樓市調(diào)控持續(xù)收緊 融資難倒逼房企以合理價格銷售

對房企來說，未來六至九個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金

“從去年9月底，全國自上而下的樓市調(diào)控開始之后，房企融資的渠道在逐漸收窄，融資成本也越來越高。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴法治周末記者，私募通道被限制，公司債發(fā)債難度越來越高、銀行授信越來越難、海外融資也不容易。

2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會在其微信公眾號發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》，其中明確規(guī)定，證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。

該文件中提到，目前，房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市包括北京、上海、廣州、深圳、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、武漢、鄭州、濟南、成都等城市，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時調(diào)整范圍。

一位券商固定收益部負責人也告訴法治周末記者，從去年10月下旬到現(xiàn)在，房企發(fā)行公司債的審批難度很高，他手里就有一單業(yè)務(wù)一直批不下來。

2月13日，金隅股份發(fā)布公告稱，收到證監(jiān)會批復，獲準向合格投資者公開發(fā)行不超過40億元人民幣公司債，在此之前市場上已經(jīng)很久沒有公司債獲批的消息。

“金隅股份的公司債之所以獲批，跟該公司業(yè)務(wù)以開發(fā)保障房為主有關(guān)。政府對于開發(fā)保障房還是很支持的。”郭毅對記者分析道。

中原地產(chǎn)研究中心向法治周末提供的研究數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份全月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元，延續(xù)了4季度來的低迷狀態(tài)。而且相比2016年1月同期，下調(diào)幅度達到了92%。

“資金價格也出現(xiàn)了明顯的上行趨勢。從資金價格看，2016年12月以來發(fā)行的債券利率均在4.2%至5.5%之間，整體看，相比9月前4%均有所上行。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

為何2016年前9個月房企可以以較低的價格輕易獲得資金？

郭毅分析道，這是因為在2016年尤其是2016年前9個月，貨幣政策比較寬松，市場上的資金較多，其他實體經(jīng)濟又不是很樂觀，房地產(chǎn)行業(yè)成為資金聚集的地方。

“在這種情況下，企業(yè)有足夠的錢去拿地搶地王，土地市場過熱，資金過多也使得投資需求大增，房價也隨之上漲。”郭毅說，這也促使政府從去年9月底開始對市場進行調(diào)控。

至于銀行授信和海外融資方面，郭毅分析道，目前資質(zhì)好的企業(yè)，銀行授信意愿較高，但民企尤其是中小企業(yè)，從銀行獲取貸款的難度也在加大；由于匯率市場的變動，海外融資存在匯率損失的風險，海外融資也很不容易。

張大偉補充道，當美元走強后，熱錢將流出中國市場，疊加內(nèi)地債券市場融資難，這會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境。

“從各地樓市調(diào)控看，預計房企的資金還會受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，未來6至9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。”張大偉作出了這樣的預判。

那么，這種融資渠道收窄、融資成本升高的情況，會不會傳導到房地產(chǎn)銷售市場，推動房價上漲？

“不會。”郭毅認為，這一輪市場調(diào)控的背景就是，2016年，房地產(chǎn)投資過熱，房價上漲過快，政府希望通過調(diào)控對市場進行調(diào)整，當融資越來越難也越來越貴之后，房企就不能再惜售，也不得不通過銷售來獲取資金，而且要以市場能夠接受的合理價格推盤。

另外，郭毅預測當前的融資環(huán)境還會加速房地產(chǎn)行業(yè)整合的速度，并購重組的情況、大魚吃小魚的案例會越來越多。

“2017年，對房企的去化速度要求比較高。但對于一些中小企業(yè)而言，即便是降低了價格，去化速度可能也不會很快。如果這些企業(yè)又不能以合理價格融到錢，那么資金鏈就會存在問題，就會出現(xiàn)賣項目、賣股權(quán)的情況。”郭毅補充道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。