方正證券夏磊：長效機制是解決高房價問題的治本之策

高房價是改革開放以來諸多矛盾的一個側影，不僅涉及城市發(fā)展理念、中央地方財權分配、國有土地供應體制，也與收入分配格局、經(jīng)濟結構轉型、信貸等因素密切相關。高房價是市場效率與公共利益失衡的直接體現(xiàn)。解決高房價問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，政策工具長短結合，長效機制穩(wěn)定購房預期、行政控制穩(wěn)定短期價格，形成“長槍短炮”結合的平衡政策火力，才能走出十年來房地產(chǎn)調控“越調房價越高”的泥淖。

一、短期加強市場監(jiān)管、消除“恐慌性”購房預期

2016年部分城市房價暴漲，除剛需、改善型需求入場外，更多的是提前剛需、提前改善型需求釋放。在房價即將暴漲的強烈預期下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“捂盤惜售”，一些中介機構趁機炒作房價，營造“一房難求”的市場氛圍，更有各種“首付貸”押寶房價短期暴漲套利，這些都是市場短期失靈的直接表現(xiàn)。

逐利是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的天性，利用“買漲不買跌”的心理促使迅速成交也是房地產(chǎn)中介的最優(yōu)選擇。但是，房地產(chǎn)市場是先天的壟斷競爭市場，老百姓本來就是信息弱勢的群體，如果強勢的市場主體利用掌握的信息操縱、影響市場，政府就必須出手，對不規(guī)范的市場行為進行堅決的打擊。政府出手，直接目的在于糾正微觀主體的不當行為，最終目的還是防范可能引發(fā)的市場風險。住房作為資產(chǎn)，價格具有剛性，“十次危機九次地產(chǎn)”，在市場失靈時，政府必須直接亮劍，給百姓吃定心丸。

二、長期構建房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制，構建“階梯型”消費預期

1998年以來，我國停止住房實物分配，商品房市場逐漸成為滿足城鎮(zhèn)居民住房需求的主渠道。從計劃到市場，改革的成就不僅體現(xiàn)在人均住宅建筑面積從6.7平米到30多平米的巨大飛躍，還一舉奠定了房地產(chǎn)這個萬億級行業(yè)的支柱地位，使其成為拉動中國經(jīng)濟增長的強大動力。

然而，在當前信用貨幣制度下，房地產(chǎn)的流動性大大提升，有流動性就有貨幣性，有貨幣性資產(chǎn)就具有了金融性。

美聯(lián)儲頻繁使用“實體經(jīng)濟”這個詞，直指除去房地產(chǎn)市場和金融市場之外的部分，就是充分考慮了房地產(chǎn)的“金融性”。當房子從“磚瓦水泥”變成金融產(chǎn)品，就一定具有適合投資、投機的特征，我們對房地產(chǎn)行業(yè)的認識也應隨之深化。

第一，調控主體應從中央轉移到地方，形成中央和地方調控合力。房地產(chǎn)市場宏觀調控始于2002年，建設部等6部委印發(fā)的《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，拉開全國一盤棋調控房地產(chǎn)的大幕。今年以來，房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年的升勢，但區(qū)域分化、冷熱不均的態(tài)勢更加明顯。面對區(qū)域分化的市場，作為宏觀調控的主體，中央政府應著手建立長效機制，更多的行政調控責任，應交給地方政府，“因城施策”。土地、稅收等關鍵要素在地方，只有地方政府承擔主體責任，才能上下聯(lián)動，在房地產(chǎn)調控上形成合力。

第二，控房價應與防風險并重。房地產(chǎn)調控，目的在于抑制泡沫形成，不能持續(xù)高歌猛進，形成“大起”；也不能過度影響信心，造成“大落”。日本在90年代金融和房地產(chǎn)政策出臺的節(jié)奏和時機上出現(xiàn)誤判，導致房地產(chǎn)泡沫破滅非常劇烈，是為前車之鑒。長效機制的著眼點，在于效果長期、預期長期，目的是促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

第三，適應城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長城市的土地供給彈性。“量出為入”的土地經(jīng)營思維、要人不供地，是部分城市住房供應短缺的直接因素。改革之初，農(nóng)民工做候鳥，春來冬去，城市是掙錢的驛站，家鄉(xiāng)是最終的居所。隨著戶籍改革的深入推進，到城市尋找美好生活，不再是一種奢求。每年新就業(yè)大學生、進城務工人員，是城市的建設者，也應該成為城市成熟基礎設施的享有者。未來的城市也會有人口的爭奪，一個土地供應有彈性、房價穩(wěn)定的城市，才能吸納就業(yè)、吸納人口，最終實現(xiàn)良性循環(huán)。

第四，推進房地產(chǎn)稅收改革，降低交易環(huán)節(jié)稅費、提高保有環(huán)節(jié)稅費，適時開征空置房房產(chǎn)稅。當前，我國房地產(chǎn)稅收體系主要有10個稅種，涵蓋開發(fā)建設、交易和保有等各環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅結構呈“重增量輕存量、重建設交易輕保有”的特征。房地產(chǎn)行業(yè)稅賦之重，遠高于全國整體水平。應推進房地產(chǎn)稅改革，對各環(huán)節(jié)稅收進行調整，減少交易環(huán)節(jié)稅費、支持居民置換和房產(chǎn)流通；增加保有環(huán)節(jié)稅費，調節(jié)財富分配不公。通過簡并稅種、優(yōu)化稅收結構，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時，應開展空置房房產(chǎn)稅試點，減少社會資源的浪費，引導購房預期，避免住房成為炒作的工具。

第五，改革住房公積金制度，真正發(fā)揮政策性金融機構的作用。住房公積金制度作為房改的產(chǎn)物，長期以來，給繳存者提供了低利率的貸款支持，并以稅前抵扣的方式，給繳存職工節(jié)省了個稅支出。制度發(fā)展二十年，已面臨資金池較為封閉、貸款額對購房支持相對不足等問題，亟需改革。各地公積金中心積累了大量繳存職工的工資收入、職業(yè)變動等信息，并已擁有可觀的優(yōu)質貸款資產(chǎn)，已頗具政策性金融機構的雛形。如以改善職工體驗為導向，以增加繳存職工購房支持為抓手，深入推進住房公積金制度改革，相信公積金制度會煥發(fā)新的生機，也會給房地產(chǎn)供需兩端提供長期穩(wěn)定的資金來源。

最后，在建立長效機制時，應注意劃分市場和保障的界線。早在“十二五”時期，我國就已新建各類保障性住房3600萬套，基本實現(xiàn)“應保盡保”，當前，應停止實物保障房建設，變補“磚頭”為補“人頭”，實現(xiàn)保障房和商品房供應并軌。房改以來，中央和各級政府從財政、金融、土地各方面支持保障房建設，不僅對保障房免收各種行政事業(yè)性收費，還對保障房貸款進行利息優(yōu)惠和財政貼息，對保障房用地優(yōu)先供應并實行劃撥管理。種種優(yōu)惠，并給予部分保障房產(chǎn)權，可能形成新的“分配不公”，也使得詬病保障房的聲音屢屢出現(xiàn)。在目前實物保障房已基本滿足需求的情況下，將住房供應交給市場，對貧困人群進行精準補貼，是兼顧公平和效率的最優(yōu)選擇。

穩(wěn)房價，就是穩(wěn)民心。穩(wěn)房價，重在穩(wěn)預期。權威人士早就說過，“在社會主義市場經(jīng)濟條件下，宏觀調控本質上是預期管理。國際金融危機后，世界經(jīng)濟更加復雜多變，導致預期不確定性加大。在這種情況下，我們更要注重加強預期引導。怎么穩(wěn)預期？關鍵是穩(wěn)政策。”房價現(xiàn)已“高處不勝寒”，政策騰挪空間已越來越小，只有長短結合，打好“組合拳”，才能“好風憑借力”，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。