日本樓市呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象 豪華公寓開盤就售罄

惠比壽和白金臺地區(qū)是東京的高級住宅區(qū)。出于對城市景觀的保護(hù)，這里多是低層建筑，加之開發(fā)時(shí)間較早，街區(qū)難免有老舊之感。然而最近一年，該區(qū)域陸續(xù)建成多幢高層豪華公寓，而且一開盤就售罄。

這樣的好景氣在過去20多年的日本樓市并不多見。上世紀(jì)90年代，日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，樓市崩盤。為擠出泡沫，日本政府抬高了房貸利率。1991年后，日本土地價(jià)格開啟了漫長的下跌之旅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年，六大主要城市住宅用地價(jià)格較高點(diǎn)下跌65%，所有城市下跌53%。

而據(jù)日本央行最新數(shù)據(jù)顯示，今年4至9月，日本房地產(chǎn)新增貸款比上年同期增加16%，至5.9萬億日元（約合539.4億美元），超過1989年房地產(chǎn)泡沫破裂前貸款最高值。

日本國土交通省9月公布的“都道府縣地價(jià)調(diào)查”顯示，2016年日本全國商業(yè)用地均價(jià)同比上升0.005%，9年來首次扭轉(zhuǎn)下降趨勢。雖然全國住宅用地均價(jià)連續(xù)25年下降，但東京、大阪、名古屋三大城市圈住宅地價(jià)上升0.4%。其中，東京23區(qū)住宅地價(jià)全部上升，中心城區(qū)千代田區(qū)上漲10%。今年8月，首都圈新建公寓戶均價(jià)亦超過日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)的水平。

本輪日本房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇更多是一個(gè)貨幣現(xiàn)象。2013年日本實(shí)施貨幣寬松政策后，日元兌美元最多時(shí)貶值近40%，使得日元資產(chǎn)相對便宜。加之這幾年赴日外國游客人數(shù)倍增，東京、大阪等主要城市紛紛新建、改建大型商業(yè)設(shè)施。此外，東京申奧成功也對房地產(chǎn)的復(fù)蘇產(chǎn)生利好。今年年初日本實(shí)行負(fù)利率政策后，銀行放貸激進(jìn)，由于國內(nèi)企業(yè)投資需求不大，大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

外國資本的注入也撬動了日本樓市。2014年，海外企業(yè)購入日本不動產(chǎn)交易額高達(dá)1萬億日元，是上年的3倍，占日本樓市交易總額的兩成。其中中國資本表現(xiàn)積極。據(jù)日本不動產(chǎn)研究所統(tǒng)計(jì)，在過去一年間，約有360億日元以上的中國民間資本進(jìn)入日本樓市。中資購買類型既包括標(biāo)志性商業(yè)樓盤、旅游設(shè)施，也有大量個(gè)人住宅物業(yè)。

不過，由于前期日元貶值帶動建材價(jià)格和人工費(fèi)用上漲，以及近一年來日元大幅升值，日本房地產(chǎn)已經(jīng)不再便宜。一位主要從事華人房貸業(yè)務(wù)的銀行員工告訴本報(bào)記者，東京住宅價(jià)格較3年前漲了兩成左右。

目前，外資獲利離場的信號有所顯現(xiàn)。據(jù)瑞穗銀行都市未來綜合研究所統(tǒng)計(jì)，今年1至9月，海外資本賣出日本不動產(chǎn)金額5950億日元，較上個(gè)高點(diǎn)2013年時(shí)的3301億日元大幅上升。而海外資本購入日本不動產(chǎn)的金額比上年同期減少八成，為4年來最低。

鑒于泡沫經(jīng)濟(jì)破裂的深刻教訓(xùn)，日本對房地產(chǎn)過熱保持高度警惕。有投資者擔(dān)心2020年奧運(yùn)會后東京樓市的走向。日本央行10月發(fā)布的報(bào)告稱，正在密切監(jiān)測銀行貸款流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況，以防出現(xiàn)可能導(dǎo)致過熱并對金融穩(wěn)定構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)的信貸過度問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。