前三季銷售2800億 恒大地產與深深房實現(xiàn)業(yè)務重組

近日，中國恒大集團發(fā)布今年前三季度銷售業(yè)績，期內累計獲得銷售額約為2800億元。幾日前，集團宣布恒大地產以及控股股東凱隆置業(yè)與深深房以及其控股股東深投控簽署重組上市合作協(xié)議，深深房擬以發(fā)行股份及/或支付現(xiàn)金的方式購買恒大地產100%股權。

10月10日，恒大集團發(fā)布今年9月份及前三季度銷售業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，9月份集團合約銷售金額約為人民幣475.2億元，合約銷售面積約為515.8萬平方米，合約銷售均價為每平方米人民幣9212元。

今年1-9月份，集團物業(yè)累計合約銷售金額約達人民幣2805.8億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為3457.7萬平方米及每平方米人民幣8115元。1月份至9月份期間的累計合約銷售金額、面積及均價較2015年同期分別增長117.9%、106.0%及5.8%。

10月3日，恒大發(fā)布公告，宣布集團附屬公司廣州市凱隆置業(yè)有限公司（簡稱“凱隆置業(yè)”）與恒大地產集團有限公司（簡稱“恒大地產”）、深圳經濟特區(qū)房地產（集團）股份有限公司（簡稱“深深房”）及其控股股東深圳市投資控股有限公司（簡稱“深投控”）簽訂合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議內容，深深房擬以發(fā)行股份及/或支付現(xiàn)金的方式購買凱隆置業(yè)持有的恒大地產100%股權，從而使凱隆置業(yè)成為深深房的控股股東。

公告還顯示，凱隆置業(yè)對作為標的資產的恒大地產未來三年（2017-2019年）業(yè)績預期做出承諾：基于目前的土地儲備、現(xiàn)有房地產項目的預售情況、開發(fā)進度、完工進度，對恒大地產未來三年預期合約銷售額分別約為人民幣4500億元、人民幣5000億元、人民幣5500億元，預期營業(yè)收入分別約為人民幣2800億元、人民幣3480億元、人民幣3800億元，預期扣除非經常性損益的歸屬于母公司所有者的凈利潤分別約為人民幣243億元、人民幣308億元、人民幣337億元。

如果期滿后，標的資產的實際利潤不足承諾業(yè)績，凱隆置業(yè)將相應進行補償。此外，深深房及深投控同意，在正式協(xié)議簽署之前，恒大地產可引入總金額約300億人民幣的戰(zhàn)略投資者。

財經觀察家秦朔分析認為，恒大核心業(yè)務利潤率過去6年平均為10.7%。如果未來3年能實現(xiàn)8.8%的核心利潤率，利潤額亦將達到243億、308億和337億?？紤]到恒大已經剝離了糧油、飲品等非主營業(yè)務，盈利能力會有改善，未來的利潤預期有很大機會達成。

秦朔表示，公告內容顯示，恒大可引入300億元規(guī)模的戰(zhàn)略投資者。“如果能夠成功，對照2016年恒大中報的數(shù)據(jù)，可使恒大的凈負債率從92.9%降至65.8%，加上銷售金額和交樓金額的大幅提升，以及銷售回款和凈資產的增加，恒大的凈負債率會有明顯下降”。

“恒大必須通過和深深房的重組以及重組前引進戰(zhàn)略投資者，才能真正解決負債率偏高的問題”。秦朔進一步分析指出，“A股和港股對永續(xù)債這一金融工具的使用要求有很大不同。雖然恒大的負債多是歷史負債，在那個時候利率偏高是正常的，而且恒大已經完成了‘負債變資產’的驚險跳躍。但債如鐵，不會自動消失。背著包袱前進總不如輕裝者更為有利”。

值得一提的是，今年9月28日，恒大宣布，恒大集團公司及其他全資附屬公司與不同的獨立第三方訂立協(xié)議，集團向該等買方出售糧油、乳制品及礦泉水業(yè)務中的全部權益，總代價約為人民幣27億元。交易完成后，集團將不再持有糧油、乳制品及礦泉水業(yè)務的任何權益。

克而瑞分析師分析認為，自2013年起，恒大先后進入礦泉水、糧油及乳業(yè)等行業(yè)，開拓快銷業(yè)務市場。通過近三年探索與試水，恒大快銷業(yè)務并未實現(xiàn)預期盈利。然而，近年來恒大地產業(yè)務增長迅速。與此同時，持續(xù)增加的土地交易等需大量前期投入。“因此，恒大出售快銷產業(yè)的舉措不僅能及時收回大量投資資金，而且能及時投入下一輪地產運營，有助于地產資源整合”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。