6月末商品房待售面積同比下降9.6% 去庫(kù)存見(jiàn)效

今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)11.2%，增速比前5月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。同期，房企拿地面積同比增長(zhǎng)8.8%，增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.37，達(dá)到最近一年多以來(lái)的高點(diǎn)。

房企在業(yè)績(jī)驅(qū)動(dòng)下的加速推盤(pán)，以及中西部市場(chǎng)的持續(xù)旺盛，催生了近期樓市銷(xiāo)售最強(qiáng)勁的一個(gè)月份。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月17日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積74662萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%；商品房銷(xiāo)售額59152億元，增長(zhǎng)21.5%。在連續(xù)下滑三個(gè)月后，這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速雙雙回升。同期，房企拿地面積、資金來(lái)源等指標(biāo)的增速也轉(zhuǎn)跌為升，投資增速則繼續(xù)下滑。

其中，6月單月的銷(xiāo)售面積，創(chuàng)下歷史第二高點(diǎn)。被認(rèn)為是促成上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)變化的主因。

此外，今年以來(lái)，中部和西部地區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速一直高于全國(guó)均值，凸顯出市場(chǎng)熱點(diǎn)所在。而在去年，東部地區(qū)一直為房地產(chǎn)銷(xiāo)售的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。

6月銷(xiāo)售走高

銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的回升，被認(rèn)為是6月份樓市數(shù)據(jù)最為顯著的特征。

自2016年4月的高點(diǎn)后，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速就不斷收窄，中間雖偶有波動(dòng)，但總體放緩的趨勢(shì)并未改變。到今年1-5月，銷(xiāo)售面積增速已從高點(diǎn)時(shí)（2016年1-4月）的36.5%，收窄到14.3%；銷(xiāo)售額增速?gòu)母唿c(diǎn)時(shí)的55.9%收窄到18.6%。

今年1-6月，上述兩個(gè)指標(biāo)的增速雙雙回升，被認(rèn)為是6月單月市場(chǎng)交易旺盛所致。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)測(cè)算，6月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到了19842萬(wàn)平方米，環(huán)比5月增長(zhǎng)50.7%，同比增長(zhǎng)21.4%。這一規(guī)模是繼2016年12月以來(lái)的第二高點(diǎn)。

中信建投的研報(bào)指出，6月房企在沖刺（半年度）業(yè)績(jī)目標(biāo)的推動(dòng)下加速推盤(pán)，是導(dǎo)致單月銷(xiāo)售額沖高的主因。該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，6月商品房成交單價(jià)繼續(xù)下降（目前已連續(xù)三個(gè)月下降），說(shuō)明從成交結(jié)構(gòu)上看，市場(chǎng)熱點(diǎn)正在向三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也體現(xiàn)出類(lèi)似的結(jié)論。今年以來(lái)，中部地區(qū)和西部地區(qū)的銷(xiāo)售增速一直在均值以上，東部地區(qū)則始終低于全國(guó)均值。相比之下，去年的大部分時(shí)間里，東部地區(qū)的銷(xiāo)售增速是最高的。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，東部區(qū)域是樓市調(diào)控重點(diǎn)，今年以來(lái)，大量資金向中西部和三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，在這些區(qū)域市場(chǎng)，無(wú)論剛需還是改善型需求都有較為明顯的上升。

在銷(xiāo)售增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他指標(biāo)也出現(xiàn)改善。今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)11.2%，增速比前5月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。同期，房企拿地面積同比增長(zhǎng)8.8%，增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.37，達(dá)到最近一年多以來(lái)的高點(diǎn)。

在調(diào)控的影響下，上述三個(gè)指標(biāo)下行的壓力較大。此番止跌回升，在一定程度上也被認(rèn)為是銷(xiāo)售升溫的提振所致。如在房企資金來(lái)源中，1-6月的“定金和預(yù)售款”增速就明顯提升。

但投資數(shù)據(jù)增速仍在下滑，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，該指標(biāo)增速已連續(xù)兩個(gè)月下滑。

補(bǔ)庫(kù)存周期將至？

銷(xiāo)售指標(biāo)被視為樓市冷熱的基礎(chǔ)因素，但此次銷(xiāo)售的升溫，恐怕仍是短暫現(xiàn)象。中信建投指出，考慮到下半年信貸指標(biāo)收緊、放款時(shí)間延長(zhǎng)、成本提升，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售端整體下滑的趨勢(shì)難以改變。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，市場(chǎng)將在7-8月迎來(lái)傳統(tǒng)淡季，緊接著就是9-10月的傳統(tǒng)旺季，因此不排除銷(xiāo)售情況繼續(xù)出現(xiàn)波動(dòng)的可能。但總體而言，銷(xiāo)售增速總體下滑的趨勢(shì)很難改變。

他還認(rèn)為，隨著銷(xiāo)售下滑和資金面的收緊，樓市的其他指標(biāo)增速也有可能繼續(xù)轉(zhuǎn)頭向下。

但由于過(guò)去兩年房地產(chǎn)銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)，仍對(duì)去庫(kù)存起到了積極作用。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，全國(guó)商品房待售面積64577萬(wàn)平方米，同比下降9.6%。自今年3月以來(lái)，該指標(biāo)已連續(xù)4個(gè)月下滑，且實(shí)現(xiàn)了自2015年3月以來(lái)最近28個(gè)月的最低值。

按照中信建投的觀(guān)點(diǎn)，土地供給側(cè)變化是這輪去庫(kù)存被忽視的原因。因?yàn)樽?013年以后，全國(guó)房地產(chǎn)用地的供應(yīng)面積就逐年下降，其中三線(xiàn)城市的降幅尤其明顯，東北和中西部的很多三線(xiàn)城市，土地供應(yīng)量下降了一半以上。

北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該公司在中西部的很多項(xiàng)目，今年錄得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，且由于部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，一些區(qū)域公司還貢獻(xiàn)了一定的利潤(rùn)。而在過(guò)去兩年，利潤(rùn)的貢獻(xiàn)多來(lái)自于一二線(xiàn)城市。

該人士認(rèn)為，對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口結(jié)構(gòu)較好、供應(yīng)相對(duì)不足的三線(xiàn)城市，不排除繼續(xù)增加投資的可能。而對(duì)于一二線(xiàn)城市，“所有企業(yè)都不會(huì)放松”。中信建投指出，從供應(yīng)端來(lái)看，今年大部分城市的供地計(jì)劃都有所上調(diào)，這無(wú)疑會(huì)提振企業(yè)的投資熱情。受此影響，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速全年下行的趨勢(shì)不會(huì)改變，但回落的幅度會(huì)比預(yù)期樂(lè)觀(guān)，該機(jī)構(gòu)的估算為“全年增長(zhǎng)5%左右”。

從更長(zhǎng)的周期來(lái)看，利好因素仍然存在。中信建投還表示，通過(guò)對(duì)10個(gè)城市的跟蹤發(fā)現(xiàn)，其在“十三五”期間的土地供應(yīng)計(jì)劃，較“十二五”平均增長(zhǎng)37%，除重慶以外的其他城市都明顯增加了供應(yīng)。如果這些計(jì)劃能確保完成，則意味著從2017年開(kāi)始，市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)將迎來(lái)新一輪的改善。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，2014年到2016年，房企購(gòu)置土地面積幾乎連續(xù)三年處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，直到2017年才轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。主流觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，這說(shuō)明房企將進(jìn)入新一輪的補(bǔ)庫(kù)存周期，并為下一輪的市場(chǎng)周期蓄力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。