劉世錦： 如何破解一線城市高房價(jià)？

近日，國務(wù)院發(fā)展研究中心在北京基金小鎮(zhèn)發(fā)布《中國經(jīng)濟(jì)增長十年展望（2017-2026）：老經(jīng)濟(jì)與新動(dòng)能》（以下簡稱《十年增長》）報(bào)告，對(duì)中國最受關(guān)注的高房價(jià)問題開出了新“藥方”。

《十年增長》主編、中國發(fā)展研究基金會(huì)副理事長劉世錦表示，大都市圈是中國下一步發(fā)展和改革的新制高點(diǎn)，但是由于中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在著一些深層的體制、政策和理念上的問題，當(dāng)大都市圈的浪潮涌來后，這些問題便通過房價(jià)上漲顯露出來了。

劉世錦分析，此前一線城市房價(jià)的飆升顯然超過了可以解釋的合理水平，甚至打破了人們的常識(shí)。

他認(rèn)為，當(dāng)下的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控方案，需求側(cè)控制為主，短期內(nèi)或許會(huì)起到抑制房價(jià)的作用，較長時(shí)間看未必如此。如能更多加入供給側(cè)改革內(nèi)容，才能從根本上改變社會(huì)對(duì)房價(jià)走勢的預(yù)期。

一線城市的高房價(jià)究竟是怎么形成的？

劉世錦分析，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在的四大問題促成了“高房價(jià)”的形成。

首先，大城市住宅用地占建設(shè)用地的比重偏低。北京、上海、深圳等地的住宅用地比重長期低于25％，而發(fā)達(dá)國家大都市這一比重通常高于40%，有的超過60%。

劉世錦解釋，這與中國城市以地謀發(fā)展的模式有關(guān)，在這一模式下，較多土地以低價(jià)用于工業(yè)建設(shè)，較少土地以高價(jià)用于住宅建設(shè)，其中的賣地收入用于支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

國研中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副研究員許偉指出，2016年， 土地出讓金收入相當(dāng)于地方本級(jí)財(cái)政收入的42%， 如果加上與房地產(chǎn)相關(guān)的各種稅費(fèi)， 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方財(cái)政的收入貢獻(xiàn)更加顯著。

第二個(gè)問題是城市建設(shè)用地由地方政府壟斷，農(nóng)村集體土地須由政府購買、轉(zhuǎn)換身份后，方可進(jìn)入建設(shè)市場。

劉世錦表示，黨的十八屆三中全會(huì)提出農(nóng)村集體建設(shè)用地要與國有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，宅基地也要?jiǎng)?chuàng)造條件進(jìn)入流轉(zhuǎn)，至今進(jìn)展遲緩，如宅基地流轉(zhuǎn)僅限于同村“集體”內(nèi)部。

第三，作為城市化進(jìn)程中的基本制度建設(shè)，房地產(chǎn)稅尚未能起步。

“或許是更重要的，既有的城市化發(fā)展的理念、戰(zhàn)略、政策與現(xiàn)階段城市化發(fā)展的規(guī)律有距離或相背離?！眲⑹厘\強(qiáng)調(diào)，大城市規(guī)劃與人口增長的現(xiàn)實(shí)矛盾突出；雖然強(qiáng)調(diào)小城鎮(zhèn)建設(shè)，但對(duì)城市體系尤其是大都市圈發(fā)展的意義認(rèn)識(shí)不足。

劉世錦指出，上述四大因素形成的“合力”就是限制供給，并在一定程度上刺激炒房，在需求上升的背景下，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，遠(yuǎn)離市場均衡水平。

那么，中國會(huì)出現(xiàn)日本那樣的房價(jià)泡沫破滅現(xiàn)象嗎？劉世錦分析，日本實(shí)行土地私有制，供給有較大彈性，房價(jià)泡沫主要是由過量貨幣催生的，貨幣政策收緊后，泡沫便破滅了。中國的房價(jià)也有貨幣供給的因素，但更多的可能是由供給彈性不夠所引致。

所以劉世錦認(rèn)為，即使貨幣政策收緊，房價(jià)也很難降下來，從而形成特定的剛性泡沫現(xiàn)象。

推進(jìn)城市化進(jìn)程中的供給側(cè)改革

如何打破一線城市房價(jià)的這一剛性鏈條？《十年增長》提出，關(guān)鍵在于推進(jìn)城市化進(jìn)程中的供給側(cè)改革，并提出了六條具體的政策建議。

劉世錦建議，順應(yīng)城市化發(fā)展規(guī)律，適當(dāng)調(diào)整城市化戰(zhàn)略和政策，在現(xiàn)有土地制度下，增加住宅用地占城市建設(shè)用地比重至40％以上，將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地。

第二，加快轉(zhuǎn)換城市結(jié)構(gòu)，解決核心區(qū)過度擁堵與資源人口向大都市圈匯集之間的矛盾。

以北京為例，通過大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、央企總部等的外移，在核心區(qū)外形成一批大學(xué)城、科技城、媒體城、金融城和石油石化、電力、電信、裝備制造、航空航天等專業(yè)鎮(zhèn)。

第三，推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革落到實(shí)處。加快實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，農(nóng)民宅基地在更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、抵押、擔(dān)保等。

劉世錦分析，可以率先在核心區(qū)周邊小城鎮(zhèn)建設(shè)中推進(jìn)此項(xiàng)改革，配套推進(jìn)農(nóng)村社保制度改革，給土地流轉(zhuǎn)背景下的農(nóng)民筑牢社會(huì)保障安全網(wǎng)。同時(shí)著手解決由來已久的小產(chǎn)權(quán)房問題，在繳納必要的稅費(fèi)后，使之能夠進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。

同時(shí)，發(fā)展長期公共租賃住房。《十年增長》解釋，由政府優(yōu)先組織資源，建設(shè)較多數(shù)量的公共租賃住房，租賃價(jià)格可以隨行就市，租期不低于10年，最長可延至20年，并受法律保護(hù)。合約簽訂后，除非租戶自己同意，不得強(qiáng)制其退出。政府也可以通過購買公共服務(wù)的方式，利用市場資源開展此類業(yè)務(wù)。

此外，《十年增長》建議，加快推出房地產(chǎn)稅。對(duì)此，許偉分析，適當(dāng)加快房地產(chǎn)稅出臺(tái)步伐，降低地方對(duì)土地財(cái)政的依賴。增加存量環(huán)節(jié)稅負(fù)的同時(shí)，降低交易和建造環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)，增加住房供給和住房市場的流動(dòng)性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。