2月27日淺析湖南地區(qū)棚改建設帶來的影響

春節(jié)之前，經(jīng)湖南省政府同意，省住建、發(fā)改、財政、國土、農(nóng)業(yè)等五部門聯(lián)合發(fā)布了《關于下達2018年保障性安居工程建設計劃和項目的通知》，根據(jù)計劃安排，全省各類棚改任務共28.6萬套，包括城鎮(zhèn)棚戶區(qū)922個項目279422套、國有工礦棚戶區(qū)6個項目3412套、國有墾區(qū)危房5個項目3166套，總投資約1850.3萬元，總改建面積約3922.9萬平方米。全年基本建成任務為282019套。

棚改是近幾年湖南省甚至全國范圍內所提出的重點發(fā)展規(guī)劃，2017年5月，國務院推出了2018-2020年三年棚改計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。湖南作為棚改大省，在同年9月亦計劃制定了2018-2020年棚戶區(qū)改造92.66萬套的目標，并編制后三年計劃項目庫，確保項目真實、可行。國家棚改的目的一方面是去庫存，另一方面是改善居民住房條件。但實施這么大量的棚改計劃，存在著不小的阻力，首要就是解決資金問題，而這就需要用到一個貨幣工具（抵押補充貸款），具體資金鏈條如下：

近年來湖南地區(qū)房價大幅拉漲，很大一部分原因是受棚改影響。首先要明確，棚改安置房安置部分不拉動商品房銷售，房地產(chǎn)銷售是通過貨幣化安置了拉動。自2015年以來，棚改貨幣安置大力推進以來，棚改貨幣化安置比例快速提升，直接拉升商品房銷售。根據(jù)住建部官方口徑，2015年和2016年棚改去庫存分別為約1.5億平和2.5億平，商品房銷售面積為11.2億平和13.8億平，棚改貨幣化安置消化商品房占比分別為13.4%和18.1%，2017年棚改600萬套，貨幣化安置比例估計為50%，按每套平均85.1平計算，將去庫存2.6億平，占全年商品住房需求總面積預計達到19.3%。反觀湖南省2017年和2018年計劃棚改貨幣化安置比例更是達到了78%和75%，對本身商品房去庫存效果尤其明顯，間接刺激房價上漲。

但專家認為，經(jīng)由棚改貨幣化的刺激是一次性的，在一定程度上屬于透支需求，延緩供應，短期內能推動房價和需求上漲，但從長期來看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，棚改帶來的拉動效果將會逐漸減弱。

對鋼材市場的影響

大規(guī)模實行棚改計劃，對鋼材市場來說，一方面可以帶動需求拉漲，另一方面也在一定程度上刺激了鋼貿(mào)商的信心，對于2018年的鋼材市場是一個令人歡喜的消息。今年棚改計劃總面積約為3923萬平方米，貨幣化安置比例估計達到75%，需新建比例為25%。按新建商品房一平方米鋼筋用鋼量70KG來算，總共可拉動鋼筋需求量約68.7萬噸左右。

綜上所述，隨著政府對棚改政策的大力推進，主要帶來幾個方面的影響：1、帶動房地產(chǎn)的去庫存進度；2、創(chuàng)造投資建設，拉動當?shù)谿DP上漲；3、刺激鋼材等原材料市場需求的增加；4、改善居民住房生活水平等等。當然，也不能盲目推進棚改進度，，一方面需要跟拆遷戶協(xié)調溝通，保障拆遷戶的基本權益，防止在過程中產(chǎn)生沖突；另一方面也要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，結合當?shù)刎斦?、文化、醫(yī)療等各方面，制定合理的棚改計劃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。