融創(chuàng)買萬達7大讀不懂:萬達未阻迪士尼 融創(chuàng)圖什么

我覺得（人生）前面半段，雖然經(jīng)過這么多東西，我覺得精彩對吧，其實也學到了很多東西，這是最主要的……

今天，兩大有錢任性主角——萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國一紙公告再度展示了兩位地產(chǎn)大亨的“魄力”。沒錯，兩大男神聯(lián)手上頭條，轟動效果非一般。

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7月10日上午，萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng)中國以295.75億元收購了13個萬達文旅項目股權(quán)，并以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店。這次交易的總額達到631.7億元。

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孫宏斌的大名和他的融創(chuàng)近幾年來越發(fā)叫響，今天再度出手“頭條事件”，也讓我們有興趣咀嚼下他的過往。

曾經(jīng)，他是聯(lián)想的接班人。同一年，卻被柳傳志送進監(jiān)獄。

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事后證明這是一場誤會……

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誰能說這不是人生的一場成全？

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書歸正傳：

消息一出，港股市場“萬達系”股票萬達酒店發(fā)展一度大漲近150%；與此同時，這也是融創(chuàng)近年來“買買買”手筆最大的一次。

坊間有調(diào)侃稱，市值不到600億的融創(chuàng)中國，收購綠城、收購樂視、收購萬達文旅，更何況老孫說跟萬達600億的交易資金全部來自融創(chuàng)自有資金。一個如此激進的白衣騎士，拿著自己的錢到處幫人解套，讓人不得不想，這個白衣騎士的目標到底是什么？

這筆交易，確實有許多市場無法理解的問題：融創(chuàng)并不擅長于酒店管理和文化旅游，為什么花600多億來接手萬達？而王健林為什么要全部拋棄這塊重大資產(chǎn)？此次收購“讀不懂”多多，我們梳理七點內(nèi)容。

讀不懂之一：萬達酒店發(fā)展股價大漲150%，卻給融創(chuàng)“差評”

作為港股市場上僅存的“萬達系”股票萬達酒店發(fā)展，無疑是今天上午港股最大受益者。

萬達酒店發(fā)展股價一度大漲近150%。截至今日收盤，萬達酒店發(fā)展收漲46.55%，報0.85港幣，全天振幅達155%；成交大幅放量，達1.56億港幣；收盤市值達39.9億港元，一度飆升至53.08億港元。

不過，萬達酒店發(fā)展公告表示，董事會確認并不知悉導致今日股價和成交量增加的任何原因。

根據(jù)年報，萬達酒店發(fā)展主要業(yè)務(wù)包括英國倫敦、歐洲大陸及西班牙馬德里、美洲大陸及美國芝加哥、澳大利亞、中國桂林萬達廣場項目及中國福州恒力城等。萬達酒店發(fā)展業(yè)務(wù)并不在融創(chuàng)中國此次收購的項目之列。

記者注意到，一直以來萬達酒店發(fā)展業(yè)績并不理想。從2014年至2016年股東應(yīng)占溢利方面都是出現(xiàn)虧損的狀態(tài)。

融創(chuàng)今天第一時間發(fā)布了停牌的消息，讓我們無法圍觀資金對這次收購的態(tài)度。不過我們倒是可以回想下當初150億投向樂視網(wǎng)(30.680,0.00,0.00%)時，融創(chuàng)的股價表現(xiàn)，今年1月份，融創(chuàng)宣布150億戰(zhàn)略投資樂視的第二個交易日，股價下跌超過8%。

沒錯，融創(chuàng)頻頻并購也讓資本市場擔憂其負債高企。2017年以來，招商國際、中銀國際、SWS等券商又先后給融創(chuàng)“賣出”評級。

自2016年以來不斷伴隨著融創(chuàng)擴張，使得公司負債持續(xù)上漲，盈利能力卻在收窄。融創(chuàng)2016年年報顯示，融創(chuàng)凈負債率由2015年底的75.9%上升到了121.5%，提高45.6個百分點。另外，融創(chuàng)2016年還發(fā)行了100億元永續(xù)債。若把永續(xù)債歸至債務(wù)欄目下，SWS估算融創(chuàng)的凈負債率將高達208%。

有分析表示，伴隨著融創(chuàng)2017年激進并購的推進，公司負債率下降幾乎是不可能的事情。

等看融創(chuàng)復牌，也是一件值得想像的事情。

讀不懂之二：萬達多個項目不滿一周就賣，還沒真正狙擊迪士尼

在上海迪士尼樂園開幕前，王健林接受媒體采訪時曾表示，“有萬達在，讓你20年盈不了利。”并公開宣稱，迪士尼模式過多的室外項目不匹配南方的天氣，IP雖多但過于依賴不知創(chuàng)新。

之后，萬達在文旅項目上的計劃迅速鋪開，目前正式啟動的文旅項目已達16個，有6個開業(yè)。

不過，此次交易仿佛是突然的決定。據(jù)悉，萬達此次宣布出售的13個文化旅游項目，其中多個項目不滿一周，包括7月2日剛剛斥資66.75億元拿地的濟南項目，7月4日才宣布正式啟動的昆明項目。此外，西安，天津，海口與惠州，尚未正式摘地。

在過去半個月里，王健林還高調(diào)出席了兩場萬達文化旅游城的活動。6月29日，哈爾濱萬達城開業(yè)；7月9日，萬達貴州丹寨小鎮(zhèn)扶貧啟動。

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讀不懂之三：“四個不變”，融創(chuàng)到底圖什么？

券商中國記者發(fā)現(xiàn)，此次聯(lián)合公告中表示，交割后文旅項目維持“四個不變”。

1、品牌不變，還是姓“萬達”；

2、規(guī)劃內(nèi)容不變，該怎么開發(fā)還是怎么開發(fā)；

3、項目建設(shè)不變，還是萬達管控到底；

4、運營管理不變，還是萬達運營。

并且，酒店交割后，酒店管理合同不變，還是萬達管理。也就是說，萬達只是把項目的產(chǎn)權(quán)“賣給”了融創(chuàng)，其他的所有事情還是萬達在打理。

融創(chuàng)是以做住宅地產(chǎn)為主，沒有如此大體量的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、運營和酒店管理的經(jīng)驗，為什么要接下萬達這13個文旅項目和76家酒店呢？

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但記者注意到，萬達與融創(chuàng)的聯(lián)合公告里還表示：“雙方同意在電影等多個領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。”

眾所周知，現(xiàn)在孫宏斌手里的樂視的資產(chǎn)有不少煩惱。但萬達旗下萬達電影(52.040,0.00,0.00%)是中國最大的院線，如果樂視能與萬達深度合作，那么，就極具想像空間了。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，從萬達的口徑來看，文旅項目投資規(guī)模均在數(shù)百億元左右。若從這個角度考慮，融創(chuàng)此次收購的價格可謂相當便宜。

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讀不懂之四：融創(chuàng)630多億全部為自有資金，這是真的？

近一年孫宏斌的頻頻出手“買買買”，此次收購資金從何而來？

今日，孫宏斌接受媒體采訪時表示，交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金；融創(chuàng)在今年上半年的銷售業(yè)績?yōu)?100多億元，全年銷售額將超過3000億元。

截至2016年末，融創(chuàng)中國的賬面現(xiàn)金近700億元，今年上半年，該公司的銷售金額為1118.4億元，其中權(quán)益合約銷售金額770.6億元。

值得注意的是，融創(chuàng)中國近期一直處于高負債狀態(tài)，2016年該公司的凈負債率為121%。

近幾年來，融創(chuàng)選擇了“買買買”之路來迅速充實土地和項目儲備。融創(chuàng)2016年年報披露，公司2016年實施了16項并購，收購標的多為上海、蘇州、鄭州、深圳、杭州、成都的房地產(chǎn)公司，涉及資金595億元。在其2016年新增的5394萬平方米土地儲備中，有68%都來自收購。

此外，自2016年以來，融創(chuàng)在全國土地公開出讓市場共斥資至少567.04億元，去年9月份東莞一地塊，溢價率高達689%。

有媒體調(diào)查稱，查詢?nèi)趧?chuàng)年報以及其他公開信息獲悉，這632億元雖是融創(chuàng)的自有資金，但穿透其資金來源可知，絕大部分還是源于融創(chuàng)的借貸。

讀不懂之五：“5個億不多”的王健林，怎么就變賣資產(chǎn)了？

去年，王健林入股珠海銀隆表示，“不多，才5個億”。而且，2017年上半年，萬達集團收入1348.5億元，怎么就“賣資產(chǎn)”了呢？

王健林接受采訪時透露了這筆資金的用途，那就是：“通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達商業(yè)負債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。”

萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司債券2016年年報顯示，截至2016年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)貨幣資金為1002億元，總資產(chǎn)為7511億元，負債合計為5278億元，資產(chǎn)負債率為70%。

這次交易，萬達將獲得631.7億元資金，假如萬達商業(yè)的負債不變，將直接使得負債率下降5%左右，財務(wù)狀況更“穩(wěn)健”。

也有業(yè)內(nèi)解讀萬達此舉甩賣是“去地產(chǎn)化、輕資產(chǎn)化”戰(zhàn)略的一部分。

王健林曾在2016年工作報告中解釋過萬達商業(yè)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，包括兩種模式：“投資類萬達廣場，就是別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設(shè)、招商和運營。合作類萬達廣場，就是對方出地又出錢，萬達負責設(shè)計、建設(shè)指導、招商運營，凈租金雙方7比3分成。”

王健林預計，此次交易完成兩年后，萬達商業(yè)租金等收入將超過地產(chǎn)收入。

2017年上半年萬達地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入568.3億元，占集團收入的42.1%；服務(wù)業(yè)務(wù)收入780.2億元，占集團收入的57.9%。

至于出售酒店，去年7月3日凌晨，因為入住信息被泄露，王思聰在微博上痛罵長沙萬達文華酒店。這下老王算是為小王出氣了。

讀不懂之六：不止金科，不止樂視，孫宏斌為何頻頻收購？

今日9時4分，融創(chuàng)中國公告停牌，并稱有待刊發(fā)一份“有關(guān)本公司擬進行非常重大的收購事項并構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告”。

上周五，融創(chuàng)中國在港股價跌幅加大，最高下跌至14.96港元，跌幅6.67%。自7月4日以來受樂視系有關(guān)消息影響，四個交易日內(nèi)，融創(chuàng)中國股價下跌超過了11%。目前，總市值為577.66億元。

7月6日晚，樂視網(wǎng)發(fā)布公告稱，賈躍亭已辭去公司董事長職務(wù)，董事會將重組。樂視網(wǎng)將于7月17日召開臨時股東大會，選舉新一屆董事長。同時，最遲到10月18日，樂視網(wǎng)的股票就要復牌。

而近日，多家機構(gòu)近日紛紛下調(diào)樂視網(wǎng)的估值。在上述公告背景下，融創(chuàng)此次是否在為剛買下的樂視網(wǎng)多做考慮？給樂視網(wǎng)、樂視影業(yè)爭取更多籌碼，順利推動重組交易？

不止是樂視，過去兩年中，“并購王”孫宏斌馬不停蹄。

2016年9月，融創(chuàng)旗下全資子公司天津聚金物業(yè)管理有限公司耗資40億元購得金科股份(6.550,0.37,5.99%)16.96%的股份，融創(chuàng)間接成為金科股份的第二大股東。

2016年12月，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁商羽和融創(chuàng)中國副總裁張強，成功進駐金科股份董事會。

2016年11月至今年4月28月，融創(chuàng)中國又通過旗下另外兩家公司天津潤澤物業(yè)管理有限公司及天津潤鼎物業(yè)管理有限公司在二級市場多次增持金科股份。

至此，融創(chuàng)中國合計持有金科股份13.34億股，占總股本的25%，距離實際控制權(quán)人黃紅云及其一致行動人所持有的26.24%僅一步之遙。

融創(chuàng)也承認在未來12個月內(nèi)，公司及其一致行動人計劃將根據(jù)金科股價情況、業(yè)務(wù)發(fā)展情況以及公司的資金安排等因素，并以公司認可的價格，繼續(xù)增持金科股份不少于2000萬股。

業(yè)內(nèi)人士認為，金科股份是A股上市企業(yè)，融資能力更好。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金好比血液。在港股融資天花板已現(xiàn)的情況下，如果能拿下金科，借殼回歸A股，或者借助金科A股上市公司的優(yōu)勢，以較低的成本融到較多的錢，將在很大程度上決定融創(chuàng)中國未來的市場規(guī)模。

記者梳理了2016年至今融創(chuàng)的部分并購單也發(fā)現(xiàn)，除了樂視外，其他幾乎所有并購都是跟主業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，其戰(zhàn)略野心“路人皆知”。

附2016年至今融創(chuàng)并購單（部分）：

2016年7月42億元收購萊蒙國際旗下物業(yè)；

2016年8月20億元入股博鰲金灣；

2016年9月40億元入股金科地產(chǎn)；

2016年11月37億元入股嘉凱城(7.570,-0.08,-1.05%)青島項目；

2016年11月138億元入股融科智地；

2017年1月26億元入股鏈家；

2017年1月150億元馳援樂視；

2017年7月632億元收購萬達項目。

讀不懂之七：融創(chuàng)會否再度演繹“順馳悲劇”？

面對近一年孫宏斌的頻頻“突進”，不禁也讓人想起了當年的“順馳”。

孫宏斌，25歲成為聯(lián)想接班人，26歲蒙受牢獄之災，40歲打造國內(nèi)銷售額最大地產(chǎn)公司，41歲地產(chǎn)王國頃刻崩塌，45歲完成企業(yè)IPO。

融創(chuàng)資料顯示，1995年，孫宏斌創(chuàng)立順馳網(wǎng)絡(luò)，該公司乃在中國提供二手房地產(chǎn)物業(yè)買賣代理服務(wù)的大型連鎖代理公司。同年，創(chuàng)立天津順馳投資有限公司，從事商品房開發(fā)。

在2014年底以95億元的銷售額超越萬科摘取地產(chǎn)業(yè)之冠。但銷售回款乏力，極度緊繃的資金鏈讓其難以為繼。

但讓人意想不到的是，孫宏斌再度成立融創(chuàng)，回歸地產(chǎn)行業(yè)，并在香港聯(lián)交所上市。在商業(yè)模式方面，融創(chuàng)延續(xù)了順馳時期的快節(jié)奏，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率皆處于行業(yè)前列。

翻看順馳的沒落路徑，如今的融創(chuàng)或“似曾相識”，不到兩年時間超千億的拿地和并購是否會引起業(yè)內(nèi)與投資者的“順馳隱憂”？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。