北京商住房升溫 調(diào)控預(yù)期漸濃

北京樓市調(diào)控新政出臺后，部分被政策打壓的資金轉(zhuǎn)向商住房。中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些商住房出現(xiàn)捂盤、漲價等情形。不過，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度較強，不排除近期商住房也被納入調(diào)控范圍內(nèi)。

商住房捂盤漲價

“趕快入手吧，我銷售的這個商住房樓盤前天賣了20多套，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)封盤。就等著漲價了！”南五環(huán)某房地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理小王不斷向記者強調(diào)，北京的房子越來越少，現(xiàn)在不買，將來置換房子的難度會更大。

“北京樓市‘3•17新政’出臺后，針對一些剛需購房者，建議買商住房。當(dāng)下商住房不僅總價便宜，且不影響二套房貸款?？上荣I來做投資，將來想換學(xué)區(qū)房還能以35%的首付購買，目前看是最好的打算。”小王表示。

很多購房者反映，最近房地產(chǎn)中介推銷商住房的來電比前期更為頻繁。由于本次北京調(diào)控新政的目標(biāo)并不包括商住房，并且商住房既不限北京戶口也不限購，還不占用“首套房”指標(biāo)，由此帶動了部分資金進入了商住房項目。新政出臺后二手房市場短期出現(xiàn)降溫，房地產(chǎn)中介也加大了對商住房的推銷力度。

實際上，商住房在房地產(chǎn)調(diào)控政策后出現(xiàn)火爆態(tài)勢已不是第一次。2016年9月30日，北京出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》后，據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假7天北京商品住宅共實現(xiàn)成交1154套，其中商住所占比重高達(dá)88%。

數(shù)據(jù)顯示，在3月17日北京樓市調(diào)控新政出臺后，部分商住房價格出現(xiàn)上漲。易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，以商用型酒店式公寓產(chǎn)品為例，在3月18日至19日期間，大興區(qū)泰禾中央廣場的成交套數(shù)為16套，成交均價為每平方米54445元，較3月1日至17日期間，均價提高了1183元。

同時，面對上漲的房價和上升的購買需求，商住房開發(fā)商“捂盤惜售”的現(xiàn)象又有所回頭。甚至還有個別開發(fā)商暫時封盤，調(diào)高價格。

調(diào)控預(yù)期漸濃

記者在咨詢多個商住樓盤的過程中，售樓員不斷強調(diào)，“現(xiàn)在不買，以后換房更沒有希望。土地越來越少，不限購變成限購是遲早的事。”記者了解到，有開發(fā)商在新政出臺的第二天正式調(diào)整出售價格，上漲3個百分點，且推出“周日夜購不打烊”活動。

在“3•17新政”出臺后，市場人士預(yù)期北京繼續(xù)出臺商住房調(diào)控政策的可能性較大。值得注意的是，2016年5月發(fā)布的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于加強通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》明確要求，通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公（含商務(wù)辦公和配套商業(yè)）項目的銷售將實行嚴(yán)格的限購政策。

上海市此前為規(guī)范商住房市場已采取一些措施。今年年初，上海市住建委會同相關(guān)部門對商辦項目進行集中清理核查，在此期間曾叫停143家商辦項目網(wǎng)簽。繼“叫停商辦項目銷售”后，上海市于上月對商住房進行試點整改，試點范圍涉及閔行區(qū)和嘉定區(qū)，已經(jīng)集體入住的項目不在整改范圍內(nèi)。

在上海商住整治措施出臺后，很多購房者的上百萬資金打了“水漂”。在整治期間，發(fā)生了房子已交付給購房者，卻被要求拆除上下水以及Loft的隔層。

實際上，上海對違規(guī)商住項目整改使商住市場迅速受到影響，二手房成交量大幅下降。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月份和2月份商住成交數(shù)據(jù)為352套和413套，去年12月份為1620套，縮水70%以上。

上海的先例以及北京可能出臺商住房調(diào)控政策的預(yù)期，使部分購房者態(tài)度轉(zhuǎn)向觀望。最近正在看房子的小陳對記者說，自己對商住房有點動心。但考慮北京新政出臺后，只有一次首付比例是35%的機會，如果將來商住房被納入首套房范圍內(nèi)，豈不是得不償失，現(xiàn)在只能一步到位購買學(xué)區(qū)房。

購房者投資需謹(jǐn)慎

“受新政影響，最近商住房價格頻繁調(diào)升，但成交量并未出現(xiàn)大幅上漲。”業(yè)內(nèi)人士提醒，謹(jǐn)慎購買商住房，主要原因是50%的首付比例相比自住房來說較高，且貸款期限僅有10年，無論是從當(dāng)下還是從長遠(yuǎn)來看，都給購房者帶來不小的壓力。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析，“商住房火爆屬于資金擠壓現(xiàn)象。對購房者而言，仍需要更加謹(jǐn)慎。市場熱度過高，會導(dǎo)致北京出臺類似上海的整治措施。需要強調(diào)的是，因商住房流通不便，交易成本過高，一般利潤的四成都拿來交稅了。”

具體來看，商住房在二次交易中會產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。并且商住房不享受任何稅費優(yōu)惠措施。盧文曦進一步指出，若北京商住房被認(rèn)定有違規(guī)，價值就會相應(yīng)下降。很多情況下，也需要分清中介的銷售手段和自己真實的購房需求。

“購房之前一定要警惕政策調(diào)整的風(fēng)險。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進提示，尤其是要防范政策變動所帶來的購房資格不足或者購房交易價款不足等風(fēng)險。購置此類物業(yè)要考慮后續(xù)轉(zhuǎn)讓等問題，如果此類問題不解決，在認(rèn)購上還需警惕，或者說性價比是不高的。

另外，嚴(yán)躍進表示，商住整改是從供應(yīng)端進行，從該角度看，北京可以參照和模仿。當(dāng)然整改本身也有成本，后續(xù)不如因勢利導(dǎo)，允許此類物業(yè)采取出租的模式，尤其是精裝修的物業(yè)更是如此。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。