北京“10萬(wàn)元”豪宅銷售套數(shù)超之前六年總額兩倍

豪宅井噴的2016年，“量?jī)r(jià)”成交都創(chuàng)下新高。

據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至12月10日，北京單價(jià)“10萬(wàn)元+”豪宅已經(jīng)成交523套，是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和253套的2倍還多，累計(jì)金額首次突破100億元，達(dá)到192億元。

另?yè)?jù)5000萬(wàn)元量級(jí)內(nèi)城別墅營(yíng)銷人士向《證券日?qǐng)?bào)》表示，預(yù)計(jì)未來(lái)的豪宅市場(chǎng)中，總價(jià)處在中間層面的項(xiàng)目銷售壓力將比較大，尤其3000萬(wàn)元—4000萬(wàn)元量級(jí)的豪宅，其最大的難處可能是客戶的資格問(wèn)題，而不是資金問(wèn)題。相反，5000萬(wàn)元量級(jí)以上的豪宅由于極其稀缺性反而幾乎沒(méi)有壓力，可以慢慢銷售。

豪宅成交井噴

調(diào)控后首月的今年10月份，北京單價(jià)“7萬(wàn)元+”公寓豪宅成交量曾一度重挫，不過(guò)隨后又出現(xiàn)回升。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年11月份，北京單價(jià)“7萬(wàn)元+”公寓豪宅共實(shí)現(xiàn)成交226套，相比10月份增加了35套，而進(jìn)入到12月份，成交回升的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，僅前7天公寓豪宅產(chǎn)品即實(shí)現(xiàn)成交120套，按照這一趨勢(shì)計(jì)算，12月全月成交量甚至可能接近500套，再回年度高峰。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，除去商辦公寓項(xiàng)目，調(diào)控后仍保持成交的公寓豪宅項(xiàng)目仍多地處核心區(qū)，聚集在四環(huán)內(nèi)城中。比如，11月份成交前十的項(xiàng)目當(dāng)中，包括使館壹號(hào)院、龍湖西宸原著等在內(nèi)的7個(gè)項(xiàng)目均為近兩年“新豪宅”的代表，除此之外老牌豪宅當(dāng)中僅山水文園等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目上榜。

郭毅稱，城區(qū)住宅項(xiàng)目的稀缺性是造成這些公寓豪宅項(xiàng)目抗壓性較強(qiáng)的根本原因。從四環(huán)內(nèi)供應(yīng)走勢(shì)來(lái)看，2010年四環(huán)內(nèi)住宅及公寓的預(yù)售套數(shù)占到總預(yù)售量的比重尚且能夠達(dá)到12%，不過(guò)隨后幾年一直處于10%以內(nèi)，而2016年截至目前四環(huán)內(nèi)住宅及公寓的預(yù)售占比僅有3%。而從土地出讓新特征來(lái)看，這也將成為最后一批位于城區(qū)的公寓豪宅項(xiàng)目，因此雖然遭遇調(diào)控也仍然能夠得到購(gòu)房者的青睞。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，即使樓市在調(diào)控，但從趨勢(shì)看，因?yàn)橥恋毓?yīng)結(jié)構(gòu)的變化，可以預(yù)計(jì)的是，新建純商品房供應(yīng)在未來(lái)2年將明顯減少，這將導(dǎo)致市場(chǎng)高端化趨勢(shì)加劇。即將過(guò)去的2016年全年，商品房住宅只能供應(yīng)建設(shè)3000套左右的商品房，而市場(chǎng)成交已經(jīng)達(dá)到了4.6萬(wàn)套，供需比例達(dá)到了1:15。

而這些豪宅的接盤者已經(jīng)越發(fā)年輕化。據(jù)多位豪宅操盤手向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，在項(xiàng)目做客戶定位時(shí)，其實(shí)瞄準(zhǔn)的一般是50歲左右人群，但實(shí)際上來(lái)買豪宅項(xiàng)目的財(cái)富階層則多集中在40歲左右，其中金融行業(yè)居多。而對(duì)于支付方式，其中一位銷售人士還向本報(bào)記者透露，對(duì)于部分5000萬(wàn)元量級(jí)以上豪宅的客戶，可能因?yàn)橘J款會(huì)有一些問(wèn)題，反而一次性付款者較多。

內(nèi)城別墅供應(yīng)極少

事實(shí)上，經(jīng)歷了四環(huán)、五環(huán)高端產(chǎn)品如開閘般扎堆入市后，近期迎來(lái)了最冷清的四季度新盤供應(yīng)——11月份僅有3個(gè)純新商品住宅開盤入市，12月份僅有9個(gè)項(xiàng)目有開盤計(jì)劃，但實(shí)際開盤項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍將縮水，這將是連續(xù)三個(gè)月新盤供應(yīng)在個(gè)位數(shù)。

縱觀2016年四環(huán)內(nèi)的頂豪，從萬(wàn)柳書院到北京壹號(hào)院，再到中駿天宸、華潤(rùn)昆侖域等等，可以用“扎堆”來(lái)形容，如此密集的亮相，可知城市核心的豪宅其實(shí)并非想象中的稀缺。

真正少的，是別墅產(chǎn)品。綜合近10年北京四環(huán)以內(nèi)別墅存量來(lái)看，僅有188套，除去爛尾項(xiàng)目126套房源，真正入市的內(nèi)城別墅產(chǎn)品僅62套。且從2011年至今，除去2015年供應(yīng)的47套別墅外，僅入市過(guò)2套別墅，從2015年下半年至今更是零供應(yīng)。目前來(lái)看，近期入市的位于三環(huán)旁的全部類獨(dú)棟合院別墅魯能釣魚臺(tái)美高梅別墅極有可能是四環(huán)內(nèi)別墅的收官之作。

據(jù)該項(xiàng)目人士透露，魯能釣魚臺(tái)美高梅項(xiàng)目一共只有46套。在北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的官網(wǎng)上，記者查詢到該項(xiàng)目已經(jīng)取得22套房子的銷售許可證，擬售均價(jià)是169929.47元/平方米。

上述項(xiàng)目人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，一天多的時(shí)候要接待五六組客戶，少的時(shí)候可能也有一兩組。“我們項(xiàng)目的客戶多來(lái)自金融、收藏和文化行業(yè)，年齡階層在四十歲左右居多，其中多數(shù)客戶在北京傳統(tǒng)別墅區(qū)都有房，在海外也有資產(chǎn)配置。而回歸內(nèi)城別墅居住后，對(duì)于郊區(qū)別墅的處置，有的賣掉，有的干脆就空放”。

不過(guò)，對(duì)于明年整個(gè)北京豪宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，幾乎所有項(xiàng)目都是有壓力的。“壓力肯定有，只是高低之分，估計(jì)2000萬(wàn)元以內(nèi)的豪宅項(xiàng)目定位于剛改階層，銷售壓力將不大。而5000萬(wàn)元量級(jí)以上項(xiàng)目供應(yīng)稀少，銷售壓力也相對(duì)較低。處在中間價(jià)位的項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且多數(shù)客戶都有資格問(wèn)題，壓力較大。”上述人士如是表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。