廣州官方租賃平臺(tái)入場(chǎng) 珠三角其他城市跟進(jìn)

在構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系的路上，廣州一直表現(xiàn)積極，這一次，地方政府直接進(jìn)入的是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。

10月19日，名為“陽(yáng)光租房”的廣州房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)正式上線。該平臺(tái)由廣州住建委建設(shè)，市、區(qū)、街、社區(qū)共同運(yùn)營(yíng)、管理，是廣州首個(gè)官方租房平臺(tái)。

該平臺(tái)上線，被視為廣州加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的配套工具。

今年7月，住建部將廣州在內(nèi)的12個(gè)城市列入全國(guó)首批住房租賃試點(diǎn)城市，廣州率先出臺(tái)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，提出16條具體措施，被稱為“租賃16條”。

1個(gè)月后，廣州提出未來(lái)5年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬(wàn)平方米，住房建設(shè)計(jì)劃安排75萬(wàn)套，租賃住房15萬(wàn)套，意味每新增5套住房就有1套是租賃住房。

而在“陽(yáng)光租房”上線前3日，廣州誕生首宗公開(kāi)掛牌出讓、只租不售的住宅用地。接下來(lái)，廣州還將醞釀出臺(tái)《廣州市租賃住房標(biāo)準(zhǔn)》《房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》等一攬子制度、示范文本，研究制定利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的有關(guān)文件。

從自持用地、推出官方租賃平臺(tái)到落實(shí)配套政策，廣州以期通過(guò)系列舉措，規(guī)范租賃市場(chǎng)，逐步扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“重購(gòu)輕租”的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

對(duì)中介和個(gè)人并不強(qiáng)制

住房租賃市場(chǎng)最大的痛點(diǎn)，是信用體系不完善。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租賃市場(chǎng)存在短期租賃行為，信用管理一直空白。很少有房東或租客因?yàn)樾庞眠`約而受到懲罰，也很少有獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠政策“偏袒”信用優(yōu)質(zhì)客戶。

廣東準(zhǔn)備從建立租賃信用體系，規(guī)范租賃市場(chǎng)入手。

廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)張少康本月在“廣東民生熱線”節(jié)目接受采訪時(shí)表示，由政府主導(dǎo)的住房租賃交易平臺(tái)，將與住房交易和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對(duì)接共享，實(shí)現(xiàn)放盤(pán)-交易-備案-評(píng)價(jià)-數(shù)據(jù)發(fā)布一條龍服務(wù)，嚴(yán)把房源真實(shí)關(guān)，并逐步將各類(lèi)城中村租賃住房納入平臺(tái)統(tǒng)一管理。

廣州就率先上線官方“陽(yáng)光租房”。在該平臺(tái)上，不論是租客還是租賃方，都需實(shí)名注冊(cè)登記后，才可放盤(pán)、交易、備案、評(píng)價(jià)。每個(gè)房源都明確注明戶型、面積、具體位置、配套設(shè)施等信息，并提供了發(fā)布房源的機(jī)構(gòu)、聯(lián)系人。

該平臺(tái)還具有誠(chéng)信評(píng)價(jià)功能。房屋租賃成交并備案后，租賃雙方可就此交易相互評(píng)價(jià)，系統(tǒng)將自動(dòng)計(jì)算誠(chéng)信評(píng)分。類(lèi)似淘寶“好評(píng)率”，當(dāng)租客在搜索房源時(shí)，房東“好評(píng)率”可作為參考，租客“好評(píng)率”也被納入房東考量。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，運(yùn)營(yíng)初期，該平臺(tái)共有172套房源放盤(pán)，面積約6880平方米，房源多數(shù)集中在白云、海珠、越秀區(qū)，且多為長(zhǎng)租公司提供，個(gè)人房源僅4個(gè)。時(shí)代周報(bào)記者還了解到，目前租房機(jī)構(gòu)會(huì)被強(qiáng)制上線租賃平臺(tái)，對(duì)中介和個(gè)人則不強(qiáng)制。

張少康透露，除廣州外，深圳、佛山等城市也在加緊推進(jìn)租賃信息服務(wù)平臺(tái)。

信息對(duì)接公共服務(wù)

早在8月，杭州住保房管局便聯(lián)合阿里，率先在全國(guó)打造住房租賃服務(wù)和監(jiān)管平臺(tái)。10月23日，北京也宣布與京東合作建設(shè)北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。

與杭州、北京不同，廣州版住房租賃平臺(tái)完全由政府建設(shè)，在數(shù)據(jù)管理和信息披露上更具權(quán)威性。通過(guò)政府信息共享實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)、備案地址校驗(yàn)、人工校驗(yàn)三種“智能+人工”方式驗(yàn)證房源。即業(yè)主提供房產(chǎn)證的情況下，可自動(dòng)與廣州市房地產(chǎn)檔案系統(tǒng)進(jìn)行匹配校驗(yàn)；無(wú)房產(chǎn)證（如宅基地等房產(chǎn)）則通過(guò)出租屋數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)自動(dòng)校驗(yàn)；如果放租房產(chǎn)無(wú)法在房地產(chǎn)檔案系統(tǒng)或出租屋數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行匹配，則會(huì)以人工上門(mén)校驗(yàn)的方式核定房源真實(shí)性。

“一大亮點(diǎn)是保證房源真實(shí)。”廣州市房地產(chǎn)租賃管理所所長(zhǎng)楊維龍?jiān)?017年房地產(chǎn)新政與住房租賃趨勢(shì)發(fā)展論壇上表示，對(duì)外發(fā)布租賃信息的房源需經(jīng)過(guò)租賃管理部門(mén)的審核方可上線，以確保房源的真實(shí)。房源下架后將自動(dòng)中止其房源展示，避免出現(xiàn)租房市場(chǎng)上常見(jiàn)的已出租房屋仍掛在網(wǎng)上的情況。該平臺(tái)租賃信息將及時(shí)與公安、來(lái)穗人員服務(wù)管理、教育、住房公積金管理等部門(mén)對(duì)接，方便市民辦理居住證、子女入學(xué)、公租房申辦、公積金提取等公共服務(wù)。

“此類(lèi)平臺(tái)的建立是有積極意義的，體現(xiàn)了當(dāng)前對(duì)于租賃市場(chǎng)背后的各類(lèi)問(wèn)題的集中解決?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，政府將大數(shù)據(jù)信息共享，是把“租賃住房”升級(jí)為“租賃生活”，具有務(wù)實(shí)的正面意義。但他也表示，在實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中需要各個(gè)部門(mén)資源配合，相關(guān)部門(mén)推進(jìn)壓力會(huì)較大。“公安、社區(qū)、就業(yè)單位等也可以在該平臺(tái)連接相應(yīng)的數(shù)據(jù)，更好地進(jìn)行信用評(píng)估。”他提出建議。

政府進(jìn)場(chǎng)能否降低稅費(fèi)？

官方版住房租賃平臺(tái)的推出，是廣州發(fā)展租賃市場(chǎng)的配套措施。與市面上眾多租房平臺(tái)僅著眼于服務(wù)不同，官方租賃平臺(tái)兼具服務(wù)與監(jiān)管功能。

“陽(yáng)光租房”管理功能具體表現(xiàn)在“網(wǎng)上備案”。租賃雙方不需到出租屋管理中心備案，出租屋管理中心會(huì)參與核實(shí)房源。

但備案意味著繳交出租房產(chǎn)稅。廣州市天河區(qū)一名業(yè)主對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，一旦備案了每個(gè)月都要交稅，而且稅率還不低，“備案是能免則免”。根據(jù)廣州市房屋租賃管理所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州全市住宅租賃備案宗數(shù)為26.89萬(wàn)宗，比2015年少了3萬(wàn)多宗。

去年5月，廣州調(diào)整個(gè)人出租房屋稅費(fèi)綜合征收率，將月租金收入按四檔分類(lèi)，稅費(fèi)綜合征收率按等級(jí)分為4%-8%，且月租金收入不含增值稅稅額。而在7月出臺(tái)的“租賃16條”，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持，減免增值稅。但實(shí)際優(yōu)惠幅度有限，原因是去年5月廣州對(duì)按月租金計(jì)算的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅合并按綜合征收率計(jì)征。上述優(yōu)惠僅限于增值稅的減免，其他的稅費(fèi)尤其是占大頭的個(gè)人所得稅還要交。

“如果稅費(fèi)下降，我們也愿意通過(guò)平臺(tái)來(lái)達(dá)成租賃交易，畢竟是官方平臺(tái)。”不論屋主還是租客，都對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示傾向于在官方平臺(tái)達(dá)成租賃住房交易。

“平臺(tái)確是有助于各類(lèi)租賃信息的備案登記，促使各類(lèi)信息更加統(tǒng)一?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，官方平臺(tái)使房屋交易撮合信息成本降低，可大力降低稅費(fèi)成本，有助于提高房源供應(yīng)的積極性，使平臺(tái)持續(xù)運(yùn)行，有效規(guī)范租賃市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。