北京新房住宅預(yù)售審批之謎：突破單價8萬元的“隱形紅線”

明年隨著大部分自住型商品房和限價房入市，新房住宅項目預(yù)售審批價格上應(yīng)該有些松動，但也是在可控范圍內(nèi)。

8月份取得批準(zhǔn)預(yù)售單價9.5萬元的華潤·昆侖域200套房源已經(jīng)全部售罄。

“我們也很驚訝今年北京市住建委會給昆侖域批準(zhǔn)單價9.5萬元的預(yù)售價格?？赡芡卸急容^好奇項目取得較高價格預(yù)售證的原因，但是我們接觸的客戶里沒有誰對此產(chǎn)生疑惑。不到一個月時間，我們賣完了首推的200套房源?！比A潤·昆侖域一位人士告訴記者。

該項目已經(jīng)在籌備下一次開盤的蓄客工作。對于下一批房源加推的時間，華潤·昆侖域這位人士沒有給出時間表，但他表示會盡量按照前期擬定的推盤節(jié)奏，但也取決于北京市住建委的預(yù)售審批情況。

截至8月份之前，今年北京市住建委未曾核發(fā)過單價8萬元以上的新房住宅預(yù)售許可，最近一次批準(zhǔn)預(yù)售單價10萬元以上的商品住宅項目，則要追溯到2016年第四季度。而在這之前的2016年，北京多個地產(chǎn)項目都取得了單價8萬元甚至10萬元以上的預(yù)售許可。

從去年“9·30新政”房地產(chǎn)調(diào)控以后，北京市住建委開始一定程度上限制預(yù)售審批價格，雖未明確發(fā)文，但多位開發(fā)企業(yè)人士表示實際上存在一條預(yù)售價格審批的“隱形紅線”，即申報單價8萬元以上項目取得預(yù)售許可難度較大。

突破單價8萬元預(yù)售備案背后

實際上，8月初與華潤·昆侖域項目同一批取得相對高價預(yù)售證的還有2個項目：中國璽和北京金茂府。

中國璽這次加推的6棟樓共計146套房源取得了超過9.5萬元/平方米的預(yù)售審批單價，北京金茂府首期開盤新推的1棟住宅樓批準(zhǔn)銷售94套房源預(yù)售價格也達到了9.5萬元/平方米。

中國璽在今年6月份首期開盤時取得過一批房源預(yù)售證，1棟住宅樓共計192套房源批準(zhǔn)預(yù)售單價沒有超過8萬元。當(dāng)時該項目開盤時，一家大型地產(chǎn)商北京公司一位人士向記者形容這一預(yù)售價格為“白菜價”。

“兩批房源預(yù)售價格不同，實際上產(chǎn)品類型也有差異，開盤首推的是高層板樓，這次加推的是洋房產(chǎn)品，價格上會有差異?！敝袊t一位項目人士告訴記者，“不過從價格上，性價比確實比較高，因為區(qū)域位置比較好，首期高層板樓開盤基本上買不到，這次加推的房源也是開盤售罄。接下來會推售洋房和城市別墅產(chǎn)品，時間待定，取決于住建委的預(yù)售審批。”

“我不認(rèn)為北京的預(yù)售審批價格已經(jīng)放開了。如果最近我們的項目以單價9.5萬元/平方米申請預(yù)售證的話，我也不認(rèn)為住建委會批下來，畢竟中國璽和昆侖域兩個項目位置都在南二環(huán)位置?！币晃槐本┓康禺a(chǎn)公司高管說。

這家地產(chǎn)商在北京南四環(huán)開發(fā)了一個高端項目，8月中旬剛剛?cè)〉昧耸灼诜吭吹念A(yù)售證，與上一批3個項目取得高價預(yù)售證間隔僅10天。記者查詢獲悉，該項目取得的5棟住宅樓共計192套房源里，北京市住建委批準(zhǔn)預(yù)售單價接近8萬元/平方米。

“我們這個住宅項目位置也比較核心，對這一預(yù)售價格也比較滿意，因為地塊總價比較高，所以我們在項目開發(fā)安排上前期規(guī)劃了現(xiàn)金流產(chǎn)品，快銷回流一部分現(xiàn)金，后期產(chǎn)品再實現(xiàn)更高的溢價?！边@位北京房地產(chǎn)公司高管說。

華潤·昆侖域和中國璽項目人士均未對這次取得預(yù)售審批價格作出回應(yīng)，北京金茂府一位人士則以預(yù)售審批話題較為敏感為由婉拒了記者的采訪。

一位民營地產(chǎn)公司投資部門總監(jiān)告訴記者，這三個項目取證價格比較特殊，一是項目新房價格與周邊二手房價格倒掛嚴(yán)重，二是項目當(dāng)初拿地成本都超過了6萬元/平方米，三是項目開發(fā)企業(yè)均有央企背景。

招商蛇口、華潤置地、平安不動產(chǎn)和九龍倉集團在2015年初以44.9億元競得了中國璽項目地塊，剔除商業(yè)用房及限價商品房后的純商品住宅部分樓面地價接近4.7萬元/平方米。華潤·昆侖域項目與中國璽項目屬于“姊妹地塊”，上述企業(yè)聯(lián)合體在當(dāng)日以42億元代價競得了昆侖域地塊，剔除商業(yè)用房及限價商品房后的純商品房部分樓面地價3.3萬元/平方米。

中國金茂和中鐵房地產(chǎn)集團在2015年8月底以總價50.25億元競得了北京金茂府地塊，剔除教育和養(yǎng)老設(shè)施用地后商品房部門樓面地價為4.2萬元/平方米。

記者根據(jù)鏈家網(wǎng)及房天下等二手房網(wǎng)站搜索查詢，目前中國璽和昆侖域所在的菜戶營區(qū)域周邊一些高層商品住宅報價約為9萬元/平方米，按照中國璽項目首期房源以最高預(yù)售單價8萬元/平方米銷售成交，區(qū)域內(nèi)新房和二手房價格出現(xiàn)倒掛。

北京金茂府項目所在的石榴莊區(qū)域內(nèi)的一些高層二手住宅報價約為6萬元/平方米上下，與該項目近期取得9.5萬元/平方米預(yù)售審批價格仍有差距，但項目周邊一些高端住宅項目銷售價格也達到了10萬元/平方米左右。

房價環(huán)比不增長的目標(biāo)

去年9月30日北京市房地產(chǎn)市場實施調(diào)控新政以來，北京市住建委等部門目前未對新房住宅預(yù)售審批價格作出明文限制。

但在住建委下發(fā)的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》中明確，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品住房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，實際銷售價格不得高于申報價格。

北京市住建委相關(guān)人士向記者確認(rèn)目前北京市住建委沒有對新房預(yù)售價格審批發(fā)文限制，開發(fā)企業(yè)申報預(yù)售價格會參考項目開發(fā)建設(shè)成本、周邊在售項目銷售價格及前期項目成交價格等因素。

“北京市住建委最終對項目的審批備案價格，可以理解成指導(dǎo)價格，銷售價格不得高于申報備案價格，而現(xiàn)在項目申報備案價格則不能明顯高于周邊房價，否則很難獲批。”另一家民營房地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人告訴記者。

而據(jù)多位開發(fā)企業(yè)人士介紹，去年“9·30新政”以來，北京市新房住宅價格審批已經(jīng)有了預(yù)售“隱形紅線”——單價8萬元/平方米。

“泰禾集團在北京西三環(huán)的豐臺西局項目，前期在拆遷問題上沒有跟村民談攏，拖慢了項目開發(fā)進度。去年項目申報預(yù)售價格時，住建委愿意批售單價12萬元/平方米預(yù)售許可，不過泰禾選擇暫緩入市?！鼻笆雒駹I房地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人透露，“新政調(diào)控以后，現(xiàn)在若要繼續(xù)獲得單價12萬元/平方米的預(yù)售許可，難度不小?！?/p>

記者為此也向泰禾集團北京公司相關(guān)人士求證，對方不置可否。泰禾集團早在2014年2月份獲得了豐臺西局項目地塊，代價為49.58億元，剔除限價商品房及無償還建商業(yè)用房后的純商品房部分樓面地價超過了5萬元/平方米。

最近，北京市國土資源局繼續(xù)掛牌了一宗豐臺西局地塊，不過限定地塊內(nèi)商品住房銷售均價不超過7.78萬元/平方米，接下來留給泰禾集團的問題即是2014年初取得的西局項目何時入市，以及北京市住建委將會如何給該項目批準(zhǔn)預(yù)售價格。

2016年底，北京市主要領(lǐng)導(dǎo)在住建委主持召開座談會聽取房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作匯報時表態(tài)，確保2017年房價環(huán)比不增長。多位市場人士解釋表態(tài)中的“房價”指的是新建商品房，尤其是新建商品住宅的成交價格。

記者逐一統(tǒng)計了今年70個新房預(yù)售住宅項目及2016年130個新房預(yù)售住宅項目(含自住型商品房和限價商品房)批準(zhǔn)銷售的平均價格，統(tǒng)計結(jié)果顯示，2016年北京市住建委審批備案的130個新房預(yù)售價格接近5.7萬元/平方米，今年已經(jīng)核發(fā)預(yù)售審批的70個項目備案均價為5.68萬元/平方米。值得注意的是，該統(tǒng)計數(shù)據(jù)內(nèi)未囊括2016年多個預(yù)售時間到期的新房住宅項目價格。

記者也以標(biāo)準(zhǔn)差分析了2016年130個新房預(yù)售住宅項目及今年以來70個新房預(yù)售住宅項目備案價格結(jié)構(gòu)，由于去年出現(xiàn)了多個單價10萬元/平方米以上的高價項目，同時供應(yīng)了不少低價項目，結(jié)果顯示2016年項目備案價格標(biāo)準(zhǔn)差偏大，對比而言2017年項目備案價格則更加均衡，今年拉低備案均價的低價項目供應(yīng)減少。

“北京市今年房地產(chǎn)價格調(diào)控目標(biāo)是將商品住宅成交均價限制在4.5萬元/平方米左右，所以預(yù)計新房預(yù)售價格還會繼續(xù)從嚴(yán)限制，即便已經(jīng)核發(fā)了3個相對高價項目預(yù)售許可。”前述民營地產(chǎn)公司投資部門總監(jiān)向記者透露，“明年隨著大部分自住型商品房和限價房入市，新房住宅項目預(yù)售審批價格上應(yīng)該有些松動，但也是在可控范圍內(nèi)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。