11月30日淺析湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來湖南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭異常猛烈，2018年上半年完成的1.6萬億經(jīng)濟(jì)總量相較于去年同期增速達(dá)到了7.8%，是包括陜西和遼寧在內(nèi)的僅有的3個(gè)增速較去年同期提高的省份。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們的關(guān)注度不可避免的向房地產(chǎn)板塊聚焦，像各個(gè)一二線城市一樣，出現(xiàn)了囤地捂盤、投機(jī)炒房、違規(guī)銷售和哄抬房價(jià)等市場(chǎng)亂象。那么，正對(duì)這類現(xiàn)象，政府又出臺(tái)了哪些相應(yīng)的調(diào)控政策？對(duì)湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)影響力度又如何？下面筆者將從幾個(gè)方面做簡要分析。

從去年3月長沙開始出臺(tái)各種限購政策開始，因各種特例案例影響，中間亦做過多次修正完善。首次發(fā)布的限購政策表示，非本市戶籍家庭要在長沙市連續(xù)繳納一年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明才能購買一套商品住房。但去年8月份發(fā)布的人才新政細(xì)則規(guī)定，大專以上學(xué)歷、長沙工作且有一個(gè)月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無需社保，入戶長沙即可購房兩套，這一細(xì)則無疑是給限購松了綁，吸引了購房大軍。后期長沙住建委隨之做出調(diào)整，規(guī)定落戶學(xué)校集體戶口的在校大學(xué)生，不得在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。另外，也對(duì)未成年人、老年人、離異夫妻等特殊情況作了一系列補(bǔ)充規(guī)定。

今年6月，長沙政府在2018年長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作新聞通報(bào)會(huì)上頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，通知從限購、限售、限戶、金融、稅收等方面提出多項(xiàng)完善措施，另外，并表示對(duì)于調(diào)控不力的城市采取相應(yīng)的問責(zé)措施。

2017-2018年長沙商品住宅成交和供應(yīng)情況

數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)

上圖為長沙2017年至2018年10月份的商品住宅成交和供應(yīng)對(duì)比情況，從圖中可以明顯看出近兩年來，長沙商品住宅供需關(guān)系正在逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。具體來看，去年1-10月份長沙商品住宅月平均成交量為82.2萬平方米，月平均供應(yīng)量為52.6萬平方米，呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求現(xiàn)象。而從去年10月份到今年10月份一年間，長沙商品住宅月平均成交量為83.9萬平方米，環(huán)比增幅約為2%，月平均供應(yīng)量為98.9萬平方米，環(huán)比增幅約為88%，雖然供應(yīng)持續(xù)增加，但在政策壓制之下，需求并未有如預(yù)期般增長，供需反轉(zhuǎn)明顯。后期隨著公租房新政的實(shí)施和限價(jià)商品房落實(shí)供應(yīng)，配合國土部門改進(jìn)土地供應(yīng)方式，提高租賃住房、限價(jià)商品房的供地比例，預(yù)期將進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性需求，滿足中低收入家庭的剛性需求。

2016-2018年湖南房屋新開工面積對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)

從房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，2018年湖南房屋新開工面積繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，截止10月份，湖南房屋新開工面積達(dá)到了7946.99萬平方米，同比去年同期增漲了44.13%。那在高壓政策之下，又是什么原因?qū)е铝撕戏课菪麻_工面積不降反升呢？小編認(rèn)為主要有兩點(diǎn)原因：首先不得不說到2018年國家重點(diǎn)提出的棚改建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，而湖南作為棚改大省，更是在年初發(fā)布了《關(guān)于下達(dá)2018年保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃和項(xiàng)目的通知》，計(jì)劃全省各類棚改任務(wù)總共28.6萬套，其中包括城鎮(zhèn)棚戶區(qū)922個(gè)項(xiàng)目279422套、國有工礦棚戶區(qū)6個(gè)項(xiàng)目3412套、國有墾區(qū)危房5個(gè)項(xiàng)目3166套，總投資約1850.3萬元，總改建面積約3922.9萬平方米，全年基本建成任務(wù)為282019套，該項(xiàng)計(jì)劃在一定程度上刺激了湖南商品房需求。

2018年湖南省棚改區(qū)改造計(jì)劃

另外一個(gè)原因是限購政策僅限于省會(huì)長沙，對(duì)湖南其他地區(qū)未有明顯要求。地級(jí)市房地產(chǎn)開發(fā)空間較大。如下圖，截止今年8月，湖南14個(gè)市州之中有10個(gè)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，增速居前三位的市州為湘西、張家界、衡陽，分別達(dá)到了97.1%、73.9%、58.4%，除了郴州、婁底、永州和包含省會(huì)長沙在內(nèi)的4個(gè)城市完成投資稍有下降，湖南其余城市房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持上漲趨勢(shì)，可見湖南房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展規(guī)模仍處于擴(kuò)大階段，發(fā)展前景仍被看好。另外，據(jù)湖南統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2919.71億元，同比增長13.6%。其中，國內(nèi)貸款325.05億元，下降17.5%；自籌資金797.22億元，增長8.0%；其他資金來源1797.44億元，增長24.9%。其他資金來源中，定金及預(yù)收款1069.28億元，增長31.9%；個(gè)人按揭貸款625.48億元，增長20.2%。雖然銀行貸款政策有所收緊，但目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力仍未顯現(xiàn)。

2018年湖南省分地區(qū)房地產(chǎn)投資情況（1-8月）

數(shù)據(jù)來源：湖南省統(tǒng)計(jì)局

綜合來看，雖然在政府限購政策影響下，長沙商品房銷售熱度有所冷卻，商品住宅供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，庫存稍有反彈，但本年度在棚改建設(shè)等計(jì)劃刺激之下，短期需求釋放仍存在一定保障，整體回落幅度有限。預(yù)計(jì)明年湖南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀將呈現(xiàn)如下趨勢(shì)：首先，長沙將繼續(xù)受政策調(diào)控影響，商品房銷售維持回落態(tài)勢(shì)，且后期影響省內(nèi)三四線城市銷售可能較大；另外，棚改政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的刺激基本屬于一次性的，在一定程度上屬于透支需求，從長期來看，隨著政策邊際效應(yīng)減弱，湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步伐將逐漸放緩。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。