萬科物業(yè)朱保全：萬科物業(yè)上市是政策時機的問題

萬科物業(yè)在走一條與備受資本市場追捧的、主打創(chuàng)新業(yè)務模式相反的道路。

9月25日，萬科物業(yè)發(fā)布睿服務3.0版本，以此把物業(yè)小區(qū)的物業(yè)費支出和收入公開。萬科高級副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全表示，希望通過此舉解決業(yè)主與物業(yè)公司間的信任問題。睿服務平臺包括了業(yè)主手機端APP“住這兒”和工作人員手機端APP“助這兒”、EBA遠程設備監(jiān)控系統(tǒng)，安保系統(tǒng)以及將所有社區(qū)設施設備進行線上管控的戰(zhàn)圖系統(tǒng)等。

萬科物業(yè)堅持在提升業(yè)主體驗和規(guī)范運營上下功夫，這意味著其面臨管理成本的問題。據(jù)萬科財報，2015年全年，萬科物業(yè)總營收為29.7億元，同比增加49.41%;營業(yè)成本為22.83億元，同比增加41.98%;2016年上半年，萬科物業(yè)總營收為17.65億元，同比增加59.35%。營業(yè)成本為13.28億元，同比增長46.97%，利潤率僅為19.34%。

盡管營業(yè)收入增速不賴，但營業(yè)成本同樣如影隨形。對于物業(yè)而言，人工成本依是營業(yè)成本的大頭。在過去十多年間，人工成本飛漲但是物業(yè)費卻鮮有增長。物業(yè)管理公司壓力山大，想方設法在節(jié)約成本即裁減小區(qū)員工上下功夫。節(jié)流的同時開源，拓展以社區(qū)O2O業(yè)務為主的創(chuàng)新業(yè)務。

以中國上市物業(yè)公司第一股彩生活為例，今年上半年，彩生活收入同比大升107%至5.75億元人民幣，毛利率維持80%。其中，增值服務按年升77%至5700萬元。野村證券認為，雖然內(nèi)地難以提升管理費收入，但增值服務有助提升集團收入及盈利。

彩生活和萬科物業(yè)是物業(yè)管理鏈條上的兩個極端，前者致力于孵化社區(qū)生態(tài)圈，通過培育創(chuàng)新業(yè)務提高公司營收;而后者，則是固守在物業(yè)管理的傳統(tǒng)業(yè)務上，扎根房產(chǎn)的維修養(yǎng)護。前者受到服務口碑的質(zhì)疑，后者則面臨營業(yè)成本過高、利潤小的問題。

顯然，掌舵者朱保全有自己的盤算。他對第一財經(jīng)記者說，“我并不認為一味的降低人工成本是正確的選擇?；ヂ?lián)網(wǎng)或者技術更應該帶來的是中間層成本的降低，而不是服務層成本降低。所以你在小區(qū)看到給你提供服務的人變少了，這并不是你想要的。”

在節(jié)約成本方面，萬科物業(yè)正在嘗試引入智能硬件，通過智能硬件替代人工，包括機器人、人臉識別技術、生物識別技術等等。

他告訴記者，萬科物業(yè)的真實營收比財報上的數(shù)據(jù)要多。萬科財報中所顯示的最終數(shù)據(jù)是去掉了萬科物業(yè)服務萬科地產(chǎn)所得到的收入。此外，“萬科物業(yè)目前盡管沒有上市，我們每年使用的會計師也是四大之一。四大給出來的財務數(shù)據(jù)是高于我們自身的財務報表，我們執(zhí)行的是更審慎的原則。”

2016年是萬科物業(yè)市場化運作的第二年。在2015年之前，萬科物業(yè)服務的小區(qū)均為萬科地產(chǎn)開發(fā)的項目。但從2015年開始，萬科物業(yè)利用輸出睿服務系統(tǒng)、品牌全委、股權合作等多種對外合作方式，來進行規(guī)模擴張。

據(jù)萬科官方數(shù)據(jù)，2015年底，萬科物業(yè)管理的小區(qū)面積為2.1億平方米。至2016年6月底，萬科物業(yè)管理的合同面積超過2.7億平方米。朱保全告訴記者，目前萬科物業(yè)管理的小區(qū)面積中，來自萬科地產(chǎn)的和其他開發(fā)商的比例是1:4。

作為典型的服務性行業(yè)，多數(shù)物業(yè)公司仍舊在口碑與利潤、規(guī)模和管理之間掙扎。

萬科物業(yè)目前并未上市，盈利能力尚不需要對資本市場交待。但發(fā)布會臺下，朱保全透露，IPO三年以上的A股公司，目前的分拆政策非常艱難，萬科物業(yè)上市是政策時機的問題。第一財經(jīng)記者好奇的是，上市以后，萬科物業(yè)如何在口碑和利潤之間找到巧妙的平衡點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。