展望2017年 五方面建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展機制

根據(jù)12月9日的中共中央政治局會議精神，要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

確實，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制關(guān)鍵是適合國情，還要符合市場規(guī)律。我國幅員遼闊，各地情況差異較大，在2016年“去庫存”的背景下，具有優(yōu)質(zhì)公共資源、人口吸引力較大的一、二線城市房價快速上漲，而缺乏優(yōu)質(zhì)公共資源、沒有人口吸引力的三四線城市房價仍然在下降。

因此，未來準確判斷各地具體情況，因城施策仍然非常重要。針對明年的宏觀形勢，筆者談幾點政策建議：

第一，供求雙向調(diào)節(jié)，實現(xiàn)供求平衡。房價的決定如同一般商品價格決定的原理一樣，盡管影響房價的因素有很多，宏觀的、微觀的、經(jīng)濟的、社會的、政策的、外部環(huán)境、國內(nèi)的、國外的等等。但不管是什么因素，最終都會通過供求關(guān)系來對房價造成影響，所以，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。

供不應(yīng)求造成房價上漲，供過于求導(dǎo)致房價下降，這是市場經(jīng)濟下的基本經(jīng)濟規(guī)律。因此，房價的調(diào)控也需要從供求兩方面入手。一、二線城市房價不斷上漲的現(xiàn)象背后，是由于人口在不斷增加，導(dǎo)致住房供不應(yīng)求；三、四線城市則正好相反，由于人口在不斷流失，導(dǎo)致住房供過于求，去庫存的壓力很大。因此，各地要根據(jù)具體情況因城施策，三、四線城市要想辦法去庫存，一、二線城市則想辦法穩(wěn)定房價。不管財稅政策，還是金融手段、土地政策都要與各地的具體情況相吻合，實施反向調(diào)控。對于住房供不應(yīng)求的一、二線仍然要采取限購、限貸、限價，以及增加土地供給的政策手段；對于住房供過于求的三、四線城市政策手段則相反。

第二，限制投機，讓住房回歸居住功能。由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，在房價不斷上漲的背景下，則住房需求是無限的。而住房供給囿于土地的限制，總是有限的、稀缺的，因此，對于房價不斷上漲的一線城市和部分二線城市房價調(diào)控的難度較大。為此，在調(diào)控時，一定要考慮住房供求的特殊性，尤其是住房需求的特殊性。

根據(jù)住房需求的層次來采取不同的政策，對不同的住房需求有保有壓。根據(jù)住房需求的性質(zhì)不同，住房需求可以分為首套房的剛性需求、二套房的改善性需求、長期持有的投資性需求、短期持有的投機性需求等。對于剛性需求和改善性需求的居民最基本的生存需求，我們需要給予財稅、金融手段的支持；對于住房基本功能之外的投機投資性需求，尤其是投機性需求，則應(yīng)運用財稅、金融手段予以限制。

第三，發(fā)展租賃市場，建立購租并舉的住房制度。我國住房制度改革的目標是住房商品化。購租并舉的住房制度是住房商品化的應(yīng)有之義。得到一套住房的使用權(quán)，可以購買產(chǎn)權(quán)，也可以通過租賃。在住房制度改革之前，我國的公房都是租賃的形式，住房制度改革之后，為了盡快回籠資金，建設(shè)更多的房子以滿足人們對住房饑渴的需求，我國采取了鼓勵購買產(chǎn)權(quán)的方式。

伴隨著過去房價不斷上升，住房的投資功能得以體現(xiàn)，人們已經(jīng)習(xí)慣了買房的思維。其實，就滿足居住功能而言，租賃方式是一個不錯的選擇。尤其是對于剛進入城市的新市民、新職工而言，他們收入較低，支付能力有限，只能通過租賃以滿足其住房需求。因此，要為新市民、新職工提供長期穩(wěn)定的租賃住房非常有必要。

租賃市場的發(fā)展也會減少購買住房的需要，對于抑制房價的上漲會有一定作用。而在高房價下，目前出租房屋是不劃算的，因此，我們要給予機構(gòu)和個人出租者更多的稅收優(yōu)惠、融資支持。包括對有穩(wěn)定的租賃關(guān)系的承租者也要同戶籍人口一樣享受到教育、醫(yī)療等的公共服務(wù)。

第四，從新型城鎮(zhèn)化發(fā)展角度，鼓勵發(fā)展多元化地產(chǎn)。自改革開放開始，不斷有浩浩蕩蕩的農(nóng)民工進城務(wù)工。我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)由1978年的17.92%提高到了2015年的56.1%，但是戶籍人口的城鎮(zhèn)化率才為39.9%，相差16個百分點。很多進城農(nóng)民工及隨遷子女不能與城市居民一起享受住房、教育、醫(yī)療等各種公共服務(wù)。為此，城鎮(zhèn)化過程中，一定要讓進城農(nóng)民享受教育、醫(yī)療、社會保障等均等化的公共服務(wù)，讓農(nóng)民進城有房住，孩子有學(xué)上。房地產(chǎn)業(yè)不僅要為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)提供相應(yīng)的住房，尤其是中小戶型商品房及公租房，也要為其提供教育、醫(yī)療等配套公共設(shè)施的建設(shè)與服務(wù)。

未來，房地產(chǎn)業(yè)要從以人為本的新型城鎮(zhèn)化角度去規(guī)劃設(shè)計住宅地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、包括地下管廊等多元化地產(chǎn)，幫助原有城鎮(zhèn)居民與新市民解決住房問題，提供產(chǎn)業(yè)支撐，提高城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施、社會設(shè)施服務(wù)水平。為此，政府應(yīng)該制定相應(yīng)的政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商作為城市運營商開發(fā)多元化地產(chǎn)。

第五，加強規(guī)劃引導(dǎo)，注重政府調(diào)控。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，市場經(jīng)濟能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置，但是，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，只有完全競爭的市場結(jié)構(gòu)才能達到資源最優(yōu)配置的條件。在現(xiàn)實生活中，很難有符合完全競爭市場條件的市場。而市場一旦不具備完全競爭的條件，則會導(dǎo)致市場失靈。由于房地產(chǎn)涉及國計民生，對人們安居樂業(yè)、對城市面貌的改善、對國民經(jīng)濟的發(fā)展有重要影響，因此，在強調(diào)發(fā)揮市場決定性作用的同時，一定要輔之于積極的政府調(diào)控，除了財稅手段、金融手段的利用，對于供不應(yīng)求的一、二線城市，也不排除限購等行政手段的運用。

未來尤其要重視城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃的引導(dǎo)作用。因為有什么樣的城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃，就會有什么樣的城市面貌、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)的供給與需求。各地房地產(chǎn)供求不平衡的問題實際上是供給側(cè)的問題，是源頭上的城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃沒有做好。目前允許商改住實際上因為商業(yè)用房蓋多了。未來一方面要從職住均衡角度、從供求平衡角度出發(fā)，對于供過于求的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)應(yīng)該允許調(diào)整為供不應(yīng)求的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，土地性質(zhì)也允許隨之做出調(diào)整；另一方面也要做好科學(xué)的城市長期規(guī)劃、土地和房地產(chǎn)規(guī)劃，一張藍圖畫到底，才有利于房地產(chǎn)供求平衡的實現(xiàn)，才有利于房地產(chǎn)長效機制的建立。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。