“意料之中”的調(diào)控加碼:有房企放緩?fù)票P著眼長線

“預(yù)期不會有很大改變，（調(diào)控政策）持續(xù)的補缺、加碼都在意料之中。”對于近期不斷加碼的調(diào)控政策，北京某知名房企負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示。

近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策迎來新一輪加碼。北京、廣州、深圳、江蘇等地傳出嚴查消費貸流入樓市的消息，北京的房貸利率還出現(xiàn)上調(diào)。部分三四線城市則對調(diào)控全面加碼。

雖然今年以來的調(diào)控舉措始終在持續(xù)，但這給市場帶來的影響仍需分開來看：熱點城市的開發(fā)商早有心理準備，并在放緩?fù)票P步伐的同時，將目光更多地著眼長線市場；而部分仍然旺盛的三四線城市市場，則需要面臨市場驟然降溫的挑戰(zhàn)。

熱點城市房企已有準備

從9月初開始，北京、深圳、江蘇等地先后傳出嚴查消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的消息。到20日，廣州也加入自查行列。由此，今年已經(jīng)歷過數(shù)次調(diào)控“洗禮”的熱點城市，再度迎來一輪調(diào)整。

關(guān)于消費貸的影響，機構(gòu)眾說紛紜。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告稱，3月以來估計至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費貸款總額的30%。其中有90%流到粵、閩、蘇、滬、川、冀六地，約2700億元。

中原地產(chǎn)則指出，今年前8月，個人消費貸款、企業(yè)經(jīng)營貸款等資金，約有8000億流入樓市。

因此，無論按照哪個口徑計算，嚴查消費貸都將對樓市帶來較大影響。加之北京、上海、深圳、南京等地普遍上調(diào)首套房貸利率，熱點城市面臨的調(diào)控壓力不可小看。

但房企似乎早有心理準備。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向21世紀經(jīng)濟報道表示，以北京為例，自“3.17新政”之后，調(diào)控政策一直沒有斷檔，而不斷在拾遺補缺。本輪調(diào)控正是這種思路下的衍生政策之一。

上述房企人士也表示，北京的調(diào)控政策本身已經(jīng)十分嚴厲，企業(yè)大幅縮減供應(yīng)，市場成交量也跌至今年低點。雖然政策再度加碼，但因主要針對購房者，企業(yè)能做的已經(jīng)不多。

由于祭出嚴厲的“限價令”等條款，今年北京新房供應(yīng)量大幅下降，即使迎來傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，似乎也未有好轉(zhuǎn)。

根據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計，今年9月，北京市場預(yù)計僅有9個住宅項目入市，其中只有一個純新盤，另外8個為老項目后期。從產(chǎn)品形態(tài)上看，別墅項目占據(jù)5席，普通商品房仍然短缺。10月，北京預(yù)計有11個住宅項目入市，同樣以老項目后期為主。

上述房企人士表示，由于早已對調(diào)控加碼和市場下滑有所預(yù)期，目前的很多應(yīng)對措施都著眼明后年的市場，如積極拿地、做好產(chǎn)品等。

三四線預(yù)期或反轉(zhuǎn)

與熱點城市的“修修補補”不同，三四線城市調(diào)控的動作要大得多。近期，句容、臨沂、揭陽、洛陽、六安、泰安、亳州、揚州等城市均出臺系列調(diào)控政策，推出包括限購、限價在內(nèi)的多項調(diào)控措施。

同樣在8月末和9月初，蘭州、西安等一些西部省會城市也出臺政策。兩地除對“限購令”進行加碼和擴圍外，還對信貸政策進行了調(diào)整，蘭州還將調(diào)控政策的期限設(shè)定為五年。

樓市調(diào)控向中西部和三四線城市擴圍，成為本輪調(diào)控的主要特征。對于市場交易相對旺盛，且房價已有明顯上漲的這些地區(qū)來說，壓力可想而知。

西安某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，雖然房價已在過去一年間有明顯上漲，但西安的均價水平仍在10000元左右，相對不高。政策出臺前，部分項目已開始放慢推盤節(jié)奏，等待價格進一步上漲。

他認為，如果調(diào)控政策嚴格執(zhí)行，西安樓市將很快出現(xiàn)降溫。因為西安擴大了限購的范圍和門檻，并調(diào)低了公積金貸款的限額，對需求的抑制十分明顯。

“以前可以花錢辦理購房資格，但今年審核很嚴，基本不可能。”該人士表示，執(zhí)行層面的強化也是本輪調(diào)控的特征之一。

從供給方來看，他認為，按照經(jīng)驗，企業(yè)可能會進入觀望期，供應(yīng)量可能會有明顯下降。但就長期來看，當?shù)仄髽I(yè)對西安市場頗有信心。

按照郭毅的觀點，三四線城市和中西部地區(qū)的很多城市，調(diào)控仍有加碼的空間?？紤]到此前這些地區(qū)樓市交易較為旺盛，若調(diào)控進一步在這些區(qū)域擴圍，市場預(yù)期很可能發(fā)生向下的反轉(zhuǎn)。

對于未來的市場走勢，郭毅認為，由于大部分城市的調(diào)控政策對供需兩端都進行了限制，因此這些城市的供應(yīng)和需求都可能出現(xiàn)下滑。由于三四線城市的市場表現(xiàn)滯后于一二線，樓市調(diào)控政策的影響將可能延續(xù)到明年。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。