鄭州土地拍賣擬推“地票模式” 會催高房價嗎？

鄭州土地拍賣市場再起波瀾。

鄭州市國土資源局發(fā)布公告，稱鄭州擬推行商品住宅用地出讓“持券（復(fù)墾券）準入”政策，即土地競買人必須提前購買與出讓土地同等新增面積的“復(fù)墾券”，參與土地競買。

【一則公告】

再拍地

需提前購買“復(fù)墾券”

12月14日，鄭州市國土資源局發(fā)布一則特別的公告，引起廣泛關(guān)注。公告稱，鄭州擬推行商品住宅用地出讓“持券（復(fù)墾券）準入”政策，并稱，自2017年1月15日起，鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，在辦理農(nóng)轉(zhuǎn)手續(xù)時，未使用“復(fù)墾券”的商品住宅用地，出讓時需“持券準入”，即土地競買人必須提前購買與出讓土地同等新增面積的“復(fù)墾券”，參與土地競買。

也就是說，以后，開發(fā)商再拿地，必須先取得上述“復(fù)墾券”。據(jù)河南商報記者了解，消息傳出后，部分開發(fā)企業(yè)的有關(guān)負責人便開始四處打探并研究這個政策。有業(yè)內(nèi)人士稱，如果土地競拍加入這個準入門檻，是不是以后的拿地成本會再次增加？如果“復(fù)墾券”充足，或者無人競爭，還好說，如果競爭激烈，難免會增加成本。

據(jù)了解，為保證土地競買人平等享有持“復(fù)墾券”參與商品住宅用地競拍的權(quán)利，省政府擬定于2016年12月20日9時，在河南省國土資源廳機關(guān)后服務(wù)樓二樓會議室推出首批“復(fù)墾券”公開交易，首批擬交易6000畝宅基地（以拍賣現(xiàn)場宣布的交易面積為準）“復(fù)墾券”，起始價為16萬元/畝。這是我省推出的首批宅基地“復(fù)墾券”公開交易。

另據(jù)了解，本次“復(fù)墾券”的競買，河南省范圍內(nèi)縣（市、區(qū)）政府以及政府批準的園區(qū)等，以及擬在鄭州市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)競拍商品住宅用地的房地產(chǎn)企業(yè)，或使用用地性質(zhì)因規(guī)劃調(diào)整為商品住宅用地的房地產(chǎn)企業(yè)，可以參與本次拍賣活動，其他單位、組織及個人不得參與本次拍賣活動。

有意參與本次拍賣會的競買申請人，應(yīng)于2016年12月19日12時之前按拍賣文件的規(guī)定，向河南省國土資源開發(fā)投資管理中心提交書面申請并按要求辦理競買手續(xù)，同時，還要通過河南省國土資源開發(fā)投資管理中心的競買資格審核。

【業(yè)內(nèi)分析】

會刺激房價上漲嗎

對鄭州來說，“復(fù)墾券”及其拍賣都是新生事物，如何理解？河南商報記者進行多方采訪。

國內(nèi)房地產(chǎn)專家陳寶存對土地開發(fā)有著深入研究。他在接受河南商報記者采訪時解釋道，鄭州是一個快速發(fā)展的城市，急需更多的新增建設(shè)用地，而用地指標是有限的，因此，城鄉(xiāng)建設(shè)用地必須占補平衡、增減掛鉤。

這樣可達到一種效果：在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的方略下，既通過保護耕地直接保護農(nóng)業(yè)，又充分利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地發(fā)展工業(yè)和城市。如此，以農(nóng)村宅基地為突破口，引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地就化身成為城市建設(shè)用地指標的“入場券”。

“村民變成市民了，宅基地復(fù)墾成農(nóng)田，騰出來了用地指標，必須讓他們有收益。國內(nèi)其他省市，一般情況下是30萬元一畝，對開發(fā)商動輒幾個億的土地成本來說，雖然也是成本，但微乎其微，所以，不會刺激房價高漲?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向河南商報記者分析稱，宅基地“復(fù)墾券”的公開交易，實際上是為了更好地落實建設(shè)用地增減掛鉤的政策，通過此類準入模式，能夠更加有效地促進“農(nóng)轉(zhuǎn)用”用地開發(fā)，使得各類閑置的零散的土地，通過整理和交易，提高土地利用率。

河南商報記者從鄭州市國土資源局了解到，此舉是為了落實城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，也是為了給易地扶貧搬遷籌措更多資金，助推全省脫貧攻堅工作。河南商報記者從河南省國土廳獲悉，該政策的制定是由省政府牽頭的，“復(fù)墾券”是一個新生事物，之前省內(nèi)沒有類似說法，從全國范圍來看，是借鑒了重慶的模式。

至于開發(fā)商買的“復(fù)墾券”能否自由交易，使用規(guī)則有哪些，記者未獲明確答復(fù)。

【延伸閱讀】

重慶“地票”制度啥模式

看看新華社的解讀

據(jù)新華社報道，重慶的“地票”制度，就是農(nóng)民自愿放棄宅基地使用權(quán)，并將宅基地復(fù)墾為耕地，騰出建設(shè)用地指標，在留足本地使用指標后，剩余的部分作為“地票”進入土地交易所出售，交易金額扣除復(fù)墾成本后，按照8515的比例分配給農(nóng)民和村集體。

從2008年開始，重慶以農(nóng)村宅基地為突破口，引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，創(chuàng)造性地發(fā)明了“地票”交易制度。從此，農(nóng)村宅基地可以化身成為城市建設(shè)用地指標“入場券”，成了工業(yè)化和城鎮(zhèn)化主戰(zhàn)場的“香餑餑”。一張“地票”，猶如棋盤上落下的一枚關(guān)鍵棋子，一招棋到，滿盤皆活。

比如，在以榨菜聞名海內(nèi)外的重慶涪陵，珍溪鎮(zhèn)洪湖村有不少農(nóng)戶都在“地票”的幫助下，陸續(xù)告別居住多年的土坯房、危舊房，搬進了祖祖輩輩夢想的新居。有農(nóng)戶說，雖然進了城，但農(nóng)村房子卻帶不進城，只能讓它空在那里。后來，聽說只要把房子拆了，把宅基地復(fù)墾為耕地就可以拿到錢，于是他馬上就去申請了。最后，拿到了被老百姓稱作“土地復(fù)墾錢”的補償款共計68122元，再加上自己的部分積蓄，他在縣城買了房子，真正成了城里人。

昔日農(nóng)民的老房子和宅基地，最后給農(nóng)民帶來一筆可觀收入的故事在重慶不勝枚舉，而這一變化過程的背后靠的就是“地票”。有了這筆錢，他們的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、子女教育及家具購置等問題，都能得到更好地解決?！暗仄薄钡某霈F(xiàn)，讓農(nóng)民也能像城市居民一樣，擁有房屋和土地帶來的財產(chǎn)性收益，而這對于促進農(nóng)業(yè)人口城鎮(zhèn)化至關(guān)重要。

在重慶很多農(nóng)村地區(qū)，人去樓空、大門緊鎖的現(xiàn)象極為普遍。重慶市江津區(qū)曾經(jīng)做過一個調(diào)研，全區(qū)近40萬農(nóng)戶中約有23%已經(jīng)完全放棄了農(nóng)地耕作，閑置或半閑置的建設(shè)用地粗估有近3萬畝。在“地票”制度的作用下，建設(shè)用地隨人進城，農(nóng)村耕地會越來越多。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。