超70城推出商品房“以舊換新”，首批成功案例正在落地

據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有超70城推出商品房“以舊換新”。記者近日走訪深圳、鄭州、南京等地房地產(chǎn)市場了解到，各地商品房“以舊換新”主要采取國企收購、市場聯(lián)動、稅費補貼三種模式。伴隨各地一攬子政策的加速推進，首批實現(xiàn)“以舊換新”的案例正在落地，消費者的反應比預想的要好，二手房和新房市場交易活躍度均有提升。

國企收購：咨詢和意向登記均超預期

記者在鄭州、南京等地采訪了解到，市民對國企收購舊房的反應比預想的要好。舊房在國資收購后將用于租賃，一些還將納入保障性租賃住房，成為政府籌集保障性租賃住房的一種方式。

鄭州4月20日開始實施“以舊換新”政策，5月10日完成了國企收購舊房的試點，進入全面鋪開階段，計劃全年完成5000套；南京4月27日開展國企收購“以舊換新”，首批試點2000套。

“報名參加‘以舊換新’后，10天不到就有第三方評估機構(gòu)來評估了。”鄭州市民劉女士說。負責收購舊房的鄭州城發(fā)安居有限公司和南京安居建設集團有限責任公司公布的數(shù)據(jù)顯示，咨詢和意向登記均超預期。

參與“以舊換新”的意愿強烈，但很多市民也表達了對房屋價值評估是否公允的擔心。

針對這種擔憂，南京從信用好、業(yè)務強的評估機構(gòu)庫中隨機抽取3家，取排序中間的評估值作為存量住房的最終收購價格。“市民可以根據(jù)評估價格決定是否接受下一步交易。”南京安居建設集團有限責任公司副總經(jīng)理王胡浩說。

收來的二手房用來做啥？南京計劃將收購過來的二手房用作租賃住房，對外租賃運營；江蘇太倉國企回收的舊房，用于保障性租賃住房和人才公寓房源。

收購資金從哪來？江蘇太倉國企與銀行合作搭建總規(guī)模20億元的“資金池”；鄭州目前有包括工行、建行在內(nèi)的多家銀行對收購舊房的國企融資表達了支持。

鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長葉琦認為，國資收購模式適用于常住人口持續(xù)增長的城市，同時對國資平臺的運營能力也有一定的要求。

市場聯(lián)動：訂金可退回解市民后顧之憂

記者了解到，以往購買新房預交的是定金，如果交定金的一方違約了，無法收回。而此次以深圳為代表的市場聯(lián)動模式把不可退的定金改為可退的訂金，降低居民換房的風險，對于改善性需求釋放有積極作用。

2024年5月，深圳開展“以舊換新”的樓盤綠景白石洲迎來了實際成交案例。

劉先生得知“以舊換新”新房訂金可退回的消息后，聯(lián)系中介機構(gòu)樂有家，支付了綠景白石洲的一套110平方米、總價1000多萬元的三房房源訂金。兩周后，他位于南山的54平方米舊房通過樂有家售出，成交價400萬元左右，足以支付新房首付。

深圳“以舊換新”鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)，與計劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的購房居民簽署涉及“解約保護期”的協(xié)議。若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，開發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協(xié)議并無條件退款。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，截至5月24日，參與“以舊換新”的開發(fā)項目已從首批13個增加至63個，參與的房地產(chǎn)經(jīng)紀品牌從首批21家增至34個，覆蓋全市1200余家經(jīng)紀機構(gòu)。消費者共咨詢15144人次，其中轉(zhuǎn)化成帶看2604人次，通過活動簽訂新房訂金協(xié)議61套。

“關鍵在于舊房能不能賣得出去。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，“以舊換新”能否換成，與換房者的讓利力度和居民就業(yè)、收入預期改善情況直接相關。

稅費補貼：換房人節(jié)省交易成本

今年4月，江蘇太倉市民陳麗斌通過“以舊換新”換房省了近10萬元的稅費。

陳麗斌的老房子129平方米，評估價是283萬元，換購的新房是太倉鼎盛華庭項目143平方米的戶型，總價約362萬元。新舊房屋款差額79萬元，全部采用按揭貸款，不用交中介費，新房契稅1.5%全免，算下來稅費節(jié)省近10萬元。

記者從太倉市住建局獲悉，太倉市今年對住房賣舊買新實施契稅補貼，在2024年1月1日至2024年12月31日期間出售自有住房，并在出售后3個月內(nèi)、3至6個月內(nèi)、6至12個月內(nèi)購置新建商品住房的購房家庭，分別給予新房契稅繳納份額100%、80%、50%的購房補貼。

截至2024年4月底，江蘇太倉商品房“以舊換新”已累計成交新房235套，新房銷售額約8.02億元；置換存量房271套，收購金額約4.24億元。

深圳市住房公積金管理中心為市民免費提供二手房跨行“帶押過戶”資金監(jiān)管服務，助力解決房屋交易過程中跨行交易“過橋”資金成本高、還貸資金籌措難、售房交易周期長等問題。

除了政府補貼減免稅費外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)也推出購房價款、傭金等專屬優(yōu)惠方案。以深圳為例，目前二手房交易業(yè)主傭金點數(shù)一般是1.2%至1.5%。樂有家表示，給深圳“以舊換新”業(yè)主7至8折的傭金專屬折扣，具體根據(jù)不同房源標的確定。

記者了解到，各地還在根據(jù)市民反饋意見，持續(xù)對“以舊換新”政策進行調(diào)整和完善。業(yè)內(nèi)人士認為，“以舊換新”可以推動商品房市場去庫存，加快保障性住房供給。疊加不斷落地的各類政策，其作用將不斷顯現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。