12月北京樓市持續(xù)降溫 自住房迎交易高峰

在調(diào)控政策的持續(xù)作用下,12月以來,北京等地樓市持續(xù)降溫,無論新房還是二手房均呈現(xiàn)成交低迷態(tài)勢(shì)。而具有保障性質(zhì)的自住房則迎來新一波行情,市場(chǎng)供應(yīng)和成交均呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢(shì)。

樓市持續(xù)降溫

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年12月上旬(12月1日-12月10日),北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4955套,與11月上旬相比下降27.6%,同比2015年同期下降23.7%。

自進(jìn)入12月以來,北京二手住宅網(wǎng)簽量再度下滑,上旬日均網(wǎng)簽量僅為495套,不足500套。單日網(wǎng)簽量最高為12月9日的765套,最低為12月1日的405套,而這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了近幾個(gè)月來北京二手住宅工作日網(wǎng)簽量的最低值。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,從近幾個(gè)月的上旬?dāng)?shù)據(jù)來看,北京二手住宅工作日網(wǎng)簽量從9月的1000套以上降至11月的800-1000套,12月又降至800套以下,市場(chǎng)降溫趨冷的趨勢(shì)可以說非常明顯。

目前,北京二手住宅市場(chǎng)主要以改善型需求為主,“930新政”出臺(tái)以后,二套房以及大戶型的非普通住宅首付比例大幅提高,不少購房者無力承擔(dān),只能放棄或延緩購房。加上新政釋放了強(qiáng)烈的收緊信號(hào),樓市降溫、房價(jià)回落的預(yù)期使得購房者普遍進(jìn)入了等待觀望狀態(tài),因而北京二手市場(chǎng)交易量自10月起出現(xiàn)了連續(xù)下滑。

胡景暉認(rèn)為,此次政策的力度非常大,2017年也將持續(xù)收緊,因此北京二手市場(chǎng)將迎來新一輪降溫周期,隨著市場(chǎng)需求趨冷,交易量回落,目前北京部分前期房價(jià)漲幅過快區(qū)域的二手房價(jià),以及高總價(jià)大戶型的二手房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)回落,未來,隨著市場(chǎng)交易持續(xù)降溫,房價(jià)還將進(jìn)一步回落。

除了二手房市場(chǎng)交易持續(xù)下滑外,新房市場(chǎng)成交也呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,12月第二周(12月5日-12月11日)北京商品住宅市場(chǎng)共計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目入市,共新增商品住宅2677套,預(yù)售許可面積23.3萬平方米,環(huán)比之前一周分別增加115%、47%。而截至12月11日,12月已有12個(gè)項(xiàng)目開盤銷售,不僅超出此前預(yù)期,且新增供應(yīng)達(dá)到3922套,已超過10月以及11月全月供應(yīng)量,達(dá)到調(diào)控后的一個(gè)供應(yīng)小高峰。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析,調(diào)控后北京樓市成交雖然出現(xiàn)低迷之勢(shì),但是仍有單盤熱銷的個(gè)案出現(xiàn),可見市場(chǎng)需求仍然存在,且在市場(chǎng)供應(yīng)的相對(duì)真空階段,性價(jià)比高的項(xiàng)目更易集中有效購房需求,因此一些項(xiàng)目出于搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)的目的抓緊入市,為12月供應(yīng)的“小高峰”奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)。另外,北京的緊縮調(diào)控較大概率將持續(xù)相當(dāng)長的周期,目前北京庫存也出現(xiàn)了階段性的止跌回升,在調(diào)控的影響力尚未全面顯現(xiàn)之時(shí)搶跑市場(chǎng)、回籠資金,也有利于房企增強(qiáng)抵御市場(chǎng)寒冬的能力。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,12月第二周(12月5日-12月11日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交1541套,成交面積為19.35萬平方米。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,調(diào)控之后,北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平,一方面是對(duì)于需求側(cè)嚴(yán)厲調(diào)控的市場(chǎng)影響正在逐步顯現(xiàn),另一方面也是受到市場(chǎng)供應(yīng)不力的制約。在長效調(diào)控的作用下,北京樓市將再度進(jìn)入“三年一周期”的下行通道,明年新房市場(chǎng)成交量將持續(xù)低位。

自住房市場(chǎng)迎來交易高峰

盡管調(diào)控后北京新房及二手房市場(chǎng)成交持續(xù)下滑低迷,但具有保障房性質(zhì)的自住房在12月份卻迎來了交易高峰。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),12月上旬(1-10日),北京自住型商品房再迎交易高峰,網(wǎng)簽量達(dá)1296套。交易的主力是首創(chuàng)悅榕匯和住總?cè)f科·TBD萬科天地兩個(gè)項(xiàng)目。兩項(xiàng)目十月入市,均價(jià)都在2.1萬每平方米左右,而且房源量較大,共有自住房1700余套。因此,兩項(xiàng)目進(jìn)入“選房簽約”階段以后,帶來了北京自住房交易量的爆發(fā)。

除了這兩個(gè)項(xiàng)目,年底前還有更多的自住房項(xiàng)目等待入市。此外,還有三個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行網(wǎng)上購房申請(qǐng)登記。

胡景暉表示,自住型商品房是北京市較為特殊的一個(gè)制度設(shè)計(jì),從2015年3月至2016年9月,在過往的18個(gè)月里,自住型商品房的持續(xù)供應(yīng)對(duì)穩(wěn)定北京房價(jià),抑制房價(jià)過快上漲起到了重要作用,這也是與上海和深圳相比,北京房價(jià)上漲幅度較小,調(diào)控房價(jià)手段更有力的重要原因。

按照過往幾年的規(guī)律,年底都將迎來自住型商品房的供應(yīng)和交易高峰,2016年也將延續(xù)此規(guī)律,隨著今年年底前多個(gè)自住房項(xiàng)目的入市,將對(duì)平抑北京房價(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到重要作用。

“930新政”中,北京明確將“進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)”,未來繼續(xù)加大加快自住型商品房供應(yīng),發(fā)揮這一制度效應(yīng),將有利于抑制房價(jià)的過快上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。