“高精尖”爭奪戰(zhàn)：北京產(chǎn)業(yè)用地“錙銖必較”

過去，城市建設(shè)通常伴隨大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)。但在城市發(fā)展新理念轉(zhuǎn)變之下，這一現(xiàn)象將發(fā)生明顯改變。

前不久，北京市正式公布市政府辦公廳印發(fā)的《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》（簡稱《意見》）全文?！兑庖姟诽岢觯本⒃圏c(diǎn)彈性年期出讓土地和土地年租制，控制和降低土地使用成本，扶持高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

彈性土地出讓并非新名詞。安居客首席分析師張波注意到，深圳前海、上海臨港、蘇州、溫州、成都等地都已提出實施工業(yè)用地彈性年期出讓。可以預(yù)見的是，一場關(guān)于“高精尖”的爭奪戰(zhàn)將在產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型中的各大城市打響。

“這是一場市場力量和政策力量的博弈?！杯h(huán)普北京公司總經(jīng)理張凡在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪時表示，他也注意到，不少城市發(fā)展理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。以北京為例，物流、工業(yè)等用地已經(jīng)不再被獲批，而更加青睞“高精尖”產(chǎn)業(yè)。按照北京總體規(guī)劃，核心區(qū)需要減量，但北京市仍然需要發(fā)展，因而需要向更高級的高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展。未來，科技中心將會被北京放在主體地位。作為產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商也必須充分看到政策的趨勢。

減量提質(zhì)

根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年末北京市常住人口2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人，下降0.1%。這是2017年來，北京市人口首次出現(xiàn)負(fù)增長。

在仲量聯(lián)行看來，一線城市中心城區(qū)普遍存在人口密度過大、交通擁堵等問題，人口疏解勢在必行。隨著全國范圍內(nèi)大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入，多個城市群快速崛起、區(qū)域發(fā)展更加均衡，一線城市的人口將由單向流入向雙向交流轉(zhuǎn)變。

北京緊抓首都戰(zhàn)略定位，疏功能、轉(zhuǎn)方式、治環(huán)境、補(bǔ)短板、促協(xié)同、惠民生，以城市功能疏解促產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從更長遠(yuǎn)的城市戰(zhàn)略層面看，北京“四個中心”的城市定位突出強(qiáng)調(diào)了首都戰(zhàn)略功能，突出強(qiáng)調(diào)了減量發(fā)展理念。借鑒紐約、倫敦、東京等城市的遠(yuǎn)景規(guī)劃，發(fā)展質(zhì)量優(yōu)先于發(fā)展速度，宜居、生態(tài)、創(chuàng)新、人文、開放、科技、公平等，成為城市長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

“彈性土地出讓”制度是北京市近期發(fā)布的倒逼城市發(fā)展的主要政策。按照新政規(guī)定，北京將在19個重點(diǎn)區(qū)域，啟動一項針對高精尖產(chǎn)業(yè)、彈性的土地出讓方式，出讓年限最長為20年。入園企業(yè)在土地利用方式方面擁有更為靈活的選擇權(quán)，幫助企業(yè)控制和降低土地使用成本，同時實行全生命周期管理，確保土地資源用于發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)，提高土地利用效益。

在彈性土地出讓方面，入園企業(yè)通過租賃方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，土地租賃最長期限不超過15年。如果入園企業(yè)申請以出讓方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，實行彈性年期出讓，出讓年限最長為20年；國家和北京重大產(chǎn)業(yè)項目，經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)后可適當(dāng)延長，最長出讓年限不得超過土地使用權(quán)出讓用途法定最高年限。

安居客首席分析師張波認(rèn)為，彈性年期出讓工業(yè)土地的目的主要在于降低企業(yè)土地購置成本，雖然工業(yè)用地相比住宅用地的成本要低很多，但對于企業(yè)來說一次性取得50年使用權(quán)的成本壓力依然不小，20年的工業(yè)用地的出讓價格自然會明顯低于50年，對于大量“高精尖”的新興企業(yè)來說，進(jìn)入門檻會明顯降低，并有利于企業(yè)減少成本壓力影響，從而聚焦到生產(chǎn)經(jīng)營和研發(fā)本身上來。同時，對于政府來說，也可以更為集約化管理土地供給，提高土地利用效率。

仲量聯(lián)行北京戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)王飛表示：“北京城市副中心和雄安新區(qū)將為未來新城建設(shè)樹立樣板。擺脫基礎(chǔ)設(shè)施融資對土地出讓金的過度依賴，弱化財政收入對房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅收的過度依賴，避免房地產(chǎn)資產(chǎn)價格泡沫傳導(dǎo)的金融系統(tǒng)性風(fēng)險，通過制度創(chuàng)新和金融創(chuàng)新，建立可持續(xù)的城市投資運(yùn)營體系。房住不炒，讓房地產(chǎn)業(yè)正本清源，回歸其城市功能空間承載的基本職能，抑制投機(jī)，防止資產(chǎn)泡沫?！?/p>

高精尖爭奪戰(zhàn)

仲量聯(lián)行中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)張藝藝表示，隨著北京老城改造政策日趨成熟，單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)行不通；居民通過拆遷“一夜暴富”的模式也已經(jīng)一去不返。根據(jù)北京的城市定位，未來更為密集的國際交往活動、高精尖創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)培育以及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展都將會是城市更新項目的重點(diǎn)領(lǐng)域。與此同時，居住品質(zhì)和生活環(huán)境的改善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升所提供的更多服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位、新城快速發(fā)展所帶來的公共服務(wù)均等化和職住平衡都將是市民共享城市發(fā)展紅利的機(jī)會。

被北京市認(rèn)可的高精尖產(chǎn)業(yè)都有哪些？梳理北京市最新的戰(zhàn)略規(guī)劃包括新一代信息技術(shù)、集成電路、醫(yī)藥健康、智能裝備、節(jié)能環(huán)保、新能源智能汽車、新材料、人工智能、軟件和信息服務(wù)以及科技服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。

安居客首席分析師張波注意到，“彈性年期出讓工業(yè)土地并不是個新名詞，各地其實早在實施。例如深圳前海、上海臨港、蘇州、溫州、成都等地都已提出實施工業(yè)用地彈性年期出讓，一般都會將新年限原則確定為20年，亦有或10－50年不等的情況?！?/p>

易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也注意到，當(dāng)前各類城市都對土地背后的收益等提出了更高的要求。包括此前的上海、海南等，其實都有類似的政策表述，背后的思路基本上是明確的，即各類工業(yè)用地的出讓，會遵循全生命周期的供地模式，即土地出讓的周期和相關(guān)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和經(jīng)濟(jì)效益是掛鉤的。他認(rèn)為，在各城市對高質(zhì)量發(fā)展需求引導(dǎo)之下，未來對土地供應(yīng)需求會越來越高。從實際情況看，各地對于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的要求也在提高，尤其是和制造業(yè)等掛鉤的用地，政策均會提出更高要求。

“從城市規(guī)劃的角度看，類似政策利好后續(xù)部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更好發(fā)展，而不是簡單的廠房或物流基地，所以會形成更好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展效應(yīng)。而對于土地出讓的角度看，集約化利用的要求也利好土地的持續(xù)發(fā)展。而對于企業(yè)角度看，未來要做地產(chǎn)開發(fā)尤其是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，研究新產(chǎn)業(yè)和前沿產(chǎn)業(yè)是很關(guān)鍵的一個內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩認(rèn)為，“未來，城市的競爭由區(qū)域走向全球，由存量產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新引領(lǐng)，由數(shù)量指標(biāo)轉(zhuǎn)向要素生態(tài)。北京轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，致力于減量發(fā)展，就是要倒逼改革開放，倒逼提質(zhì)增效，倒逼強(qiáng)身健體，加快四個中心建設(shè)，加速高精尖產(chǎn)業(yè)體系形成。這種城市發(fā)展模式明顯更具有挑戰(zhàn)性，但也更加關(guān)注長期利益、社會公平和公共福祉，有助于北京建設(shè)國際一流的和諧宜居之都。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。