房地產投資動能減弱 樓市拐點將至？

“房地產投資年內不會有大問題，但是到明年，我不是特別樂觀，會不會負增長？保持零增長的房地產投資就可以了。甚至很多人預測明年房地產投資會跌10%。”12月14日，國家信息中心經濟預測部宏觀經濟研究室主任牛犁回答記者提問時稱。

此前一天，統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月地產投資當月增速5.7%，較10月大幅下挫7.7個百分點。

牛犁認為，10月份以來20個城市出臺的史上最嚴厲限購在發(fā)揮作用。他注意到，11月的房地產市場，不僅是銷售額還是銷售量，放緩得都很厲害。財新智庫董事總經理鐘正生對本報記者說，“房地產銷售拐點早就過去了。”

商品房銷售面積已出現(xiàn)回落跡象。中原地產數(shù)據(jù)顯示，11月單月商品房銷售面積1.549億平方米，同比上漲7.9%，銷售金額同比上漲13.2%，而10月新建商品房成交面積與銷售金額同比漲幅則分別高達26.4%和40.1%。

鐘正生日前與負責樓市調控的相關部委交流過，他發(fā)現(xiàn)，之所以本輪調控政策如此嚴厲，是因為中國家庭杠桿率最近上升得很快。

“現(xiàn)在房地產市場買家和賣家構成發(fā)生很大變化，現(xiàn)在買家都不是很有錢的人，賣房的都是有多套房產的人，有多套房產的人開始退場，接盤的人對價格波動性的承受能力有限，明年房地產銷售量下滑，很多人預期會出現(xiàn)零增長甚至負增長。”鐘正生說。

樓市政策不斷升級，房企資金收緊明顯，房屋施工面積、新開工面積和竣工面積等多項指標大幅放緩。

“毫無疑問，短期內這個動力是明顯減弱的，這是大概率事件。”牛犁說。鐘正生認為，房地產周期背后是人口周期，2013年之后我國絕對購房人口已經下降了，房子總是需要人來買的，所以購房人口減少，房地產銷售會下降。

而地產銷售回落、資金收緊，又在向地產投資傳導。

鐘正生假設明年全年GDP目標是6%，明年房地產投資增速為2%，照比11月份增速下挫4個百分點，按照國際貨幣基金組織方法，就是房地產基建對中國經濟最終拉動效應來看，房地產投資下降1個百分點，基建投資要追加2.4個百分點，才能把投資盤子穩(wěn)住。

在他看來，房地產投資如果失速，很難出現(xiàn)一個板塊或增長點可以進行對沖。

“明年房地產投資增速假設下挫4個百分點，就意味著我們基建投資上八九個百分點?，F(xiàn)在基建投資增速是17-18%，這17-18%的基建投資增速是在什么情況下完成的？目前為止財政支出增速已經是負增長，財政空間已經用足了。”鐘正生稱。

誰來接濟房地產投資？牛犁認為，投資的三大板塊中，制造業(yè)、房地產和基建，政府能干的只有基建，而基建投資需要地方政府的收入做支撐，但現(xiàn)在地方資金來源遇到很大挑戰(zhàn)。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春表示，明年投資增速回落可能是大概率事件。他對本報記者說，房地產小調整會有，同時因為政治局表述要建立符合國情的、市場規(guī)律的，可以平穩(wěn)發(fā)展的具有長效機制的房地產市場。

但劉元春并不認為房地產會出現(xiàn)大幅度調整，“如果真的房地產明年一季度出現(xiàn)大調整，政策也會進行調整。”

“我們看9.30樓市新政的核心要點還是三四線城市為主去庫存。9.30新政之后，雖然限購、限貸，好象要把杠桿打下來了。但是從資金情況來看，房地產市場沒有受到太大的影響，所以明年房地產市場我們不必太擔心。”劉元春稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。