成都地稅征房產(chǎn)稅引恐慌 房地產(chǎn)稅能打敗高房價嗎？

成都地稅11月初在當?shù)孛襟w的一則通告，讓全國人民都憂心忡忡：房產(chǎn)稅來了嗎？

這份公告的爆點在于以下內(nèi)容：房產(chǎn)稅征收，依照房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，以房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值，按1.2%稅率計征；以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的，按12%稅率計征。

相信大家默默算了筆賬后，突然發(fā)現(xiàn)成都地稅要干一件逆天的大事：這不就是傳說中的房產(chǎn)稅嘛！

徹頭徹尾的烏龍！成都文件的房產(chǎn)稅，與人們口中的房產(chǎn)稅并非同一概念。

國家早在1986年頒布了一部《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。征收依據(jù)和標準即上述文件中提及的內(nèi)容。但是！這部仍在實施的暫行條例中清楚說明：個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征。成都版房產(chǎn)稅實際上就是例行套用了這個內(nèi)容。引發(fā)恐慌，多半是因為其文件中并未標明免征范圍。

而如今被很多人視為調(diào)控房價利器的“房地產(chǎn)稅”，實際上是針對房屋保有環(huán)節(jié)所征收的稅項。按照此前上海、重慶兩地試點的征收依據(jù)來看，不用于營業(yè)的房屋，并不在免征范圍內(nèi)。免征與否，則主要取決于家庭房屋套數(shù)、家庭成員人均面積、是否高檔住宅等。

但是房地產(chǎn)稅的真正出臺，絕非易事。首先要解決合法性的問題。按照房地產(chǎn)稅路線圖，目前仍在立法階段，有關征收范圍、征收內(nèi)容、稅率和征收依據(jù)等問題上，還在求證中。稅法草案完成后，還需提交人大審議，人大通過后政府方可出臺相關細則。

此外，從立法完成到現(xiàn)實實施還需要一個過程。中國稅法的權(quán)威專家、全國人大《中華人民共和國稅收基本法》（專家稿）起草組秘書長施正文此前透露，未來房地產(chǎn)稅將由全國人大完成立法，即框架法律，而具體征收覆蓋面、稅率、時點等均由地方政府出臺細則。

由此看，房地產(chǎn)稅近期出臺的可能性微乎其微。

其實關于房地產(chǎn)稅，幾乎每隔一段時間就會掀起一陣軒然大波，究其原因，還是其對市場的心理預期會產(chǎn)生重大的影響。

過去十年來政府反復針對高房價問題進行調(diào)控，得來的結(jié)果卻是十倍以上的漲幅。而房地產(chǎn)稅，似乎成為社會心理中的救命稻草。其邏輯在于，一旦稅收出臺，多套房屋的保有者會在衡量其稅收成本和房屋溢價的利弊，而可能選擇拋售，從而增加供應，平緩價格。

這種邏輯在住房保有量高度不平衡的當下，自然有其道理。但從上海重慶兩地試點效果無法得出這樣的結(jié)論。

2011年1月，上海開展對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅的試點。然而5年中，上海的住宅成交均價從2010年底的2.1萬元/平方米，上升至2015年的3.5萬元/平方米，漲幅近70%?？紤]到近年新增交易偏重郊區(qū)和統(tǒng)計價格以網(wǎng)簽價格計算等原因，實際房價漲幅還要高。與北京、深圳等未試點房地產(chǎn)稅的城市相比，上海房價的漲幅絲毫不遜色。

從長期來看，政府調(diào)節(jié)房價的出發(fā)點并非是打壓，而是維護房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。房產(chǎn)稅的出臺更是如此。由于課稅原則在于使公共受益，即通過課稅增加財政收入，用于城市的公共服務質(zhì)量。從國外城市房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗看，地區(qū)房價會隨著公共服務質(zhì)量的提高而提升，使得稅基進一步增大，從而形成良性循環(huán)。

房價根本取決于供需關系。房地產(chǎn)稅的征收可以改變供需關系嗎？很難說。盡管理論上，加稅會減少房產(chǎn)投資的動力。但如果人口流入城市和出于改善目的購買房產(chǎn)的需求依然旺盛，那么房地產(chǎn)稅很可能作為成本轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上，反而助推了購房成本的上升。如何避免征稅適得其反，更多考驗房地產(chǎn)稅設計者的智慧。

在城市化的進程中，希望高房價隨著房地產(chǎn)稅出臺而終結(jié)的想法，很可能只是一廂情愿。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。