碧桂園千億秘密：二三線發(fā)力與海外撈金

從去年的1401.6億一下子跳到今年3000億銷(xiāo)售規(guī)模的碧桂園，無(wú)疑是房企年終盤(pán)點(diǎn)大戲里的一匹“黑馬”。

12月11日晚間，碧桂園宣布，截至當(dāng)天其實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約3000億元，銷(xiāo)售建筑面積3654萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了143%、91%。繼萬(wàn)科、恒大后，碧桂園也順利跨入3000億陣營(yíng)，穩(wěn)居全國(guó)第三。

其實(shí)早在今年5月份的股東大會(huì)上，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)就曾表示今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)會(huì)有大的突破。6月份碧桂園集團(tuán)副總裁、首席新聞官朱劍敏也在一場(chǎng)媒體茶話會(huì)上透露，今年公司內(nèi)部定了“保底”“奮斗”“尖叫”三個(gè)目標(biāo)，而3000億即是其“尖叫目標(biāo)”。

俗話說(shuō)，行軍打戰(zhàn)，糧草先行。從去年就開(kāi)始積極拿地屯糧的碧桂園其實(shí)早已為今年的業(yè)績(jī)沖刺做好準(zhǔn)備，去年全年新增172宗土地，而今年僅上半年掠地就已達(dá)181宗。

碧桂園2016年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至6月30日其流動(dòng)資產(chǎn)中在建物業(yè)約1670.77億元，持作銷(xiāo)售的已落成物業(yè)343.53億元，存貨則還有23.99億元。

與此同時(shí)，近年出海尋求新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的碧桂園，其海外項(xiàng)目所占的銷(xiāo)售額比重也在逐漸增加，開(kāi)始為業(yè)績(jī)作貢獻(xiàn)。

火力全開(kāi)與二三線發(fā)力

四年前，碧桂園的業(yè)規(guī)模還停留在500億以下，2012年全年銷(xiāo)售額僅476億，2013年卻猛然發(fā)力，以1060億的成績(jī)闖入千億陣營(yíng)，2014年及2015年銷(xiāo)售額分別為1288億、1401.6億，2016年碧桂園便直接跳過(guò)2000億，一步跨到了3000億。

如融創(chuàng)、華夏幸福等企業(yè)一樣，大量補(bǔ)充土地儲(chǔ)備以及快速周轉(zhuǎn)的方式也是碧桂園實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)“三級(jí)跳”的主要原因。

碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌曾在中期業(yè)績(jī)會(huì)上直言，如今公司拿地采取的是“一二三四五線火力全開(kāi)”的戰(zhàn)略。

畢竟巧婦難為無(wú)米之炊，為了沖刺3000億，2015年碧桂園就已提前部署，共計(jì)斥資560億元新增172宗土地，新獲取土地預(yù)期建筑面積3821萬(wàn)平方米，國(guó)內(nèi)可建的建筑面積約為1.10億平方米。

2016年碧桂園拿地更為積極，莫斌表示，碧桂園今年土地預(yù)算800億，上半年拿地181宗，基本上每天成交一宗，“到今年底有可能拿到超過(guò)365塊土地”。

雖然是全國(guó)掃貨，但從土地儲(chǔ)備的分布來(lái)看，廣東依然是碧桂園的重要糧倉(cāng)，土儲(chǔ)占比超過(guò)30%，江蘇和安徽區(qū)域分別占12%和7%左右，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)前三也同樣是這三個(gè)區(qū)域。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱碧桂園2015年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至去年底，其在國(guó)內(nèi)共有379個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，當(dāng)中預(yù)期在2016年獲得預(yù)售證的項(xiàng)目就有160個(gè)，且絕大多數(shù)項(xiàng)目都是開(kāi)工一個(gè)季度后即進(jìn)入銷(xiāo)售期，使得資金得以快速回流。

如碧桂園進(jìn)軍西安的首個(gè)項(xiàng)目碧桂園嘉譽(yù)項(xiàng)目，今年3月面市，8月下旬即拿證、開(kāi)盤(pán)，12月清盤(pán)。

與此同時(shí)，在回歸一二線的步調(diào)下，如今碧桂園的土地儲(chǔ)備中一二線的比重已逐步增加。截至2016年6月30日，碧桂園在國(guó)內(nèi)共計(jì)有1.17億平方米的可銷(xiāo)售面積，其中52%是瞄準(zhǔn)一二線市場(chǎng)，另外48%則深耕三四線。

不過(guò)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，其實(shí)目前碧桂園在一線的項(xiàng)目尚未能為業(yè)績(jī)作很大貢獻(xiàn)，二三線才是3000億的秘密所在。

2015年年報(bào)中有一組數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2015年1401.6億的銷(xiāo)售額中，位于一線城市的項(xiàng)目貢獻(xiàn)僅占5%，位于二線城市但目標(biāo)客群是一線城市的占比也僅1%，位于三四線目標(biāo)一線的7%，三者合計(jì)僅占比13%。

位于二線城市且目標(biāo)二線城市的項(xiàng)目銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比為29%，位于三四線目標(biāo)二線的占比10%，位于三四線目標(biāo)也是三四線的則占比46%。

雖然尚未得知2016年3000億的銷(xiāo)售額中一線城市貢獻(xiàn)占比，但據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至12月29日，今年碧桂園在廣州大本營(yíng)的商品房網(wǎng)簽累計(jì)銷(xiāo)售額約為90.06億元，除此之外，上海僅約12.65億，北京銷(xiāo)售最好的10月單月也只7.83億元，深圳則是今年才剛剛進(jìn)入，尚未有銷(xiāo)售。

與此同時(shí)，碧桂園在惠州僅十里銀灘一個(gè)項(xiàng)目今年銷(xiāo)售額就突破百億，成為其國(guó)內(nèi)首個(gè)百億項(xiàng)目；在武漢的全年銷(xiāo)售額73.98億，排名區(qū)域第七；其安徽區(qū)域的27個(gè)項(xiàng)目也在近日宣布總銷(xiāo)售額突破百億。

在庫(kù)存高、利潤(rùn)低的三四線，碧桂園則采取了降價(jià)甩存貨的“光盤(pán)行動(dòng)”，同時(shí)打造高端化的“勞斯來(lái)斯”產(chǎn)品線，使得價(jià)格比同一地段的項(xiàng)目貴20%左右，提升利潤(rùn)率。

海外撈金與合伙人機(jī)制

值得一提的是，出海撈金也成為碧桂園近年的規(guī)模擴(kuò)張重點(diǎn)和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，其海外項(xiàng)目貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售額比重也開(kāi)始逐漸增加。截至目前，碧桂園已在馬來(lái)西亞、澳大利亞、印尼布局了7個(gè)項(xiàng)目。

其中，超級(jí)大盤(pán)森林城市自今年3月6日正式入市，半年時(shí)間中，推貨127億元，銷(xiāo)售金額已超過(guò)了100億元。碧桂園總裁莫斌表示，項(xiàng)目采用“以銷(xiāo)定產(chǎn)”原則進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，到今年中包括地價(jià)實(shí)際投入僅為50多億元，項(xiàng)目利潤(rùn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)項(xiàng)目。

另外在馬來(lái)西亞和澳洲的4個(gè)項(xiàng)目可建建筑面積約為197萬(wàn)平方米，至2015年底約有62%在建，35%已經(jīng)預(yù)售，未來(lái)還將繼續(xù)為碧桂園貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。

而在業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，得益于快速的銷(xiāo)售周轉(zhuǎn)，碧桂園也實(shí)現(xiàn)了快速的現(xiàn)金回流，為其不斷“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”提供資金支持。

據(jù)悉，今年上半年碧桂園銷(xiāo)售樓款連同其它業(yè)務(wù)現(xiàn)金回籠也首次在半年即超過(guò)千億，達(dá)到約1051.0億元，同比增長(zhǎng)111.9%。

借貸方面，于今年6月30日，碧桂園可動(dòng)用的現(xiàn)金有493.9億元，另外還有約1457.8億元的銀行授信額度未使用。

與此同時(shí)，今年1月，碧桂園將合同收款權(quán)作支持發(fā)行29.5億元資產(chǎn)支持證券，后于3月和6月份，碧桂園又分別推出了15.84億和62億元的購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款的資產(chǎn)支持證券，前后共為公司營(yíng)運(yùn)資本融資超過(guò)百億。

此外，為了實(shí)現(xiàn)盈利水平與運(yùn)營(yíng)效率的提升，2016年碧桂園也開(kāi)始大范圍加速推行合伙人機(jī)制。

2015年底，碧桂園合伙人機(jī)制項(xiàng)目數(shù)量仍在168個(gè)，截至2016年6月30日，碧桂園已有319個(gè)項(xiàng)目引入了合伙人機(jī)制。自2014年10月引入合伙人機(jī)制到2016年4月，其累計(jì)合同銷(xiāo)售額達(dá)680億元，而至6月份，這一數(shù)字已達(dá)1004億元。合伙人項(xiàng)目的測(cè)算平均簽約銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率預(yù)計(jì)約12.5%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流平均回正周期預(yù)計(jì)為8.3個(gè)月。

朱劍敏表示，在擴(kuò)張過(guò)程中推行合作、并購(gòu)及合伙人機(jī)制，不僅降低了公司獲取土地的成本及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合伙人機(jī)制也為碧桂園的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了動(dòng)力，讓職業(yè)經(jīng)理人與公司共進(jìn)退，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。