第一太平戴維斯Robert McKellar：樓市趨穩(wěn) 租賃市場潛力巨大

今年十一長假期間，樓市雖沒像去年一樣密集出臺調(diào)控措施，但在“五限”環(huán)境下，整體氛圍沒有出現(xiàn)過熱，各地仍在陸續(xù)跟進調(diào)控加碼措施。

10月18日，黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在租購并舉等思路逐步推進過程中，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是房地產(chǎn)顧問機構(gòu)，都必須在原有的住宅、商業(yè)地產(chǎn)板塊之外，尋找更多細分或延伸的業(yè)務(wù)板塊，定位新的發(fā)展空間，探索并深耕。

近日，在第一太平戴維斯華南區(qū)20周年慶典期間，第一太平戴維斯亞太區(qū)執(zhí)行主席RobertMcKellar接受21世紀經(jīng)濟報道獨家專訪，對中國樓市的整體走勢，尤其是租賃市場的發(fā)展提出見解。在新的樓市環(huán)境之下，房企和顧問公司也將面臨新的競爭機會。

租賃大有可為

Robert對租賃市場的發(fā)展尤其看好。

他指出，即使在全世界范圍內(nèi)，各個國家的樓市發(fā)展也并非一直平穩(wěn)，各國政府對房地產(chǎn)市場都有所把控，以控制泡沫增長。比如新加坡、澳大利亞、英國等都會提出房產(chǎn)稅、限貸等相關(guān)措施。

相比之下，德國的房價水平較為穩(wěn)定。原因之一就是德國的租賃市場發(fā)展非常成熟。

“德國租賃市場是全球最完善，惠及范圍最廣的。”Robert補充道，從經(jīng)濟發(fā)展角度，德國在整個歐洲也屬實力很強的經(jīng)濟體。有一部分原因是這個國家的人群沒有過多把錢投資在房地產(chǎn)市場，而是更多投入到研究或其他投資方面，促進整個經(jīng)濟的發(fā)展。

因此他認為，大力發(fā)展租賃市場，長期而言可以有效提升一個國家的整體經(jīng)濟實力。“租賃市場發(fā)展可以提升社會資金的流動性；此外，人員是生產(chǎn)要素很重要的部分，租賃市場發(fā)展對于生產(chǎn)要素的流動非常有利。”Robert向21世紀經(jīng)濟報道記者強調(diào)，一個國家的消費者持有過多物業(yè)，對于整個經(jīng)濟體的發(fā)展、對于生產(chǎn)要素的流動都不太有利。

當然，這在一定程度上與不同地域的文化認知和消費觀念也有關(guān)聯(lián)。比如在亞太區(qū)，不止中國，韓國和日本人也更傾向于買房，但在西方國家，年輕人首選的大額支出一般是買車。

對于中國的租賃市場發(fā)展，Robert也提出了一些建議。

他指出，政府可以推出更多租賃用地，這對于租賃市場發(fā)展將起到很大推動作用。

從國外的案例來看，Robert總結(jié)道，“一般來說國外租賃用地不是在非常核心的地段，比如在城郊；地塊不一定是熟地，可能是廠房等待改建物業(yè)，原本很少有開發(fā)商愿意重新開發(fā)這些地方；但政府會給予相應(yīng)激勵機制，比如減少開發(fā)稅收，以此來減少開發(fā)商的運營成本。”

另外一個核心要素就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。國外的信托機構(gòu)可以購買這類租賃物業(yè)，運營并出租出去，將投資收益預(yù)期打包，面向投資者銷售。Robert指出，當前中國REITs發(fā)展尚未成型，一旦開閘將推動租賃市場快速發(fā)展，幫助運營商實現(xiàn)資金快速回籠。

機遇挑戰(zhàn)并存

自去年9月30日開啟大規(guī)模樓市調(diào)控以來，業(yè)界對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期漸趨一致。Robert也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從當前市場環(huán)境來看，國內(nèi)相關(guān)部門會繼續(xù)以較為強硬的態(tài)度調(diào)控市場，所以未來總體成交價格增速將開始放緩。長期來說，未來5-10年整體樓市價格將處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

成交量方面，他認為，中國經(jīng)濟非常有活力，GDP能維持至少6%的增長速度，同時中國人口數(shù)量、人均可支配收入也越來越多，加之慣有的買房觀念，這些都能保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)和緩慢的增長，很難說有大幅波動，但至少會保持平衡。

近一年來的樓市走向變化，也令身處這個行業(yè)的各類機構(gòu)開始謀求新的盈利增長點。

在Robert看來，當前的樓市調(diào)控政策一方面確實會對房地產(chǎn)開發(fā)商帶來很大的運營挑戰(zhàn)；但另一方面，這也帶來了三個經(jīng)營機遇。

首先是物流地產(chǎn)投資。“電商對實體零售帶來沖擊，但電商發(fā)展對物流廠房和分銷機構(gòu)發(fā)展有很大促進作用。中國的電商發(fā)展速度很快，占比也在走高，物流廠房投資可能是一個機遇。”他解釋道。

再就是城市更新。Robert認為，當前中國很多城市都在經(jīng)歷從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，這帶來的則是很多舊廠房需要更新成寫字樓等物業(yè)形態(tài)。在此基礎(chǔ)上，基于綠色建筑等的發(fā)展，相關(guān)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)也將迎來很大機會。

最后則是開發(fā)商近年來開始涉及的運營商概念。“開發(fā)商的運營不再僅僅是為了建純住宅銷售出去，而是可以做更多配套服務(wù)，包括建公園、文化藝術(shù)設(shè)施等。”

針對近期內(nèi)地開發(fā)商開始赴中國香港地區(qū)參與房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢，Robert向記者表示，香港是很多開發(fā)商的起源地，這些開發(fā)商有比較長的開發(fā)歷史，和較好的市場認識。因此，內(nèi)地開發(fā)商與其他本地開發(fā)商合作會是個明智的選擇，同時也需關(guān)注當?shù)厥袌龅呢泿?、稅收、調(diào)控政策等外部環(huán)境因素。

作為顧問機構(gòu)的第一太平戴維斯，也對接下來的發(fā)展形成了自己的判斷。Robert稱，待到未來中國大規(guī)模推行REITs之后，在物業(yè)估價和大宗交易銷售方面，公司將會有更多發(fā)展空間。

同時在傳統(tǒng)物業(yè)方面，零售業(yè)務(wù)線上公司會代理更多新興品牌并引入中國市場，如瑜伽運動品牌lululemon。“住宅銷售隨時都有很好的機遇。從區(qū)域來看，我們會進駐更多熱點二線城市，比如在武漢開設(shè)分公司等。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。