青島天津松綁人才落戶(hù) 樓市調(diào)控向分類(lèi)精準(zhǔn)邁進(jìn)

1月9日，青島、天津兩地同時(shí)發(fā)布“租房落戶(hù)”政策。以天津?yàn)槔?，?duì)本人或直系親屬無(wú)名下合法住房的，可在其長(zhǎng)期租賃房屋所在社區(qū)落集體戶(hù)口。

中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年以來(lái)，多地密集發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策，主要圍繞發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和松綁限購(gòu)為主，其中人才引進(jìn)政策頻出，多地將引進(jìn)人才標(biāo)準(zhǔn)降低至大專(zhuān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，部分城市人口引進(jìn)的門(mén)檻過(guò)低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購(gòu)房者。這容易引起市場(chǎng)的非理性判斷，但目前稱(chēng)樓市回暖為時(shí)尚早。

放低落戶(hù)門(mén)檻

1月9日，青島市人民政府新聞辦公室官方微博“青島發(fā)布”發(fā)文稱(chēng)，青島將深化戶(hù)籍制度改革，以合法穩(wěn)定住所（含租賃）或合法穩(wěn)定就業(yè)為基本落戶(hù)條件，全面放開(kāi)城鎮(zhèn)落戶(hù)限制。加快取消購(gòu)房面積、就業(yè)年限、投資納稅、積分制等落戶(hù)條件，優(yōu)先解決農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，以及新生代農(nóng)民工等重點(diǎn)群體落戶(hù)問(wèn)題。

同日，天津市政府新聞發(fā)布會(huì)透露，天津?qū)?shí)行引進(jìn)人才“租房落戶(hù)”政策，對(duì)本人或直系親屬無(wú)名下合法住房的，可在其長(zhǎng)期租賃房屋所在社區(qū)落集體戶(hù)口。拓寬突出貢獻(xiàn)引進(jìn)人才政策受眾面，從外地在津投資企業(yè)擴(kuò)展到全部在津注冊(cè)企業(yè)。對(duì)在天津高職院校畢業(yè)的外省市畢業(yè)生在津就業(yè)并申報(bào)落戶(hù)的，由畢業(yè)2年以?xún)?nèi)調(diào)整為30周歲（含）以下。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，青島和天津此次在農(nóng)業(yè)人口市民化政策上繼續(xù)給予了鼓勵(lì)和刺激，充分說(shuō)明了當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進(jìn)。從此類(lèi)政策來(lái)看，將加快部分農(nóng)業(yè)人口的市民化進(jìn)程，對(duì)于城鎮(zhèn)化率的提高等都有積極的作用。此外，雖然出發(fā)點(diǎn)在于新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，但實(shí)際上對(duì)于市場(chǎng)交易也是有積極作用的，尤其是新市民的導(dǎo)入，帶來(lái)了較大規(guī)模的需求。

“人才松綁”政策頻出

中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年以來(lái)，多地密集發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策。各地出臺(tái)的政策，除降低落戶(hù)門(mén)檻外，大致可分為兩類(lèi)：一是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。以南昌為例，1月7日，南昌市2018年政府工作報(bào)告稱(chēng)，將完善土地、稅收、金融等措施，建立健全房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。二是松綁限購(gòu)。以蘭州為例，1月8日起，蘭州正式取消西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。

近期房地產(chǎn)調(diào)控的政策中，“人才松綁”尤為顯著。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年10月以來(lái)，短短3個(gè)月時(shí)間，全國(guó)就有近20個(gè)城市和地區(qū)發(fā)布了引進(jìn)人才的新政策。包括南京、蘭州、合肥、鄭州等城市，都在最近發(fā)布了不同內(nèi)容的落戶(hù)寬松與人才引進(jìn)政策。為人才松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，成為了最近幾個(gè)月二、三、四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控新政策，很多城市甚至把人才的門(mén)檻放寬到了大專(zhuān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則稱(chēng)，部分城市人口引進(jìn)的門(mén)檻過(guò)低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購(gòu)房者。對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，容易引起非理性的判斷。地方的人才政策不應(yīng)該和房地產(chǎn)限購(gòu)掛鉤，對(duì)于真正的人才應(yīng)該是提供直接的居住房源，單純的將人才推向市場(chǎng)也容易帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定。

張大偉進(jìn)一步表示，“落戶(hù)寬松”、“購(gòu)房首套不限購(gòu)”、“提供購(gòu)房補(bǔ)貼”是大部分二三線(xiàn)城市發(fā)布的主要人才政策。目前看，全國(guó)一線(xiàn)城市限購(gòu)嚴(yán)格，房?jī)r(jià)依然較高。這種情況下，二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)更有吸引力。但人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶(hù)。

嚴(yán)躍進(jìn)則稱(chēng)，上述政策，對(duì)于人口的導(dǎo)入和購(gòu)房、租房需求的釋放都有積極的作用，相比松綁限購(gòu)，此類(lèi)政策更為積極，也是釋放新購(gòu)房需求的做法。

判斷回暖為時(shí)過(guò)早

房地產(chǎn)政策頻出的刺激下，2018年以來(lái)房地產(chǎn)概念股更是一路飄紅，成為A股8連陽(yáng)的中堅(jiān)力量。在此背景下，市場(chǎng)上又有不少樓市回暖、放開(kāi)限購(gòu)甚至房?jī)r(jià)上漲等聲音。中國(guó)證券報(bào)記者多方求證，樓市回暖或許還早，主要原因體現(xiàn)在“信貸偏緊”、“限購(gòu)限售持續(xù)”、“需求端依然低迷”、“租賃市場(chǎng)配套未完備”等方面。

信貸方面，中國(guó)證券報(bào)記者采訪(fǎng)得知，目前房貸利率仍維持高位，1.1倍首套房貸利率仍是主流。數(shù)據(jù)顯示，2017年12月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.38%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.098倍，環(huán)比上升0.37%。張大偉表示，整體看，信貸政策依然偏緊，調(diào)整政策不代表全面放松。

限購(gòu)限售方面，絕大部分實(shí)行房地產(chǎn)限購(gòu)限售的城市，依然沒(méi)有松綁限售、限購(gòu)。以蘭州市為例，本次在取消部分區(qū)域住房限購(gòu)政策的同時(shí)，對(duì)市民持有核心城區(qū)的住房還開(kāi)始實(shí)施3年期限的限售政策。業(yè)內(nèi)人士表示，只要限售限購(gòu)未取消，可購(gòu)買(mǎi)人群數(shù)量就仍將保持低位。

需求方面，2018年首周，部分重點(diǎn)城市樓市交易依然冷清。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，1月1日-7日，北京新建住宅市場(chǎng)（剔除自住房和保障房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交18.7億元，環(huán)比前一周下跌68%。鏈家研究院統(tǒng)計(jì)的2017年最后一周和2018年首周數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、成都、深圳、天津等城市，二手房交易仍處于低位。

租賃市場(chǎng)方面，目前租賃市場(chǎng)所謂的“租售同權(quán)”還停留在概念層面，要想完全落實(shí)，還需要相關(guān)立法和政策配套。張大偉表示，目前大多租房房源屬性為商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)法解決落戶(hù)、醫(yī)療、子女入學(xué)等方面的具體需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。