地產(chǎn)銷售增速拐點(diǎn)已至 今年房地產(chǎn)投資增速料降

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回升。去年1月至12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10.3萬(wàn)億元，增長(zhǎng)6.9%；新開工面積16.7億平，上升8.1%。業(yè)內(nèi)人士表示，2017年房地產(chǎn)投資增速料下降，房地產(chǎn)基本面仍以平穩(wěn)為主。

銷售增速拐點(diǎn)已至

“2016年房地產(chǎn)銷售完美收官，15.7億平方米創(chuàng)新高。既有棚改、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城等政策推動(dòng)，也有市場(chǎng)需求主動(dòng)釋放因素。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資超預(yù)期反彈，源于三線城市去庫(kù)存良好，熱點(diǎn)二線城市補(bǔ)庫(kù)存壓力較大。”方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，樓市去庫(kù)存政策效果顯現(xiàn)，住宅繼續(xù)減少，商業(yè)用房持續(xù)增加，去年12月底商品房狹義庫(kù)存減少3.2%。庫(kù)存結(jié)構(gòu)分化，商品住宅減少11%，商業(yè)用房增加10.1%。

任澤平認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)投資并不悲觀，三四線城市去庫(kù)存良好，一線和核心二線城市控制房?jī)r(jià)、增加供應(yīng)都會(huì)提供支撐。隨著銷售持續(xù)回落，投資脈沖將會(huì)在一季度末二季度初結(jié)束。預(yù)計(jì)全年增速為1%至3%，大概率接近3%。

中泰證券分析師羅文波認(rèn)為，地產(chǎn)投資向上空間取決于貨幣政策寬松和商品房銷量增長(zhǎng)的持續(xù)性。目前，地產(chǎn)銷售增速拐點(diǎn)已至，而美聯(lián)儲(chǔ)今年連續(xù)加息的預(yù)期及我國(guó)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的積聚制約貨幣政策進(jìn)一步寬松，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)投資增速將同比下降1.4%。

對(duì)于2017年房地產(chǎn)行業(yè)，東興證券分析師鄭閔剛表示，仍將面臨調(diào)控壓力，但調(diào)控下發(fā)展將趨穩(wěn)。上半年，整個(gè)行業(yè)將面臨銷售下降帶來(lái)的負(fù)責(zé)影響，但隨著銷售下降和市場(chǎng)持續(xù)降溫后，政策或有所放松，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)上市公司年報(bào)和一季報(bào)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)會(huì)有明顯改善，春節(jié)后年報(bào)行情可以期待。

在資金面上，2017年下半年或面臨壓力。銀河證券分析師陳智旭表示，盡管短期房企負(fù)債資金覆蓋率高，凈負(fù)債率處于歷史低位，但考慮到公司債、定增等融資渠道收緊，若二季度銷售回款大幅惡化，下半年部分高負(fù)債率房企或?qū)⒚媾R資金壓力。

地產(chǎn)板塊估值承壓

國(guó)金證券分析師胡華如認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面或呈“倒N型”走勢(shì)。行業(yè)政策約束有望從壓制需求向放開供給逐步轉(zhuǎn)變，受益于都市化進(jìn)程延續(xù)、龍頭房企充沛的現(xiàn)金流和部分區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存的顯著去化，對(duì)拿地和新開工的表現(xiàn)并不悲觀。

羅文波持相同觀點(diǎn)，認(rèn)為今年地產(chǎn)市場(chǎng)基本面將以平穩(wěn)健康為主，不必過分擔(dān)憂房企基本面情況。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)機(jī)會(huì)，東方證券分析師竺勁表示，看好機(jī)制變化給公司帶來(lái)的機(jī)會(huì)而非行業(yè)性機(jī)遇。“目前行業(yè)屬于三期疊加狀態(tài)：政策抑制期、需求萎縮期、融資受限期。未來(lái)樓市仍存較大壓力，不利于地產(chǎn)板塊估值提高。”

鄭閔剛則表示，在2017年房地產(chǎn)行業(yè)三大投資思路是成長(zhǎng)預(yù)期、預(yù)期差和業(yè)績(jī)牛。其一，從大周期規(guī)律中尋找成長(zhǎng)預(yù)期的投資機(jī)會(huì)；其二，從中周期規(guī)律中尋找預(yù)期差的投資機(jī)會(huì)；其三，從小周期規(guī)律中尋找業(yè)績(jī)牛的投資機(jī)會(huì)。

業(yè)內(nèi)人士表示，自去年“9·30”樓市調(diào)控以來(lái)，成交高頻數(shù)據(jù)比一致預(yù)期樂觀，部分購(gòu)房需求有效傳導(dǎo)至非限購(gòu)城市，今年一季度銷售可能會(huì)超預(yù)期。建議關(guān)注銷售可能超預(yù)期的公司或是國(guó)企改革、重組、轉(zhuǎn)型預(yù)期的地產(chǎn)公司。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。