推進(jìn)住房多主體供應(yīng) 長租市場和機(jī)構(gòu)房東迎來春天

加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，加快建立多主體、多渠道供應(yīng)，是最大的變化，很容易被忽視。過去20年，中國住房體系以開發(fā)商為供應(yīng)主體供應(yīng)商品房，再加上政府供應(yīng)保障房。而會議提出的

多主體供應(yīng)”，是供應(yīng)多元化的信號。那么如何多元化？張大偉認(rèn)為，土地制度是核心，未來集體用地、企業(yè)用地很可能逐漸進(jìn)入住房供應(yīng)體系。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，除開發(fā)商，政府保障房體系之外，集體建設(shè)用地、城中村整租、銀行等主體和渠道，已經(jīng)加入到住房供應(yīng)中來。12月20日，碧桂園發(fā)布長租城市計(jì)劃，就是要利用集體建設(shè)用地規(guī)?；?yīng)租賃住房。在北京，集體建設(shè)用地做租賃已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。目前已開工朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體用地租賃項(xiàng)目，共計(jì)房源1.28萬套。按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京將有1000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房。城中村租賃也已開啟，典型如深圳玉田社區(qū)，其部分村民將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科，萬科將其改造后，再植入物業(yè)管理、長租公寓、社區(qū)商業(yè)等運(yùn)營內(nèi)容。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也指出，多主體供應(yīng)的提法，似乎會鼓勵(lì)一些國家部門或者國有企業(yè)利用自己的土地建住房。發(fā)展長租市場中央經(jīng)濟(jì)工作會議還提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。多家機(jī)構(gòu)研究指出，在中國房地產(chǎn)市場，租賃是最不穩(wěn)定的交易，租賃市場90%以上都是個(gè)體出租，90%以上的交易都是一年期，租賃上下游都不穩(wěn)當(dāng)。而要發(fā)展長租，張大偉認(rèn)為，從市場發(fā)展角度看，未來更多的租賃將是3-10年期的租賃。但是現(xiàn)在的市場上，缺長期房源，也缺這類客戶。再進(jìn)一步，能和長期租賃相匹配的，一般是機(jī)構(gòu)房東，目前我國這一比例尚不足3%。在成熟的住房租賃市場，如美國，機(jī)構(gòu)房東占據(jù)市場份額的比例高達(dá)30%。不過，機(jī)構(gòu)租賃正在大踏步前進(jìn)。包括開發(fā)商、中介代理、第三方獨(dú)立品牌長租公寓、國有企業(yè)等在內(nèi)的各大平臺，都已加速進(jìn)軍住房租賃市場。數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商如萬科，目前已有近200家泊寓門店，總房間數(shù)高達(dá)9萬間，預(yù)計(jì)2018年達(dá)到15萬間；旭輝領(lǐng)寓、龍湖冠寓等也在加速擴(kuò)張。房地產(chǎn)中介代表為世聯(lián)行、鏈家等。其中，世聯(lián)行到12月將達(dá)成10萬間長租公寓簽約目標(biāo)，計(jì)劃2020年達(dá)到50萬-60萬間，遠(yuǎn)期目標(biāo)100萬間。第三方平臺如YOU+、魔方公寓、灣流國際等，已獲得不菲融資，在租賃住房資產(chǎn)證券化方面也有所表現(xiàn)。地方國企如武漢地產(chǎn)集團(tuán)、城投集團(tuán)、地鐵集團(tuán)和碧水集團(tuán)等4家國企下屬企業(yè)合作，通過新建、配建、改造、市場購買、市場包租等方式，計(jì)劃年底新增租賃住房7000間。但從目前的租售比看，房企發(fā)展租賃依然有很多問題，如何落地，能不能落地，依然需要政策的傾斜。租賃房屋的租金回報(bào)率是核心問題。據(jù)長江證券研究所數(shù)據(jù)，廣州租金回報(bào)率在四個(gè)一線城市中最高，也僅為1.70%，然后是上海1.55%、深圳1.51%、北京1.45%；如果算上國內(nèi)2.0%的通脹率，中國一線城市租金回報(bào)率即便達(dá)到3.5%左右，也比不上十年期國債收益率。在建行廣東省分行行長劉軍看來，5.5%的租金回報(bào)率是租賃的

心理價(jià)位”。他認(rèn)為，未來通過集體建設(shè)用地入市，以及低成本的土地自持，有望達(dá)到5.5%的收益水平。最終，機(jī)構(gòu)房東可通過REITs形式將資產(chǎn)證券化并打包上市，實(shí)現(xiàn)退出。這不但對機(jī)構(gòu)房東的運(yùn)營能力要求極高，也需要政策、稅收等層面的改變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。