài)的背景下，房企需要為大量閑置資金尋求新的投資渠道，在運作良好的情況下，資本市場投資回報率還是比較高的。”

還有一部分房企卻手持巨額現(xiàn)金“空轉(zhuǎn)”。廣東一房企人士解釋說，之所以如此，一是避免在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢下投資失誤，二是為了增強資金鏈以提升抗風(fēng)險能力，“手中有糧心里不慌。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，現(xiàn)在正處轉(zhuǎn)型期，行業(yè)過?，F(xiàn)象較為嚴(yán)重，投資回報率變小，風(fēng)險在加大，對于房企來說一定要做好防范風(fēng)險的準(zhǔn)備。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。