北京調控后二手樓市價格版圖： 誰扛不住了？

調控的逐輪深入對熱點城市樓市產生了重大影響。

最直接的反應是成交量下滑。從中原地產監(jiān)測的36個城市來看，12月第二周（12.05-12.11）新建住宅成交面積環(huán)比微降0.3%，其中一線、三四線城市分別下降3%、6%，二線城市上升5%。

北京二手房市場成交量也受到了一定影響。10月份北京二手房網簽20950套，11月則回落至19128套，同比下降約9.5%。

成交量下滑的同時北京房價是否在下跌？為此，21世紀經濟報道記者通過走訪，對各區(qū)域及各典型小區(qū)進行了分析。

21世紀經濟報道記者發(fā)現，北京所有區(qū)縣成交量均出現大幅下降，但房價表現各不相同，絕大部分仍然處于漲價態(tài)勢。東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)和海淀區(qū)的房價整體趨勢仍在穩(wěn)步上升、未見下跌（甚至仍有小區(qū)出現明顯漲幅），郊區(qū)及周邊地帶則在限購后房價出現小幅下降。

不過，就個案分析而言，地段、裝修程度、樓層高低、有無電梯等因素也直接影響二手房房價漲跌。

堅挺的市中心和學區(qū)房

21世紀經濟報道記者以區(qū)縣、典型項目為單位，進行了面到點的對比。個案對比的數據基礎源自鏈家網和安居客。

在北京市東城區(qū)，根據鏈家網數據，9月30日限購令施行之后截至12月15日區(qū)內共成交510套房，遠不如9月份780套的成交量。

典型樓盤如東直門附近一小區(qū)海晟名苑，房價高于平均房價且仍在增長。9月30日后成交的140平方米以上大戶型價格約9.99萬元/平方米，140平方米以下戶型均價在11萬元/平方米以上；而此前大戶型房價波動較小，均價從8萬元/平方米漲到9萬元/平方米左右，小戶型則從8萬元/平方米漲到11萬元/平方米。

而北京市西城區(qū)，根據鏈家網數據，9月30日后房屋共成交789套，也不如9月的1343套。

西城區(qū)廣安門附近房價在9月30日以后仍平穩(wěn)增長，到11月之后增幅下降。如西城區(qū)麗水蓮花小區(qū)在9月30日后成交均價8.2萬元/平方米；在9月30日前成交的房源，整體均價7萬-8萬元/平方米，前后差別不大。

西單附近的小區(qū)房價一直在穩(wěn)步增長，甚至在9月30日之后，房價增幅突然提高，至11月又重新放緩。位于西單的愛民里小區(qū)9月30日之后成交均為140平方米以下戶型，均價12.9萬元/平方米。1月至9月成交的無電梯房價格在9萬-11萬元/平方米間。

海淀區(qū)以學區(qū)房多著稱。21世紀經濟報道記者發(fā)現，僅雙榆樹地帶的房價在限購之后增速放緩，甚至到11月回落至限購前水平。部分小區(qū)如知春里的房價仍在緩慢增長，9月30日后成交均價9.8萬元/平方米，前9個月成交均價從7萬元/平方米漲到9萬元/平方米左右。

中關村附近穩(wěn)步增長的房價，直到11月份開始有所回落。紫金數碼園房價低于中關村附近，但整體趨勢相同。該小區(qū)在9月30日后成交均價為6.25萬元/平方米，目前掛牌出售的5套房源均價為7.7萬元/平方米；9月30日之前價格從4萬元/平方米左右漲到5.8萬元/平方米左右。

另外，通州受首都副中心特殊因素影響，房價相比限購前表現堅挺。

漲幅放緩版圖

朝陽區(qū)的房價漲幅自近兩個月開始放緩。

太陽宮附近的房價在限購之后增速放緩，至11月之后甚至有下滑跡象。如太陽公元小區(qū)均價高于太陽宮附近小區(qū)，但趨勢相同。在9月30日之后成交均價約在12.8萬元/平方米。正在掛牌出售的25套房源，均價為13.9萬元。而1月至9月，太陽公元小戶型成交價格從9萬元/平方米左右漲到12.14萬元/平方米，大戶型均價從8萬元/平方米漲到12.4萬元/平方米左右。

朝陽公園附近房價增速也在11月份左右開始放緩。如棗營南里小區(qū)于9月30日之后成交均價為6.6萬元/平方米，掛牌中的10套房源均價與之相近。9月30日之前成交均是小戶型無電梯，價格從4.2萬元/平方米漲到6.2萬元/平方米。

豐臺區(qū)房價表現也相似。四方景園三區(qū)小區(qū)在9月30日之后成交140平方米以下小戶型均價為5.28萬元/平方米。前9個月成交價從4萬元/平方米增長至5.6萬元/平方米，11月至12月出現約5.7%的下降。整體趨勢與成壽寺附近房價相似。

昌平回龍觀受周邊上地產業(yè)園等剛需影響，附近房價仍呈平穩(wěn)態(tài)勢，只有少量回落，一些小區(qū)甚至還在增長。根據安居客統(tǒng)計，流星花園三區(qū)均價比上月上漲8.03%，增幅甚至高于限購前。該小區(qū)在9月30日后有20套成交，均價為5.2萬元/平方米。

石景山、大興、順義、昌平偏遠等區(qū)縣整體表現也與上述相似。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。