深圳宅地雙限雙競(jìng)拍賣 萬科中鐵等數(shù)十家企業(yè)搶灘

在新增土地尤其是宅地供應(yīng)極度稀缺的深圳市場(chǎng)，公開拍地往往意味著一次擴(kuò)儲(chǔ)的良機(jī)，即使搭配上“雙限雙競(jìng)”，結(jié)果也令人期待。

據(jù)悉，14日出讓的宅地有別于以往的土地出讓，它在土地出讓模式、人才住房供應(yīng)、土地購置資金監(jiān)管等方面均有所創(chuàng)新和突破。本次出讓宗地采用“雙限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓，即限銷售房?jī)r(jià)和成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和人才住房面積。競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高地價(jià)限價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買的競(jìng)買人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e。此外，出讓宗地項(xiàng)目建成后，商品住房必須嚴(yán)格按限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)進(jìn)行銷售。本次出讓宗地商品住房銷售時(shí)不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁裝修，且規(guī)定銷售后自小業(yè)主取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，以此也限制了新項(xiàng)目的投資性功能，進(jìn)一步抑制投資客的炒房行為。

此次土拍對(duì)房企的競(jìng)拍資金也有著嚴(yán)格的限制，競(jìng)得人自交清全部地價(jià)款之日起2個(gè)工作日內(nèi)，須向深圳市規(guī)劃國土委提交土地購置資金來源的說明資料并由市金融辦進(jìn)行資金來源審查，承諾資金來源不屬于開發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資等。

“雙限雙競(jìng)”模式下整個(gè)土拍過程也被拉長(zhǎng)，考驗(yàn)著在場(chǎng)人士的體力、智力及耐力，舉牌者電話不斷，不停地拿著文件、計(jì)算器進(jìn)行計(jì)算。此次土拍的激烈程度從臺(tái)下的企業(yè)便可略知一二：拍賣吸引數(shù)十家企業(yè)參與競(jìng)拍，其中包括萬科、中鐵、葛洲壩、珠江投資、卓越等，每塊地平均十幾家企業(yè)爭(zhēng)奪。

最終，東莞市中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（公司股東為廣東保利房地產(chǎn)有限公司）以最高限價(jià)6.8億競(jìng)得大鵬G16506-0144地塊，其中新競(jìng)得人才住房面積8000平方米，入市后限售每平方米2.85萬元以內(nèi)；深圳市碧桂園房地產(chǎn)投資有限公司以最高限價(jià)22.8億元競(jìng)得坪山沙湖社區(qū)G11314-0092地塊，其中新競(jìng)得人才住房面積27600平方米，除去人才住房面積折合樓面價(jià)約每平方米21004元，入市后限售每平方米3.23萬元以內(nèi)，這也是深圳碧桂園的首個(gè)招拍掛項(xiàng)目。

然而意外的是，在坪山大鵬兩塊地出讓結(jié)束時(shí)，龍華民治地塊現(xiàn)場(chǎng)宣布停止出讓。據(jù)悉，龍華民治地塊因歷史遺留問題，書面接到法院通知，違規(guī)操作被中止拍賣。

回顧過去，2008年1月深圳市曾首次推出兩宗“限價(jià)房”居住用地招標(biāo)出讓：最高售價(jià)限定為每平方米8400元，位于龍崗區(qū)寶荷路的居住地塊因競(jìng)買人數(shù)不夠“流拍”；最高售價(jià)限定為每平方米9840元，位于寶安區(qū)龍華街道的居住地塊也只有兩人競(jìng)標(biāo)。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，調(diào)控新政后市場(chǎng)持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)得到控制，此番從“供給側(cè)”著手調(diào)控，對(duì)比上一輪供不應(yīng)求的價(jià)格預(yù)期、充裕低成本資金支持的土地市場(chǎng)，本輪“控地價(jià)、控房?jī)r(jià)”、“嚴(yán)查土地購置資金來源”并沒有影響開發(fā)商對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。大鵬和坪山的兩宗地均經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)、競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e成功出讓。隨著調(diào)控的深入，未來土地拍賣市場(chǎng)將會(huì)面臨更多的門檻和條件，利潤(rùn)空間將逐漸壓縮。此次苛刻的“控地價(jià)、控房?jī)r(jià)”措施避免了地王的誕生和非理性的地價(jià)，未來成本控制、提升品質(zhì)將成為開發(fā)商的“重中之重”。

此外，盡管深圳宅地資源稀缺，但嚴(yán)苛的出讓條件以及對(duì)未來產(chǎn)品類型和價(jià)格上的限制，將壓縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間，競(jìng)價(jià)會(huì)比較謹(jǐn)慎，或?qū)⒂行Э刂茻衢T區(qū)域的地價(jià)漲勢(shì)。

12月以來，前海片區(qū)出讓了多宗商業(yè)用地。在華強(qiáng)和創(chuàng)維集團(tuán)奪得前海兩宗商業(yè)用地之后，前海又為港企量身準(zhǔn)備了兩宗商地。最終，信義集團(tuán)（玻璃）有限公司和東亞銀行聯(lián)合嘉里控股有限公司、嘉里建設(shè)有限公司成功拿地。此外，光明新區(qū)高新片區(qū)也有7宗工業(yè)用地集中入市，寶安中心區(qū)、羅湖也有土地出讓。而在明年1月，深圳福田中心區(qū)也將掛牌兩宗地，總起始價(jià)超20億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。