公司債監(jiān)管新規(guī)出臺(tái) 近3成A股房企存風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)

上交所與深交所日前相繼發(fā)布房地產(chǎn)等行業(yè)公司債分類(lèi)監(jiān)管新規(guī)，意味著房企發(fā)債融資的好日子已經(jīng)過(guò)去。首當(dāng)其沖的是中小型房企，其發(fā)債融資難度驟增，而一些財(cái)務(wù)指標(biāo)不佳的上市房企也將受到較大影響。

據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，以2015年末數(shù)據(jù)測(cè)算，近三成A股上市房企屬于最新分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)中的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)，另有25%上市房企屬于關(guān)注類(lèi)。“風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)的發(fā)行人，主承銷(xiāo)商會(huì)審慎承接相關(guān)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目弄不好很可能成為燙手山芋。”有券商人士如此表示。

兩交易所相繼發(fā)新規(guī)

記者獲悉，繼10月28日上交所明確房地產(chǎn)及產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)后，深交所也于日前發(fā)布了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的函》。根據(jù)新規(guī)，有重大違法違規(guī)行為、在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市競(jìng)拍“地王”，哄抬地價(jià)、前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的三類(lèi)房企禁發(fā)公司債；房企募資不得用于購(gòu)置土地。

在準(zhǔn)入門(mén)檻上，發(fā)債主體評(píng)級(jí)需AA及以上，且滿(mǎn)足四個(gè)條件：境內(nèi)外上市公司；省級(jí)政府、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬房企；以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營(yíng)非上市房企。

達(dá)到準(zhǔn)入門(mén)檻后，以5個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)作為分類(lèi)：1．最近一年末總資產(chǎn)小于200億元；2．最近一年度營(yíng)業(yè)收入小于30億元；3．最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)為負(fù)；4．最近一年扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率大于65%；5．房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一、二線(xiàn)城市占比超過(guò)50%。觸發(fā)兩項(xiàng)指標(biāo)劃分為關(guān)注類(lèi)，觸發(fā)三項(xiàng)指標(biāo)以上（含三項(xiàng)）劃分為風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)，其余劃分為正常類(lèi)。

近三成觸及風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)

這5項(xiàng)指標(biāo)要求并不低，135家A股上市房企中，能夠全部滿(mǎn)足的不多。據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，按最近一年末（即2015年年末數(shù)據(jù)）測(cè)算，135家房企中有29%屬于風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)，26%屬于關(guān)注類(lèi)，屬于正常類(lèi)的不到一半。觸發(fā)3項(xiàng)指標(biāo)的房企有天地源、天津松江、浙江廣廈、津?yàn)I發(fā)展、中房地產(chǎn)、廣宇發(fā)展等40家，其中，天津松江、津?yàn)I發(fā)展、萬(wàn)方發(fā)展等6家房企還觸發(fā)了4項(xiàng)指標(biāo)。

值得關(guān)注的是，天地源2016年第一期非公開(kāi)發(fā)行公司債券10月11日掛牌上交所，發(fā)行總額10億元，期限三年，票面年利率6.28%。如果按照新的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)債就困難了。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，天地源總資產(chǎn)為173億元，2015年的營(yíng)業(yè)收入為29.75億元，扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率約為83.36%。

記者發(fā)現(xiàn)，僅“最近一年扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率”這一項(xiàng)，2015年，就有58家房企的扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)65%，其中，魯商置業(yè)、嘉凱城、京投發(fā)展、云南城投、天津松江、綠地控股、泛?？毓?、信達(dá)地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)、光明地產(chǎn)等13家房企的扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了80%。

房地產(chǎn)業(yè)將強(qiáng)者恒強(qiáng)

鳳凰股份董秘畢勝告訴記者，交易所收緊房企發(fā)債，折射出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)潛藏危機(jī)已經(jīng)引起監(jiān)管層重視，公司債募資后繞道流入土地市場(chǎng)將被嚴(yán)控。后面一段時(shí)期，房企在一二線(xiàn)城市拿地肯定不能為所欲為，“地王”現(xiàn)象將會(huì)減少，這也可以傳遞出監(jiān)管層不愿意看到“地王”現(xiàn)象蔓延的信號(hào)。

上交所債券項(xiàng)目公開(kāi)信息顯示，10月26日，江蘇先行建設(shè)有限公司2016年非公開(kāi)發(fā)行規(guī)模擬為20億元的公司債未獲通過(guò)。10月19日，貴陽(yáng)城南地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司2016年非公開(kāi)發(fā)行規(guī)模為30億元的公司債已終止。而此前在上海拿下地王的融信，擬發(fā)行的一筆規(guī)模為43億元的公司債在8月8日被上交所受理后，目前仍停留在“已反饋”階段。

江蘇某上市房企證券部工作人員認(rèn)為，此次發(fā)債收緊，影響最大的是低評(píng)級(jí)房企和中小型房企，像一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市的大型上市房企，房地產(chǎn)債償債壓力仍然不大，違約風(fēng)險(xiǎn)也不突出。他還指出，即使發(fā)債不收緊，小房企的公司債也很難發(fā)掉，一個(gè)是利率高，二是認(rèn)購(gòu)的投資者少。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。