房地產(chǎn)過熱 不應(yīng)放任

國家統(tǒng)計局披露，8月70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比上漲的城市有64個，其中鄭州漲幅最高，達5.6%，上海、南京、合肥、無錫等熱點城市漲幅則超過4%；北京、杭州、廈門、濟南、武漢等漲幅則超過3%。很明顯，房價上漲已徹底從一線城市蔓延到二線城市，熱點城市正上演輪番領(lǐng)漲。此背景下，杭州繼廈門之后，也在9月19日重啟限購。

熱點城市房價緣何上漲？首要乃廣義貨幣和信貸供給依然偏高，在實體經(jīng)濟復蘇緩慢之下，資金“脫實入虛”，涌入已然金融資本化的房地產(chǎn)市場。正如全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈所言，“貨幣供應(yīng)過多了，不是帶來物價的上漲，就是帶來資產(chǎn)價格的上漲”。

其次是熱點城市在庫存去化周期短的前提下，土地供應(yīng)未能跟上，于是“地王”頻現(xiàn)，“面粉貴過面包”，房價上漲預期隨之被推升。

再者，民眾正規(guī)投資渠道偏少，股市估值高、銀行理財為富人做“嫁衣”流向結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，令居民再度選擇房地產(chǎn)這種十余年屹立不倒的投資途徑，將房產(chǎn)金融資本化。此外，房地產(chǎn)復蘇一定程度上有利于經(jīng)濟穩(wěn)增長，房價上漲也令地方政府從土地財政中獲利，以及銀行獲得風險極低的個人住房貸款業(yè)務(wù)，很難讓決策者壯士斷腕。

然而，在房地產(chǎn)過熱與房價過高對中國經(jīng)濟產(chǎn)生的負面影響面前，土地財政顯得十分短視，穩(wěn)增長是否需要如此依賴房地產(chǎn)，也值得商榷。

最明顯的莫過于擠出效應(yīng)。實體經(jīng)濟發(fā)展需要一個良好的外部成本環(huán)境，今年以來即出現(xiàn)華為將部分機構(gòu)搬出深圳，以及昆山等地制造業(yè)因高房價撤出。以剛剛宣布限購的杭州為例，2009年、2010年前后在溫州等炒房團拉動下，杭州乃至整個浙江房價飛速上漲，資金脫實入虛；而在2011年后，由于房價下跌，炒房不賺錢，浙江不少民間資金開始回歸實業(yè)，這幾年也就成為杭州實體經(jīng)濟發(fā)展黃金時期。

房地產(chǎn)過熱亦將阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進程。一方面，房地產(chǎn)金融資本化后，大量居民投資涌入，住房貸款占比過多后，不僅抑制了居民消費，且對金融系統(tǒng)帶來潛在風險；同時，隨著房價飆升，創(chuàng)業(yè)、生活等成本水漲船高，對新經(jīng)濟的發(fā)展構(gòu)成不利因素。

有恒產(chǎn)者有恒心，大城市高房價令不少企業(yè)被迫外遷的同時，也“逼走”了部分年輕人。因為房價飆升之后，高房價成為了年輕人進入大城市最主要的門檻，而持續(xù)的人口凈流入，尤其是高素質(zhì)年輕人的凈流入，無疑是一座城市發(fā)展最重要的因素。很明顯，企業(yè)因為地價和房價過高而被迫規(guī)模式地離開某座城市，以及高素質(zhì)年輕人因?qū)Υ蟪鞘蟹績r過高而被迫逃離，那么對這座城市經(jīng)濟發(fā)展而言，其負面影響非“土地財政”收益可以彌補。

實際上，房地產(chǎn)作為中國近十幾年快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其使命已經(jīng)完成，房地產(chǎn)行業(yè)也早已面臨整體過剩局面。換言之，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型大局之下，不能再依靠房地產(chǎn)拉動，經(jīng)濟與財政等對于房地產(chǎn)的依賴，要盡快擺脫。

至于貨幣寬松和土地供給等原因造成的熱點城市房價飆升，不僅要采取限購、限貸等抑制需求的手段予以控制，對信貸增速過高需采取謹慎清醒的態(tài)度，并拓寬居民正規(guī)投資渠道、適當增加土地供應(yīng)，以及加強住房租賃市場建設(shè)，這些都是可取之策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。