武漢、濟(jì)南局部解除限購未被叫停，樓市調(diào)控放寬的底線在哪？

近日，各地出臺(tái)樓市扶持政策的節(jié)奏明顯加快，且政策進(jìn)一步向放寬限購、限貸、限售等方面延伸。

5月22日下午，湖北省人民政府官方抖音賬號(hào)“湖北發(fā)布”宣布，武漢四大遠(yuǎn)城區(qū)全部解除限購，包括江夏區(qū)、東西湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、黃陂區(qū)。記者查閱武漢住保房管辦事服務(wù)官方微信小程序，前述四大遠(yuǎn)城區(qū)已經(jīng)不在資格核查區(qū)域。

同日，濟(jì)南亦對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，非主城區(qū)長清區(qū)、章丘區(qū)不再列入限購范圍。

截至目前，武漢、濟(jì)南放開非主城區(qū)限購政策均未被叫停。不過在5月20日，南京在全市范圍取消了二手房限購，僅僅兩個(gè)小時(shí)后即被叫停。

“武漢、濟(jì)南僅對(duì)部分區(qū)域限購做出調(diào)整，而南京全市均放開了二手房限購。南京此次取消限購之所以引起不小震動(dòng)，除涉及范圍廣，與其近期樓市政策調(diào)整較為頻繁也有關(guān)系。南京此前已對(duì)六合、高淳、溧水政策做出調(diào)整，并提出二孩以上家庭增購一套商品住房等，這些措施相當(dāng)于對(duì)限購展開了邊際放松。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ピ诮邮苡浾卟稍L時(shí)說。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，各地調(diào)整優(yōu)化政策仍要堅(jiān)持“房住不炒”，側(cè)重點(diǎn)是支持剛性和改善性住房需求，因此熱點(diǎn)城市全面放開限購的可能性較小。

調(diào)控政策“紅線”

縱觀本輪熱點(diǎn)二線城市的限購政策調(diào)整，均采用了有限度的放松，有的選擇對(duì)外圍區(qū)域取消限購，例如武漢、濟(jì)南僅針對(duì)非中心城區(qū)，而中心城區(qū)的限購政策并未取消；有的選擇減少限購年限，例如杭州、蘇州等城市。

盡管地方調(diào)整樓市調(diào)控的尺度越來越大，但在所有放寬限購政策的熱點(diǎn)城市中，目前僅有南京未闖關(guān)成功。

5月20日下午，南京房協(xié)官微在《我市進(jìn)一步加大合理住房消費(fèi)支持力度》一文中披露，即日起本市及非本市戶籍居民購買二手住房時(shí)，無須提供購房證明。

由于在全市范圍內(nèi)取消二手房限購，上述政策發(fā)布后引起市場(chǎng)熱議，該文隨后被刪除。

財(cái)聯(lián)社記者從南京地區(qū)多位房產(chǎn)中介處了解到，該政策僅“存在”兩個(gè)小時(shí)就被叫停實(shí)施，目前購買二手房仍需購房證明。

“此次南京全面放開二手房限購，外來人口沒有約束就可以購房，可能會(huì)引起新一輪炒作，使得炒房需求增加。各地調(diào)整樓市政策時(shí)，需要堅(jiān)持一個(gè)基本的紅線，即’房住不炒’。要密切關(guān)注市場(chǎng)對(duì)于政策的吸收和反饋，防范各類投機(jī)需求突然增加，干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，熱點(diǎn)城市全面放開限購的可能性不大，特別是一二線熱點(diǎn)城市，發(fā)布政策的初衷應(yīng)該是穩(wěn)樓市而不是刺激樓市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”主基調(diào)下，熱點(diǎn)城市全面放開限購，顯得更為敏感，或?yàn)檎{(diào)控政策“紅線”。

今年已有150城出臺(tái)穩(wěn)樓市新政

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月20日，今年已有150城出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，政策調(diào)整次數(shù)高達(dá)290次。

出臺(tái)政策城市中包括杭州、蘇州、福州、鄭州、青島等二線熱點(diǎn)城市，政策內(nèi)容涵蓋各個(gè)方面。

“整體看，目前的穩(wěn)樓市政策主要涉及調(diào)整限購、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、修改限售政策、鼓勵(lì)多胎家庭購房等方面。但從政策效果上看，購房者置業(yè)信心尚未恢復(fù)，市場(chǎng)活躍度仍顯不足。”張大偉表示。

其中，鼓勵(lì)多孩家庭購房，成為目前各地政策放松的主流做法，包括武漢、南京、無錫、東莞、杭州等都對(duì)多孩家庭的購房政策進(jìn)行了放松。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著當(dāng)前各地政策放松的情況增多，在“五限放松+房貸利率下調(diào)+其他政策”下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境趨于改善，購房者入市的節(jié)奏也會(huì)加快。而房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的改善，也將帶動(dòng)房企銷售和經(jīng)營數(shù)據(jù)的改善。

易居研究院報(bào)告指出，5月新房市場(chǎng)行情有望小幅改善。其預(yù)計(jì)，今年5月全國100個(gè)城市新建商品住宅成交面積為1963萬平方米，環(huán)比預(yù)計(jì)增長9%，同比預(yù)計(jì)下跌58%。

“結(jié)合央行下調(diào)房貸利率下限等政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好發(fā)展，5月下旬新房成交數(shù)據(jù)將望回暖，5月全月同比跌幅有望收窄。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

克而瑞分析師認(rèn)為，隨著穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。預(yù)計(jì)一二線城市市場(chǎng)企穩(wěn)要到三季度，其中廣州、深圳、蘇州、武漢等市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，昆明、天津、南寧、長春等市場(chǎng)或?qū)⒃谒募径扔兴棉D(zhuǎn)，三四線城市調(diào)整周期則更長。

“短期來看，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化完善，市場(chǎng)信心有望逐步修復(fù)，但恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)節(jié)奏加快，購房者置業(yè)情緒有所修復(fù)，市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)。”陳文靜表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。